1.融创中国成功完成境外债务重组和境内债务重组，减轻了财务压力和资本风险。
2.然而，融创中国仍面临清盘危机，经营亏损、流动性紧张、销售下滑、资产处置困难等问题。
3.为应对危机，融创中国采取债务重组、卖资产、加快销售和回款、项目合作开发、引入战投等措施。
4.尽管如此，融创中国仍需尽快恢复正常经营、财务、现金流状态，加快销售和回款及资产处置。
5.未来，融创中国需要继续寻求债务重组、降杠杆、优化公司资本结构等途径，以改善公司现状。
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文/谢逸枫
境外债务、境内债务重组成功的融创中国正在遭遇清盘危机，经营亏损、流动性、销售下滑、资产处置困难、债务和交房压力大，融创中国何去何从。
融创中国最大的优势是没有到恒大资不抵债和经营不正常的程度、有净资产、境外境内债务重组成功、有超过总结债务的土地资产货值1.23万亿元。
目前融创中国自救措施为债务重组、卖资产、加快销售和回款、项目合作开发、引入战投、降薪酬等，可增加停止拿地、退地换地、股权借贷等措施。
境内境外化债重组成功，融创中国短期内将甩开包袱轻装上阵，优化公司资本结构，增强抗债务和资本及市场风险能力，生产、经营恢复注入动力。
融创中国完成债务重组后，再度面临清盘呈请和新一轮债务重组，意味着对于出险房企而言，通过债务重组获取宝贵重新债务重组和发展的时间。
融创中国公司当务之急是需尽快恢复正常经营、财务、现金流状态，加快销售和回款及资产处置，改善公司经营现状，回归正轨。
清盘呈请危机
融创中国第一次接到债权人的清盘呈请是在2022年9月，因为2200万美元优先票据未支付，后2023年3月、4月完成债权人签协议、境外债重组，6月法院撤销。
融创中国第二次接到债权人的清盘呈请是2025年1月10日，收到信达（香港）资产管理公司向香港高等法院提出的清盘呈请，一笔3000万美元及应计利息债务。
法院首次聆讯日期定于2025年3月19日上午9时30分。清盘呈请消息一出，融创中国公司股价犹如惊弓之鸟，1月10日当日收盘跌超25%至1.3港元。
融创中国第二次接到债权人的清盘呈请来看，不会被清盘。聆讯日期到了后延期，或因境内外债重组成功，撤销，或者与债权人债务展期或延期支持或重组。
房企遭遇清盘呈请已不是新鲜事。目前共有55家上市房企境外债务出险，包括碧桂园、融创中国、旭辉控股、龙光集团、世茂集团等28家房企收到过清盘呈请
绝大多数呈请都被撤销、延期，被香港高等法院判决清盘仅有中国恒大、佳源国际、新力控股集团、嘉世国际、德信中国极少数企业。
目前全国32家上市房企境内债被债权人向法院申请清盘呈请。清盘是指在发生债券违约的情况下，债权人为保护自身利益，有权向法院呈请清盘。
将是说公司的生产运作停止，所有资产短期内出售，变回现金。按先后次序偿还、分派给未付的债项，之后按法律程序宣布公司解散的一连串过程。
债权人提出清盘呈请，在房企的债务重组中极为正常。这是一种常见的谈判策略，主要是想向企业施压，用来获得对自己更有利的债务解决方案。
清盘呈请不等同于实际清盘，不会实质影响公司经营。双方会积极沟通，司法判决慎重，真正执行清盘的案例极少。债务重组中清盘呈请常会被撤销、驳回。
克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而房企债券发行规模仅有2158亿元，这意味着不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。
2025年房企债务到期规模5257亿元高于2024年，第三季度偿债高峰，到期规模约1574亿元。若销售长期低迷，已经实现债务重组的房企将面临债务再次违约。
目前还有房企遭清盘呈请，化债之路阻且长。时代中国的清盘呈请被延后至2025年1月27日，弘阳地产的清盘呈请被聆讯延期至2025年3月31日。
2025年1月20日是香港高等法院对碧桂园清盘呈请聆讯，债权人支持下，已于当日批准碧桂园的延期申请，碧桂园清盘呈请聆讯被延期至2025年5月26日。
境内债务重组成功
融创中国境内债务第一轮化债方案于2022年底通过，10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。到期债务展期由原计划的3.75年缩短至3年。
针对尚未到期债务，展期时间由原计划的4.5年缩短至4年。对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。
2023年1月3日，融创中国公告称，总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，合计整体化解了约900亿元债务。
