房屋实际面积与购房合同不一样，能不能要求“多退少补”？
当事人
原告: 赵某
被告: 李先生（本案委托人）
📃案件背景
2020年6月份，原、被告双方签订了《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》，约定由被告向原告购买位于广州白云区的一处房产。合同中明确了预测建筑面积、套内建筑面积和单价等信息，并对面积误差处理进行了规定。
然而，在实际交房过程中，经过测绘地理信息中心实测，案涉商品房的实际建筑面积为161.71㎡，较合同约定的154.67㎡多出了6.75%。因此，原告要求被告补缴房屋面积差价款并支付相应的违约金。
原告诉讼请求
1⃣被告向原告支付房屋面积差价款55万元及20万违约金
2⃣本案诉讼费用由被告承担。
📍争议焦点
1⃣根据合同及补充协议，面积差异如何计算？是否应按照合同约定还是补充协议？
2⃣在双方对面积差价存在争议的情况下，被告未支付差价款是否构成违约？
🧐被告（我方）应诉观点
作为被告的代理律师，我们提出了以下抗辩理由：
1⃣格式条款无效：我们认为《补充协议》属于格式条款，且该条款未尽到合理的提示义务。特别是关于“多退少补”的条款，加重了买受人的责任，排除了其主要权利，应当认定为无效。
2⃣合同条款优先：根据主合同的规定，当套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权选择解除合同或仅需补足3%以内部分的房价款。而本案中，超出部分仅为6.75%，被告只需补足超过3%的部分，即27.5万元。
3⃣无故意违约行为：双方对面积差价的具体数额存在争议，在原告起诉期间无法确定具体金额，被告未支付差价款并不构成违约行为。在本案中，被告一直在积极寻求合理解决方案，并不存在主观故意。
👩⚖判决结果
判决被告在向原告支付面积差价款27.5万元；
驳回原告其他诉讼请求
⭐法官判决观点
法院认为，尽管补充协议中有“多退少补”的条款，但由于该条款属于格式条款未尽到合理的提示义务，因此对被告不具有约束力。依据原合同条款，被告需支付超出3%部分的房价款给原告。
此外，在法律程序进行期间无法确定具体金额，法院认定被告不存在故意违约的行为。因此，驳回了原告关于违约金的要求。