节后回来，滨海楼市的热度，确实起来了一些。但是这种热，并非“雨露均沾”，而且极度分化。当下的热点聚集在有学区属性的板块，像生态城和空港，表现尤为突出。还有一些有“独门秘籍”的新房项目也能做到鹤立鸡群，表现抢眼。二手房市场的话，近期成交的主要是学区房，还有一些价格合适的改善房。
要说新房市场锋芒最盛的，那生态城北必须占一席。
生态城北的热度去年就高得离谱。我查了去年滨海的新房成交情况，生态城北部的两盘赫然上榜：一个是博屿海，成交911套；一个是雅居乐滨河雅郡，成交385套。
再看看板块整体的成交情况，生态城北也在榜单上。
节后回来，生态城北的热度还在延续。2月截止到目前，博屿海已成交90套，品致鸿熙刚过去的周末两天就成交了11套。
生态城北这个板块热度如此之盛，到底是为什么？
先说结论，我认为是低总价＋学区+产品。
生态城北卖啥价？博屿海小高81平两室总价75-85万，高层93平三室总价85-98万。
（博屿海沙盘）
品致鸿熙，纯洋房社区，87平两室90万起。华棠印象星空，纯洋房社区，79平两室85万起。插一句，我认为华棠印象星空的优势在于紧邻地铁，更适合把通勤需求放在第一位的小年轻，而它距离学校较远。雅居乐三期在售只有一些大户型的工抵，四期还未开盘。
再说学区，生态城已经是赫赫有名的“教育板块”。遍地名校分校，教育具备均好性，中考升学率83%，那就意味着10个生态城的孩子，有8个能考上高中。这在当下中考焦虑的家长眼中，生态城就是“香饽饽”。
生态城北部的学校，目前投入使用的有雅居乐附近的新华北岛分校，在建的有博屿海自带的15年制学校，已官宣，也是新华分校。北部还有一所12年制学校，已官宣为南开澜清溪学校，目前正在施工中。
（南开澜清溪学校效果图）
再说产品，全部精装修，博屿海目前主力在售的是小高高层，价格便宜。如果想要洋房，品致鸿熙是全洋房社区。虽说这些楼盘说不上产品力有多牛叉，但胜在性价比，住起来舒适度不差。
我们做个横向对比，有学区需求、预算100万，在滨海新区可以选择哪里？先从板块说，于家堡金融街滨海融御的超高层88平115万起，缺点就是超高层而且户型极烂，优点就是学校引进的是和平的岳阳道小学和耀华中学。可以买到塘沽老城区一二五六中的学区房，缺点就是老破小，可以说不具备居住属性。100万可以买到开发区实验片区的两室，缺点就是房龄也不短，而且挨着泰达大街或是沿海高速，噪音比较大。再说生态城板块内，100万除了生态城北部还可以买到起步区的“三鲲”和临海新城板块的宝龙城，缺点就是老房子，居住属性和北部的新房那是没法比。
对比下来，大家应该可以了解，选择生态城北部的客群的抉择心理。有落户上学需求，考虑中考升学率，预算100万，生态城北部可以说是一个合理的选择。
但是选择生态城北部之前，你心里一定要清楚凡事有利有弊。偏僻的问题，我就不多说了，去过的都了解。日常生活配套，短期内只能靠小区底商。板块内配套的规划有，但除了学校，其他配套呈现不知在哪年。
我今天想说的弊主要是板块二手房的流通性和价格问题。北部的土地还有很多很多，那就是说还可以盖很多很多新房。新产品迭代速度快，品质不错的次新勉强扛几年，产品过时之后很快会被新房拍在沙滩上，想出货只能先降为敬。
以后生态城北部的二手房势必挂牌量巨大，竞争也是白热化。而且大家别忽略一点，北部的客群很多是外地落户上学的，一部分上完学就走了，房子肯定要卖，又会增加挂牌量。
我们看看生态城北部的二手房小区。滨旅景熙，当年新房那是一万二三，现在二手房九千不好卖。产品力拼不过是一方面，市场上供应量巨大，新盘一个接一个，价格怎么扛？再说了，生态城去年出的转学新政，小学转学需要提前持有房产3年，初中转学需要提前持有房产1年，新房不受限制，更是给了二手房当头一棒。
滨旅景熙也不是个例。中核智慧城上个月成交了一套二手房，单价合着8000多，当初买的时候也得一万二三了吧，心疼业主一千遍。目前中核智慧城售楼处还有新房，单价11000起，还能走量就是因为吃了去年转学新政的红利，它是新房现房，当下急着转学的只能买它。
最后总结一下，预算100万以内，有落户上学需求，在意较高的中考升学率，而且想要一套住起来舒服的新房，你可以选择生态城北，花小钱办大事，自己和孩子也不遭住个老破房的罪。
但是你要提前做好心理准备：首先它偏，生活不方便，而且论板块发展与潜力，生态城北部会需要比较长的周期；其次更重要的一点就是，当你想卖房子的时候，它大概率会赔，别奢望保值。今天就说这么多，最后还是那句话，当下买房，理性选择。