1.2025年房地产市场将迎来关键拐点,受到经济周期和人口拐点的影响,房价上涨趋势将逐渐放缓。
2.过去十几年我国70个大中城市房价走势数据显示,2011年至2015年房价基本持平,2015年外汇危机和棚改货币化政策推动房价上涨。
3.然而,2019年下半年房价涨幅逐渐趋近于0,2020年疫情导致房价再次疯狂上涨,2022年房价进入调整期。
4.未来房地产市场将出现分化,一部分中小城市房产将逐渐失去价值,而大城市优质房产有望实现保值增值。
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2025年的房价,在这一系列前所未有的大环境变化之下,到底会怎么变动?会见底吗?能不能涨?
先上结论,这期内容绝对重磅。2025年的房地产市场将会迎来一个关键拐点!
为了能更精准地剖析房价的走向,我详细分析了过去十几年我国70个大中城市的房价走势数据。
它既包含了北、上、广、深这些超一线城市,也覆盖了哈尔滨、长沙、西安、合肥等二线城市,还囊括了北海、九江、无锡、平顶山这些三四线城市,是一个最能反映国内房价真实情况的数据维度。
回顾 2011 年至 2015 年这五年,你会发现全国房价基本没怎么涨,全国的房价走势经历了两个“先涨后跌”的小周期,整体上保持横盘状态。
即便是像北京、上海、广州、深圳这样备受瞩目的一线城市,房价也没有显著的上涨迹象,整个社会对于房价的关注度似乎也没有如今这般炽热。
大家不妨回想一下,在2011-2015年那段时间里,你身边有多少人在谈论房价上涨呢?大家可以在评论区里留言。
然而,2015年成为了一个转折点,因为2015年发生了关于房价的两件大事。
首先是外汇危机,如同一颗重磅炸弹引爆了市场。
股市遭遇重创,股指从 5178 点急剧下跌至 2850 点,近乎腰斩。与此同时,人民币汇率改革引发了人民币贬值,外汇储备更是大幅减少 5127 亿美元,这是 23 年来的首次负增长,大量资金急于寻找新的避险港湾,开始外流,市场陷入了一片恐慌之中。
可当时,原本作为资金蓄水池的股市已经让市场信心全无,那么该用什么来吸引资本不外逃呢?
没错,就是房子。
只要让大家都相信房子是增值更快的投资品,逐利的资本自然就会留下来,汇率也就能够稳住了。
那怎么推动房价上涨呢?
这里就涉及到当年关于房价的第二件大事:棚改货币化。
2015年6月,棚改政策出台,拆迁补偿方式从实物安置转变为货币安置,这意味着拆迁户可以拿到一笔可观的拆迁费,然后自由地去买房。
这一举措瞬间让大量拆迁户手握现金涌入房地产市场,摇身一变成为了现金买家。
一时间,市场的供求关系发生了逆转。原本平稳的房价开始蠢蠢欲动,即将开启一段疯狂的上涨之旅。
果不其然,从 2016 年开始,房地产市场就像被点燃的烈火,迅速升温,热度从一二线城市迅速蔓延至三四线城市,整个市场变得异常火爆。
一套房短短两天内房价就能上涨十几万,甚至有许多卖家在收了定金的情况下,毫不犹豫地选择毁约,即便要赔几万的违约金也在所不惜,因为过不了两天房价的涨幅就足以弥补损失,这就是当时楼市的真实写照。
与此同时,社会舆论也发生了巨大的转变,大家都开始盲目乐观地认为房价会永远上涨,似乎都忘记了曾经 2011 年到 2015 年房价横盘的时代。
其实,这种上涨趋势在 2019 年下半年就已经开始逐渐放缓。
我们可以看到,在2019年下半年,全国房价的涨幅已经逐渐趋近于0,但2020年突如其来的疫情彻底改变了游戏规则。
为了应对经济衰退,美联储采取了史无前例的大规模印钞行动,在短时间内增发了将近 5 万亿美元,引发了全球范围内的通货膨胀。
在全球经济一体化的大背景下,中国也难以独善其身。2019 年我国广义货币供应量M2增幅已经降至 8%,而到了 2020 年,又重新回到了两位数的增长,市场上的货币供应量大幅增加,这些资金如同潮水一般涌入房地产市场,使得房价再次如脱缰的野马般飞速上涨。
涨到 “躺平” 和 “内卷” 这两个词语开始流行,涨到所有人都开始怀疑人生。
但是,万事万物都遵循着盛极必衰、物极必反的规律。
房价的凭空上涨并没有给普通老百姓创造什么实际价值,反倒使很多刚需买房的家庭背上了高额房贷。
于是在 2022 年,房地产市场迎来了一个关键的转折点,房价不再延续之前的上涨趋势,而是进入了调整期,并且一直持续到现在。
但是如今,有几个重大信号已经出现,这就意味着“房价拐点”将在2025-2026年出现。
这和 2015 年由两个重大事件开启房价上升的情况类似,现在也由两个重要时间周期变化带来房价的拐点。
第一个变量是经济周期。
首先最重磅的这个想必大家都听过了,就是适度宽松的货币政策,用各种办法倒逼热钱从银行流出来,进入楼市和股市。
而美联储在经历了高通胀疯狂加息之后,现在终于顶不住了,连续三次降息。
再加上不停的有各种消息,比如说要促进房地产市场止跌回稳,要取消公摊之类的。
这些变化带来的影响,之前的文章我都给大家分析过了,这里就不再赘述了。
最主要的是,市场走势向来变幻莫测,政策也并非一成不变。所谓的货币宽松究竟会宽松到什么程度?超常规逆周期调控又会有哪些超常规的手段?
