春节刚过，福州楼市最热的话题就是开启打折甩卖模式的大东海。天樾和玺悦，两个项目位居福州楼市2月销售榜的冠亚军。
金山的天樾，从4万多的均价降价到2.4万/㎡。上周末已经忙到案场置业顾问没空接待，据说房源已经全部卖完。
大东海玺悦，容积率2.2的纯商社区。面积段从89㎡到129㎡，低区的均价在2.35万/㎡。2月至今，据说也认购了近50多套。
大东海江山府，65-109㎡现房，划片清华附中，单价来到了15388元/㎡起。
上次写大东海，还在2023年。业绩下行，大东海从职业经理人模式进入家族救急阶段，引发了诸多争议。（延伸阅读：大东海的脸，最终往哪搁？）
稿子写完后，大东海就进入了卖房非常佛系的阶段。直到2025年年初。
据内部人士透露，这波打折降价是大东海的话事人突然要求，让人猝不及防。
但我相信，在面对亏损同时，话事人心中还会关心另一个问题：2019-2025年，杀入福州五区楼市后，亏了这么多钱后，如何评价自己在福州楼市史中的地位？
01
暂时撤退，应对全球钢铁乱战？
不少短视频，都提到大东海退出地产，降价甩卖，错过不再。其实准确一些的措辞，大东海是准备退出五区了。
因为去年8月，大东海还以41轮竞价，力克3家房企，抢下了长乐的一幅四代宅地块，引领潮流的气势不改。
从创立地产以来，大东海就与闽系高杠杆的特点不同，以自有资金进行地产开发。资金实力，就是过去几年天樾即使网签5套，也不降价的底气。
个人猜测，今年引发大东海突然甩卖的原因，可能是突发的国际政治环境。
2月10日，漂亮国的老特签署行政命令，对进口到美国的钢铁和铝征收25%的关税。
今年1月，漂亮国市场，前3钢铁供应国依次是：加拿大、巴西、墨西哥。
虽然国内直接出口漂亮国的钢产量比较小，但老特的关税大棒也挥向了加拿大与墨西哥，增加了国内诸多行业绕道美国周边，曲线救国的难度。
2025年，全球钢铁铝市场的巨浪正在酝酿。作为全球50大钢企之一的大东海，必须从容应对，手上有粮。
我们算下大东海2025年的这波甩货。
2019年7月，大东海PK掉绿城与福州地铁，以42.9+7.4亿的代价，分别拿下了2019-38、2019-45，近400亩的江山府地块(下图），拿地楼面价1.23万/㎡。（该场土拍大东海还拿下了中央府195.57亩地块）。
2021年2月3日，大东海5.07亿PK了其余13家对手，拿下了2021-04，即天樾地块，楼面价2.3万。
2021年12月1日，大东海又以5.09亿元拿下五里亭玺悦地块（下图），楼面价1.7万。
理论上，这一波回笼资金，目标是30亿以上。
热销的玺悦有一定利润，其他项目基本算上时间成本，基本就是贴地价走。这波回血，最关键还得看大盘——江山府。
套数多，货值大，如果目前15388的单价走量不佳，尤其是过了今年小学新生报名的阶段，后续不排除还有动作。
02
大东海，非典型性闽系房企
整体回顾大东海地产在福州五区的这5年，几个特征。
第一，实业起家的大东海最忽视资本运作。但依靠自有资金，福州五区的房子总算没烂尾。
国人以水为财，但水能载舟也能覆舟。在上个周期，大量房企在港上市并且打开了美元债等境外融资的工具。
包括万科在内，最终高杠杆，高增长，到亏损400亿，到需要本身就担负亏损的国企股东施救，让人唏嘘。
大东海在福州的项目，拿地基本眼光基本也算准。金山、东区、清富片区，基本也都完成了最低要求：交付。没有发生暴雷，没有烂尾。
虽然也只考个60的及格分，但这点就已经跑赢了很多闽系房企。
当然有业主吐槽，中央府或者江山府的装修标准减配，或材料不过关。
上个周期土拍价格高，房价被限制，房企利润有限，导致的必然结局。很多项目都难避免。
至于说大东海的户型设计，每人都有自己的审美。我就拿一个贝壳拿地后，根据大数据在成都做的豪宅户型。
公区在南，取悦自己，却有两个房间在北。所以说户型审美，就不可能让所有人都满意。
第二，相比诸多闽系地产大佬，大东海地产的老板没有卷入官非。
