号称通州最值得买的新盘，起变化了
去年10月份在通州核心区梨园板块成交了一块地，前两天刚拿到预售证准备开盘。这段时间热度特别高，周中时间案场门庭若市，营销中心开放半个月，到访就有3000多组。前两天还听案场销售说，它是片区最后一块住宅用地，结果上周，北京公布了2025年第二轮拟供应商品住宅用地清单。原本位于云璟揽阅西侧的多功能用地6007地块（之前说要做非标商业），这次作为住宅用地，挂上了清单。云璟揽阅总建面3.47万方，容积率2.17，一共367户，目前取证353套；6007比云璟揽阅体量还要小、舒适度还要高，不到三百套，拟出让时间为2月21日到3月底。作为刚需盘，位置的便利度、成熟度与项目的性价比都是足够的。区域上，位于通州城市副中心老城区，界面不新，胜在成熟方便。贴着一号线，我实测离地铁梨园站有500来米，步行也就6、7分钟；国贸、大望路远到西单、木樨地这边，通勤时间能控制在1h左右，1号线通勤属性加持高。西侧底商特别多，为云景东路商业街，差不多400m有个贵友大厦，平时出门遛弯吃饭什么的还是挺方便的。学校有九年一贯制的育才通州分校、运河小学，1公里距离医院有东直门医院通州院区。项目三面被居民区包围，只有南边临马路，但车不多实际感觉噪音影响也不大。
有个问题是，地块在飞机航道线上，大概三五分钟就飞一趟，对噪音特别敏感的还是慎重考虑。窗子一关，实际影响不大，但开窗难免有噪音，属于片区住宅的共同不利因素。云璟揽阅一共4个户型，都有样板间，79（交付）、89、108、128平。整体装标不高，没有净水和垃圾处理器，其余基本满配，洗碗机、灶具交付，品牌是方太或同级。整体看下来，两个主力户型里，89边户户型是最舒服的，跟门头沟华曦府的78平三居非常像，6.2w/平的指导价，最后算下来应该在500w出头。270度大转角飘+开敞式厨房、得房率是所有户型里最高的。79北向小卧室就有点太小了，当一个儿童房都撑的满满当当的，但非承重墙，交房可以打掉，灵活度比较高。从产品上看，不说必赢，云璟揽阅也应该会有个不错的开局。只是，现在新地块入市，云璟揽阅“最后一宗住宅”与“最新住宅”的价值不复存在了。但为了避免直面竞争，很有可能在户型上做差异化处理。具体的我们等之后地块上架的时候再谈，可以先加好评微信进群蹲一下，有消息第一时间通知你。从板块价值角度来看，作为城市副中心的老板块，基本没有继续上探的空间。也没有学区带来的高溢价，好处就是近在眼前的确定性。而从供应端可以看出板块的现有定位。（需要查询新房、二手房数据可以添加好评微信咨询）过去5年，板块里供应的新房以120平以下的小户型居多，梨园作为副中心外溢和1号线通勤党的刚需属性是目前定位。其中，三年以来的4个项目里，只有颐瑞府是纯改善的大户型产品，但去化一般，板块的改善属性需要验证，招商璀璨公元以次改户型为主，成绩不错。从价格上看，梨园新房房价水位大致在5.6-6.2万/平。基于招商的另一个项目璀璨公元成交价5.7万/平，云璟揽阅以及之后的新盘价格预计持平。周边二手房挂牌约在3.5-4.2万/平之间，新产品和二手房之间价差稍大，有互相冲击的可能。如果首付能力有限，锚定梨园板块，还是建议等新地块公示之后做横向对比再下决定。至于能不能买，项目价值OK，板块中长期来看，受益于人口导入和配套升级，在梨园，500万上下的首套刚需还是性价比很高的。尤其通州“双限购”取消后，非京籍购房门槛降低，叠加公积金贷款额度提升至160万，首付压力大大降低。有需要的话，可以扫二维码添加好评微信交个朋友，项目价值分析和带看，你想要的我们都有～