1.上海天钥新村六期旧住房拆除重建更新项目近日实现100%签约，仅用2天时间。
2.项目将原有39种房型优化为27种，其中16种对应原租赁房型，14种对应原产权房型，3种兼顾租赁房和产权房改造需求。
3.由于住房条件简陋，天钥新村(六期)居民自住率仅50%，原拆原建后项目将增加30套住房，新建面积约4.4万平方米。
4.为此，枫林街道旧改工作组秉持方便居民的目标，与居民沟通政策和改造方案，维护好居民的权益。
5.从贴扩建到原拆原建，天钥新村六期旧改项目展现了城市更新的认识迭代与能力提升。
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新春佳节到来之际，徐汇区再次传来旧改好消息。继日前湖南街道张家弄地块片区房屋征收100%签约后，位于枫林街道的天钥新村（六期）旧住房拆除重建更新项目也于近日启动签约，仅用2天时间，就于1月23日实现全部628证居民100%签约。
这是继东安一、二村旧改项目100%签约后，枫林街道3个多月内完成的第二个100%签约旧改项目。不过，东安片区征收“珠玉在前”，天钥新村（六期）采取的原拆原建虽然旧改路径不同，但居民们改善住房条件的迫切愿望、旧改推进中显现的矛盾与困难各有相似性。
如何在个性化诉求中找到共性的解题之道，不成套住房占比领跑徐汇的枫林街道，被时代的洪流推到了最前列。
签约现场
“东安示范”摸清底数
天钥新村始建于上世纪50年代，是上海最早一批工人新村。直至今日，小区内厨卫合用现象仍旧普遍，年龄段多在50-70岁的老旧房屋不仅经常漏水、墙面开裂，居民烧菜时还会有“撒胡椒面”般的墙皮甚至砖块一般的墙体“从天而降”。
更让居民苦不堪言的是逼仄的住房条件。天钥新村（六期）房屋面积最小仅10.5平方米，平均每套面积也仅15平方米。
而此次原拆原建改造，不仅地块内9幢旧住房将重建为3幢高层和1幢多层带电梯住宅，还将配备地下车库和配套用房。居民根据“拆一还一”的原则实施回搬，住房面积最小也能增加至22平方米，平均每套面积将提升至26平方米。
“数字变化的背后，是历时近一年、修改近30次的方案设计和居民工作。”枫林街道管理办的旧改“老法师”闵晓华告诉记者，2023年12月，天钥新村（六期）更新项目工作组正式入驻小区后，第一轮居民意愿征询仅用2天就达到99.7%的同意率，可见居民期盼旧改之迫切。
但“沉”到旧改基地后工作组发现，这里房型复杂、种类繁多，意味着居民对改造的需求众口难调。此时，东安旧改项目在一年多内完成全部6057证住户征询的经验，在天钥六期项目推进中起到了有力示范。
“房型排摸，一定要摸清底数。”闵晓华说。很快，工作组排摸出了天钥新村（六期）原有的39种房型，其中租赁房型25种、产权房型14种。但“怎么改”又成了大问题。
天钥新村（六期）旧住房更新项目经理杨晨光介绍，去年上半年，工作组召开了6场居民座谈会，沟通户型和设计方案。在此过程中，居民提出的建议包括厨房要能接入更多电器、厕所需要淋浴房空间等。居民对生活品质的向往和期待成了设计方不断优化改造方案的重要推动力。
最终，历时近一年、几经20余稿打磨，天钥新村（六期）改造更新方案梳理出了27种房型，其中16种对应原租赁房型、14种对应原产权房型，3种户型同时兼顾了租赁房和产权房的改造需要。
2024年12月15日，更新方案正式亮相，经过历时7天、总计22场、覆盖1100多人次的居民座谈会，12天后，项目方案意见征询启动，两周内方案征询同意率达到100%，为正式启动旧改签约打下了关键基础。
一切归零重新学习
由于住房条件简陋，天钥新村（六期）的居民自住率仅50%。而原拆原建后，整个项目将增加30套住房，新建面积约4.4万平方米，其中包含沿零陵路的一处面积约7000平方米的社区公建配套用房，容积率也从1.56增加至3.0，将有效实现居住空间和城市公共空间的同步优化。
也有一些居民在启动原拆原建征询伊始，表达了不同的意愿。“只隔着两条马路的东安片区刚刚完成征收，周边的居民总会有更多想法和期待。”枫林街道天钥新村第一、第二居民区党总支书记季恺娴说。
舒抒 摄
解题之道，唯有扎扎实实统筹好“民心账”。“一方面，向居民明确‘以证计户’，最终的房屋套数均以产权证、租赁证来定，严格遵循一证一户。”闵晓华说。同时，对近几年刚完成装修翻新的居民，旧改工作组也全力做好服务协调。
东安片区6000多证的旧改更新，对天钥六期旧改项目推进会产生压力吗？在闵晓华看来，既要“一切归零，轻装上阵”，也要将“前人栽树”留下的好做法触类旁通到新项目中。
首先是重新开始学政策。旧改征收与原拆原建涉及的法规条例有很大不同，不能把征收的工作方法直接套用到原拆原建项目上。
其次是延续东安旧改中的居民工作手势。面对人户分离的居民，不论其现居地在哪里，秉承方便居民的目标，工作组都上门与居民沟通政策和改造方案，维护好居民的权益。
让杨晨光印象深刻的是一位90岁的老人，由于担心原拆原建涉及的2次搬家对自己来说有些折腾，老人在第一轮征询时选择了弃权。“一边是绝大多数居民想要改善住房条件的决心，一边是老人的现实担忧，确实很难。”最终，旧改工作组承诺，为老人找到满意的过渡房，帮助老人搬家，尽量减少老人对新住处的不适应。老人也非常通情达理，对工作组表达了信任和支持。
舒抒 摄
从贴扩建到原拆原建
旧住房改造，从此前探路性的“贴扩建”，到如今看似大刀阔斧实则“精打细算”的原拆原建，几个字的改变，背后是社会各方对城市更新的认识迭代与能力提升。
天钥新村（六期）改造项就是缩影。与商品房开发的概念不同，这里的“期”指的是小区自上世纪50年代开始成形后，所历经的大大小小的改造轮次。相较天钥新村其他经历过旧房改造的楼栋基本解决了煤卫合用问题，六期的9栋居民楼中，有8栋至今都不成套，且由于楼间距小、产权关系复杂，还有2栋沿街楼位于轨交4号线上，十年前曾启动过的旧改工作后来不得不暂时搁置。
记者了解到，枫林街道总计有24万平方米的不成套住房，占徐汇全区近一半，“向存量要功能、向集约要空间”在枫林地区显得尤为迫切。
以往不成套改造经常采取的贴扩建方式，一般较适用于两户合用的住房。但面对天钥六期存在的4户合用情况，加上捉襟见肘的楼间距，贴扩建几乎没有施展的空间。“若非政策更新迭代，或许天钥六期的居民还要继续等待。”一位参与此次旧改的工作人员说。
改变就来自于《上海市城市更新条例》的颁布。相关政策的放开，让原拆原建、产权移交等更新路径有了可探索的空间。
在天钥新村（六期），9幢居民楼的产权分属于徐房集团、高校和央企下属研究所等3家单位所有。此前，单位系统房的改造必须由产权人，即该单位牵头和出资。而今，通过探索产权移交，天钥六期的两家系统公房单位授权直管公房管理单位徐房集团统一实施更新，让旧改有了明确的抓手。申通地铁也与徐汇区共同协商探讨，研究出了2幢沿街楼可行的改造方案——凝聚一切力量，托举居民宜居安居的幸福梦想。