1.2024年11月,20个主要城市的二手房成交套数达到140197套,环比增长11.7%,同比增长26.3%。
2.一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨,二三线城市环比降幅均收窄,各线城市同比降幅均有所收窄。
3.然而,楼市回暖仍需时间,成交量上升主要得益于前期密集的刺激政策,如降房贷利率、降首付比例、解除限购等。
4.未来房价走势取决于政策兜底、居民中长期贷款变化以及新房和二手房价格分化。
5.对于普通老百姓,需保持理智,持续关注市场数据,避免盲目入场或恐慌抛售。
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你有没有发现,最近的房地产市场出现了一个很重要的信号:二手房的成交量开始回升了。
从2024年的11月份开始,中指研究院的数据就显示,11 月 20 个主要城市的二手房成交套数达到 140197 套,环比增长 11.7%,同比增长 26.3%。
再就是去年年底的重磅会议提出,2025要稳住楼市股市,持续用力推动房地产市场止跌回稳。
这些可以说是让人重新看到了房价企稳的曙光。
那么楼市真的开始回暖了吗?
再看看几个大城市,去年11月,北京、上海、广州和深圳的二手房网签量均创下了新高。
还有杭州和苏州这两个 GDP 超 2 万亿的城市,也迎来了久违的单月二手房成交量破万套的局面。
那新房情况又如何呢?从数据来看,一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨,二三线城市环比降幅均收窄,各线城市同比降幅均有所收窄。
这一连串的数据可以看到,最近几个月房地产行业销量确实有些好转,价格整体来看还在下降,但幅度有收窄。那这是不是意味着楼市真的回暖了呢?到底该怎么判断?
首先成交量的回升是房价企稳的前提条件。因为现在各大城市的二手房挂牌数量巨大,每个热门地区都有十几万甚至二十万套二手房待售。这么多房子在市场上,如果没有足够多的买家进场接盘,卖家们心里就会发慌,一旦恐慌,就可能低价抛售,那房价可就稳不住了。所以说,成交量的上升,才能稳住卖家的心理预期,防止低价抛售,从而稳住房价。
但是,楼市真的就这么一帆风顺地回暖了吗?我劝大家先别急着下结论,还是得冷静看待。
目前成交量放大,很大程度上是因为前段时间密集的刺激政策,像降房贷利率、降首付比例、解除限购等,再加上房价相比两三年前已经下跌了三四成,房贷利率还有优惠,这就像是大幅度的降价促销,吸引了不少观望的买家进场,让市场热闹了起来。
而且,大家发现没有,现在成交量放大主要集中在北上广深等一线城市,其他城市并没有明显回暖。就拿部分新一线城市来说,过去房价也涨过不少,但现在的成交量和过去两年差不多,没啥大变化。
为啥会出现这样的情况呢?这背后其实有很多因素。一线城市资源集中,就业机会多,人口吸引力强,所以楼市的韧性相对来说比较大。而其他城市,可能因为产业结构、人口流动等原因,在这一轮楼市波动中,恢复得就比较慢。
那未来房价到底会怎么走呢?这可以说是大家最关心的问题了。
现在二手房市场,还是更倾向于 “以价换量”,就是便宜的房子更好卖,这说明大部分二手房价格暂时还稳不住。
而新房价格因为控制力度强,在上海等一线城市还挺坚挺,近两个月一线城市新房价格还有点小涨,这其实反映了房地产市场的分化趋势。这种分化让稀缺楼市越来越像奢侈品,一线城市的新房品质高、配套全,有稀缺性,所以价格硬。但这种稀缺性可不是整个房地产行业都有的。
而从房地产开发投资情况来看,这两年就像坐滑梯,一路往下滑。这意味着什么?不久的将来,新房市场供大于求的局面可能会改变,新房价格有望稳定下来。但二手房市场存量大,价格可能还会继续跌。所以新房和二手房价格的分化会越来越明显,未来价格靠新房撑着,成交量靠二手房顶着。
在未来一年,房价要稳还得靠政策兜底。但楼市要彻底稳定,关键还得看咱们的收入能不能涨上去。可现在房价和房租都把人们未来的收入透支得差不多了,就算收入有点增长,市场需求回暖也会很慢,短期内很难有大动静。所以现在要说全面回暖还为时尚早。
所以接下来我们该如何去预判房价的涨跌?
这里有个重要的指标要关注,那就是居民中长期贷款。为啥要看这个呢?因为房价上涨的动力在于新增资金的入场,而居民中长期贷款的主要组成部分就是住房按揭贷款,所以根据居民中长期贷款的变化,就能反映出有多少新的资金流入楼市。
从数据来看,2024年1—11月份个人按揭贷款13911亿元,下降30.4%,这个数据非常重要,这说明房地产行业回暖还需要时间,目前官方主要就是托底,尽可能减少房地产行业调整周期对经济的影响。
楼市和股市不一样,它是一个周期比较长的市场,不会像股市那样变化得那么快。所以,我们不能仅仅因为这几个月大城市的成交量上升,就盲目地认为房价会立刻大幅上涨或者下跌。过去楼市发展太快,潜力透支太多,要调整好肯定得花时间。
对于我们普通老百姓来说,这时候一定要保持理智。不要听风就是雨,看到一点楼市回暖的迹象就着急入场或者恐慌抛售。要持续关注市场数据,看成交量能不能持续,价格有没有新变化,政策会不会再调整。
我也会定期的给你们去解读这些重要数据,来帮助大家避开风险,找到机会,感兴趣的朋友可以点个关注。