1.清华大学研究人员发表了一篇论文，关注中国城市已出售房屋的实际使用率问题，发现56个城市平均空置率17.4%。
2.空置房屋占用了资源，同时贡献了碳排放，占中国居民住宅碳排放的6.9%。
3.不同城市空置率差异显著，一线城市空置率较低，而三线城市空置率更高，甚至有部分城市空置率超过30%。
4.作者们通过分析网上房屋中介平台的室内照片，开发了一种深度学习算法，以确定房子是否空置。
5.空置房屋问题引发对城市居民住宅利用效率的思考，以及如何提升投资效率，维持供需平衡。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
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明
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看到篇挺有意思的论文，2月26号发表在《自然|通讯》，标题是Unused housing in urban China and its carbon emission impact，翻译过来即“中国城市闲置住房及其碳排放影响”，作者均来自清华。
中国房地产业近年来遇到挑战人尽皆知，部分烂尾楼、鬼城也引起过很多关注。不过烂尾楼、鬼城说的都是未出售的房屋，像烂尾楼是开发商未完成建筑工程，鬼城则是楼修好了，由于没有市场需求，砸在了开放商手里。可即使楼宇顺利竣工，房子出售交付到个人，这房子有被使用吗？这篇论文就是关注中国城市已出售房屋的实际使用率问题。
房子建好卖了后若是完全没人用——既没有自住也没能出租，显然是经济学上的资源浪费，如果考虑到还有人住房困难，那更有资源错配问题。但作者们选了一个很有趣也很独特的角度：碳排放。
无论是修房子还是造好的房子，都会有碳排放，建筑业也是主要的温室气体排放大户。作者们就想研究中国城市到底有多少房子被人买了后其实是空着的，这些“浪费型”经济资源配置又带来多少碳排放。
不光看问题的角度有意思，研究方法也有趣，研究人员开发了一种深度学习算法，通过分析网上房屋中介平台的室内照片来分析对应的房子到底有没有人住过，范例图片：
前三个都是无人居住过的房子，第一个毛坯，第二个简单装修，比较好说，第三个有家具，可是从房屋到家具都是崭新，没有半点烟火气，也是没人住过的地（得说装修得不错，论文里用well decorated来形容）。
后两个有人住过，一个满是个人物品自不必说，另一个虽然空得很，但能在房子里看出“使用”痕迹。
作者开发了一个按上述原则看照片的算法，琢磨国内56个城市在这个网上房屋中介（好奇是哪个网站的话可以看照片水印，答案：贝壳）2020年10月到21年8月的所有挂牌信息，参考当地住房总量，就推导出每个城市有多少房子是空置状态。
不难想象，一些新修的房子没人住过很正常，但这篇论文只看01-18年建的房子，即当时至少建好两年以上而且是开放商已经售出的房子里，多少一直空置。结果挺惊人：
56个城市（4个一线，18个二线，34个三线城市）平均空置率17.4%，也就是01-18年中国城市里修建的居民住宅，有六分之一从来没住过人。根据作者计算，建造、维护运营这些“空房子”贡献了中国居民住宅这块碳排放的6.9%。
如果17.4%的空置率还不够惊人，那么以下数据可以为你提供一点参照：这对应了9.3亿平米的空房子，相当于2020年全年这56座城市居民住宅完工面积的2.93倍，按全国城市人均居住面积38.6平米算，空房子可容纳2419万人，对应56座城市人口的6%。
要注意这是修好后就从来没住过人的，最极端的01年修的房子算下来可是空了20年了。
开发商手里的存量房有国家统计局的统计数据，2020年是2.2379亿平米。这可是全国的统计，而56座城市就有9.3亿平米的空房子，按比例推算到全国，空置房屋几乎是开放商库存的8倍。
如果可以减少房屋空置，无疑会提高居民住宅的使用效率，也有助于减少纯浪费型的碳排放。
抛开碳排放不谈，论文里列出的不同城市空置率也很有趣，有些挺符合“刻板印象”。比如四个一线城市里，北京上海深圳空置率都低于5%，也是所有城市中最低。一线城市的例外是广州，空置率达14.8%。符合广州在一线城市里给人最“缓”的印象。
二线城市则是两级分化，苏杭、南京天津等地空置率都在10%以下，而成都站稳了全国平均17.4%，西安则高达24.6%。同属二线，东西部差异显著。
估计很多人也能猜到，三线城市的空置率更高，34个三线城市平均空置率25.3%，其中9个城市更是超出了30%，最高的达43%。这印证了不同城市间的发展不平衡，头部城市发展迅速，即便大量投入建设，仍有资源不够用的迹象，而那些被甩开身位的二三线城市，干啥都不顺，和人家一样造房子都能造出四分之一甚至三分之一的空置率。更尴尬的是，即便空置率更高，生活成本普遍更低，这些地方还要面对人才、劳动力被头部城市虹吸的困扰。
不同类型住宅的空置率比较也挺有意思。偏市郊的房屋空置率更高一些，不过差距没有我想象中大，只是有一个趋势。房屋面积越大空置率越高；建成时间越短，空置率越高。
后两个我认为互相关联，随着经济、已有居住水平提升，新一点的房子本来趋于更大面积。
3-5年的房子空置率46.5%，如果说这还能说建成时间不久，再等等会通过市场自然调节到有住房需求的人手上，那么6-8年30%和9-11年15.8%的空置率很难如此理想化。显然根本上还是供需不平衡的问题——空置的房屋平均完工时间是6.5年，说实话造好一个房子空个六七年，真挺浪费。
其实这也是论文作者想探讨的议题：中国城市居民住宅的利用效率。今年1月《自然|城市》（没想到还有这样的期刊）上另一篇论文（来自不同研究组）用另一种研究方法也讨论了类似内容。这篇题为The decreasing housing utilization efficiency in China’s cities（中国城市住房利用率下降）的论文发现从2010到2020，中国城市的住房利用率从84%下降到了78%（住房利用率，HUE，指实际居住人数与住房适合容纳人数的比值）。
看不同地区城市住房利用率从2010（左）到2020（右），几乎是展示不同地区发展不平衡的模板。少数一线、准一线区域维持了相对较高的住房利用率，其余地区则下滑明显。
这或许是未来中国发展必须思考的一大话题吧：如何提升投资效率，维持供需平衡。当然，我们也可以换个思考方式：年轻人不必去鹤岗圆买房梦，论文里房屋空置率最高的城市叫Huizhou，房价多少不知，可看地理位置至少不冷。
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