2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”后，房地产政策进入新一轮宽松周期。从供需两端发力、注重结构性调整成为本轮新政的核心特征。其中，公积金政策优化与土地收储机制改革成为地方政策发力的两大重点方向，前者通过降低购房门槛释放需求潜力，后者通过盘活存量资源稳定供给端预期，共同推动市场止跌回稳。
一、公积金政策：降门槛、提额度、扩覆盖，精准释放需求潜力
首付比例与贷款期限优化降低购房门槛。2024年以来，全国超430条公积金优化政策密集落地，2025年各地延续这一趋势。例如，大连将首套及二套房贷款最低首付比例统一调整为20%，成都则延长公积金贷款期限至最长30年，并将贷款到期年龄上限放宽至男性68岁、女性63岁。此类政策通过降低首付压力、延长还款周期，显著提升居民购房能力。
多维度提额精准支持重点群体。多地针对多子女家庭、高学历人才及绿色建筑购房需求定向提高贷款额度。深圳允许首套多子女家庭公积金贷款额度上浮100%，最高可达220万元；临沂对购买高品质住宅的家庭额外增加20万元额度，叠加政策后最高可贷150万元。此类措施既契合人口政策导向，又推动住房消费升级。
制度覆盖范围扩大激活潜在需求。天津、宜昌等地将个体工商户、自由职业者纳入公积金缴存体系，允许其享受“商转公”等政策红利。住建部数据显示，截至2024年末，全国公积金实缴职工超1.7亿人，缴存额近3.47万亿元。覆盖人群的扩大进一步释放了灵活就业群体的置业需求，为市场注入增量购买力。
二、土地收储：专项债加速落地，供需两端协同去库存
地方试点加速推进收储机制优化。2025年初，广东多地密集披露土地收储细节，佛山、惠州等城市已公告收储超160宗土地，总面积达685万平方米，拟收购金额约354亿元。北京同期计划发行超百亿元专项债用于土地储备，显示土地收储正从地方试点向全国推广。收购价格普遍为市场价的7-9折，既缓解房企现金流压力，又避免过度冲击土地市场价格体系。
专项债工具助力供需结构平衡。通过专项债融资收储存量土地及商品房，地方政府可定向优化土地供应节奏，减少无效供给对市场的冲击。国盛证券分析指出，此举既能帮助房企优化土储结构、改善现金流，又能加快存量商品房去化，平滑市场供需矛盾。例如，广东收储项目中地方国企主导收购，部分央企及民企参与，形成多元主体协同的存量资源盘活模式。
政策加码预期强化市场托底效应。当前土地收储仍以地方政府主导，但市场对中央层面介入的预期升温。住建部提出“有效发挥住房公积金支持作用”的同时，多地探索将回收的存量房转为保障性住房或人才公寓，减少重新流入商品市场对价格的压制。随着专项债工具持续优化，收储规模及效率有望进一步提升，为市场筑底提供更强支撑。
当前房地产市场仍处于深度调整阶段，公积金政策优化与土地收储机制创新为供需两端注入活力。政策效果的持续性将取决于后续配套措施的完善程度，以及宏观经济环境与居民收入预期的改善。随着结构性政策工具持续发力，市场有望逐步实现筑底企稳。