2019年民营地产最后的辉煌阶段入局，大东海失去了之前利用资本和周期优势做大做强的机会窗口。
但做大做强的背后，2025年1月，正荣老板被抓。泰禾老板，世纪金源老板，前几年都经历过被调查。
闽系房企最后的门面之一，大名城也在2025年官宣，录入亏损。
春节后，大东海三盘打折同时，泰禾黄老板也在甩卖东二环的豪宅金府大院。
世纪金源的黄老板，大年初六在戏台出现，与乡亲们一起聚会吃饭。
这几天消息传来：贵安新天地，精装三房甩卖。
殊途同归。做生意有赚有赔。老板亏钱过瘾，能全身而退，不亏。
第三，实业转型地产，太难。一个是白菜钱，一个是白粉钱，一旦扩大规模，就会互相影响。
看到大东海地产，我总想到前几年福州楼市的另外一个镜像——美的。
美的也是以制造业起家，在2020年前后杀入福州，携手绿城与建发留下了两个具有争议的项目——君兰和鸣和与桂语映月。
尤其是桂语映月与玺悦，此刻在福马路一北一南，此刻都在降价抢跑，相望无言。
在前几年，因为背靠母公司，大东海也好，美的也好，有着充沛的现金流，使得当时已经被三条红线勒住脖子的很多房企艳羡不已。
但地产的复杂度毕竟太高，算准了资金+人才，却无法抵挡周期影响。
上个周期，从制造业背景转行到地产，在福州楼市成绩不错的房企只有一家——来自江苏的新城控股。
与大东海拿下五里亭和金山地块同期，2021年，新城也首入福州，摇号拿下安商地块，在五四北打造新城卓越榕域风华。
新城地产的老板王振华是干纺织厂出身，把纺织厂干到了常州前三，然后入主地产。
但新城地产能在2019-2024年减少损失的原因有点讽刺。2019年7月，因为猥亵女童，王老板被判刑5年。
老板进去了，集团决策链条长了，扩张速度慢了，少做了不少决定，减少了损失。
当然，福州也不缺从实业转战的房企。但是他们要么深耕一区，要么放弃了对规模的执念。
制造业龙头——恒申控股集团，2024年12月在长乐拿地。对岸的皇庭首占1号，是他们在2017年打造的长乐豪宅。
兰园地产，去了一线城市广州深耕。
新大陆地产，10年就干了2个项目。打造马尾的豪宅新大陆壹号，接下来他们也将深耕外地的项目。
与之对比，2019-2024年，大东海地产在福州五区内，连干玺悦、天樾、晋棠府、同晖府、江山府、公园府等6个项目。
依靠自有资金，少用杠杆，短时间内重注五区，寻找明星职业经理人，老板隐身幕后，从开始就减少家族化的干涉——
大东海地产在亮相起，就试图区别于其他闽系房企，走出新路。但水镜先生说，孔明出山，未逢其时。
人言我贵，时也，运也，命也。
03
没有期待，最好
衣食早已无忧，手上有好多个小目标的老板，往往并不害怕亏损。这个群体最在意什么？中国圣人早就明示：立功、立德、立言。
类似胡润富豪榜的排名，类似嘉靖皇帝为了是否能追封自己的亲生父亲，与文官集团爆发的激烈冲突。
礼制之争，排名之争的背后，是地位和口碑，这是诸多老板心中最在意的。从胡润到福布斯，从奥斯卡到克而瑞，都在强调历史地位。
我相信大东海地产的话事人很想问，在砸下几十亿之后，会在福州地产史上拿到了什么定位？
但身边的人恐怕没人敢回答，或者说即使有答案，也不敢说出真相。
今天站在一个非亲非故的地产观察者角度，说一点个人暴论：相比诸多闽系房企而言，在2019年这个阶段去入市，在五区没创造出烂尾楼，资金链没有断，大东海算可以勉强交差，对得起乡亲父老了。
一场顶级经济会议，本周举行，房企零席位。7年前，类似的会议曾经举行过。恒大、万科等房企列席参与。
房地产占GDP比重从2018年16.7%降至2025年9.3%。
如果连万科这样的优等生，都要深铁来救，资不抵债了，只能证明过去的道路注定已经无法继续了。
2025年，楼市的下半场，是国企主导的时代。
放弃资金规模与全国布局的执念，聚焦区域，拿小面积地块，建好房子，民营房企依旧有着自己独特的优势。
恒申也好，大东海也好，去年依旧在布局长乐，并没有下桌地产。在上个周期积累的血与汗，不会消失。