前些年的房地产项目虽然推动了整个产业链升级,但也耗费了大量的财力和物力,让很多老百姓提前透支了几十年的消费。.
如今消费不振,内需疲软,也是因为大家手里都没钱了,所以明年这些放水,最重要的要看普通老百姓能接到多少水。
如果说经济周期的影响还存在诸多不确定性,但另外的一个大拐点可就没办法再回头了。
这第二个重要的变量,就是人口拐点。
房价在过去大规模上涨,还有一个重要原因就是人口红利。
在房地产发展最迅猛的 20 年里,正是人口红利兑现最迅速的时期。那时,中国每年都有数千万的年轻人涌入劳动力市场,他们把自己努力挣来的薪资,加上家里几代人的积蓄,掏空六个钱包,纷纷投入到房产上。
可以说,没有庞大的人口基数,就不可能有中国房地产市场的蓬勃发展。
但是现在这几年的全国出生人口一直呈下降趋势,屡创新低。
再详细点说,人口拐点主要体现在两个关键人群上。
一个是购房者的年龄拐点。目前我国主力购房者的年龄主要集中在 30 至 35 岁,也就是 1990 年附近出生的人,而这一年龄段的人口数量正在逐年递减。
自 1990 年以后,我国每年的新出生人口数量持续下滑,尤其是从 2016 年开始,新出生人口出现了断崖式的下降。
这就引出了第二个人口拐点。
你想想看,前些年楼市炒作最厉害的是什么?学区房啊!
这个想必大家都深有体会。
在如今这个全社会都在贩卖焦虑的时代,家长对于孩子的教育可谓是下了血本。就算你心疼孩子不想卷了,但看到周围其他的孩子一个个都那么拼,当家长的哪有几个能坐的住的?
也正是如此,前几年学区房的价格才水涨船高,比任何房子都值钱。
但学区房再值钱,前提也得是有生源才行。
不知道你有没有切身体会到现在人口下行有多严重,我有个亲戚在幼儿园当老师,他们这两年的招生情况是一年比一年差,之前幼儿园新生能有两三百人,今年只招了二十几个。
如果未来人口继续减少,那么购房需求量必然会进一步降低,存量房子又该由谁来接手呢?大规模的新需求又从何而来呢?
所以说,在这样的大环境情况下,2025年和2024年的不同在于:虽然受到货币宽松大放水和美联储开始降息的影响,市场上的热钱可能会变多,但是人口拐点的影响也会逐渐显现出来。
刚需买房群体和入学新生会开始逐渐减少,学区房和人口流出的城市会慢慢感受到压力的传导。
当然现在也有新闻在说,部分热门城市的楼市,成交量和价格都开始有所回暖。
但是,就房价而言,现在最关键的是要有新的资金进来接盘。
目前绝大多数城市的二手房市场抛压过重,需求却参差不齐。
一些热点城市的优质房源依然抢手,而部分城市则面临着库存积压的问题。
一般来说,库存去化周期如果大于两年,那就意味着市场还是供大于求的状态。
在居民收入没有明显提高之前,想要重现 2015 年那种涨价去库存的奇迹,实在是太难了。
未来如果在货币宽松放水的影响下,新贷款需求旺盛,而二手房库存能够保持在一个合理的水平,房价或许会有一定的上涨动力,否则,短期内想要彻底扭转市场预期,难度不小。
而且,虽然楼市整体下跌趋势很难改变,但未来房地产市场会出现很大的分化。
一部分中小城市的房产,特别是老破小、天价学区房等,将会变得越来越没有价值;而大城市一小部分地段好、品质佳的房子更有可能实现保值增值。
所以说,未来的房价走势将因城市而异,需要结合具体城市的情况进行分析。
大家也可以在评论区留言提问,我会根据大家的反馈选择点赞量高的城市进行详细分析,记得点个关注。
过冬比的不是谁胆子大、能力强,而是谁能苟得住。熬过了,后面就是春天;熬不过,就只能长眠于时代的积雪之下,留下白茫茫一片真干净。