融创中国本应在2024年6月、9月兑付的境内债本息兑付时间延后到2024年年底。11月正式启动境内债务的二次重组，以期消减债务规模、延长展期期限。
境内债重组化债方案涵盖了现金要约收购、股票（债转股）及股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期四个选项，旨在缓解公司当前的财务压力。
2024年11月14日，融创中国公告称境内债务将二次重组。154亿元的境内债务通过现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式，降债比例超过50%。
其中在现金要约收购方案中，融创中国拟按每张债券面值20%的价格发起现金要约购回，现金总金额不超过8亿元，方案接纳债券本金上限40亿元。
股票及/或股票经济收益权兑付方案显示，融创中国将向特殊目的信托增发特定数量的股票，人民币100元债券对应融创股票13.5股，预计新股总发行5亿股。
以资抵债方案将设立服务型信托，债券持有人直接、间接享有其子公司所持有的特定资产收益权。获配以资抵债选项的标的债券每100元面值受偿金额35元。
展期方案，本金展期9.5年，第5年开始兑付本金，利息部分统一降至1%。另外，融创中国拟于2025年年底前安排现金支付1%及对应利息。
2024年12月10日H6融创01、H0融创03率先通过重组表决。12月24日H1融创01、20融创02、H1融创04合计3笔债券和1笔ABS，获得持有人会议表决通过。
2024年12月30日PR融创01债券重组获持有人会议表决通过，这笔债券发行于2020年4月余额28.8亿元，是融创境内债务重组中单笔金额最高的债券之一。
12月31日H1融创03、H融创05重组方案获得表决通过。2025年1月21日通过H融创07（2016年8月16日完成发行，规模28亿元，利率6.80%，余额20.1亿元。
2025年1月13日，融创中国10只债券中已有9只获得债权人投票通过，H融创05、PR融创01、H0融创03、H6融创01、20融创02、H1融创01、H1融创03。
包括H1融创04、H21融创1优。2025年1月21日，融创中国H融创07债券通过，最终10只债券获得债权人投票通过，意味着融创中国第二轮境内债务重组成功。
2025年1月21日晚，融创中国控股有限公司（下称融创中国，01918.HK）披露，融创房地产十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。
这意味着融创中国总规模154亿元的境内债重组整体宣告成功，正式成为房地产行业第一家真正意义上完成境内公司债券整体重组的内地香港上市房企。
融创中国本轮境内债券重组中，率先启用了市场化化债思路。从154亿元境内债券方案公布到境内债券方案重组完成，时间仅用了50余天。
重组方案创新组合了现金要约收购、股票及股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四种选项，且无任何强制选项，为债权人提供多元化收益及退出机制。
154亿元的境内债重组成功，对融创中国而言，预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
境外债务重组成功
2023年3月28日，融创中国公告，针对90.48亿美元的境外债务重组，已与境外债权人小组订立重组支持协议，拟就境外重组方案向现有债务持有人征求支持。
90.48亿美元的境外债务重组方案包括可转换债券、强制可转换债券、转换为部融创服务股权、置换新票据等多种灵活选项，落地性强。
90.48亿美元境外重组方案，分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据。
2023年4月20日，融创中国完成总金额90.48亿美元境外债务重组，截至公告日期，占现有债务超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。
意味着融创境外债务重组已实质性完成。标志着将进一步恢复正常运营，对行业信心的恢复是明显利好，为出险房企的债务重组工作提供一个案例性的借鉴。
经营亏损危机
2023年财报显示，营业收入1542.3亿元，同比增长59.4%，连同其合营公司及联营公司收入合计约为人民币3293.8亿元。同比增加638.4亿元，增长约24.0%。
其中物业销售收入约为1404.7亿元，同比增长68.5%，带动了公司整体收入的显著增长。文旅城建设及运营收入为59.1亿元、物业管理业务收入66亿元。
文旅业务收入同比增长29.9%，利润扭亏为盈，同比增加15.7亿元。娱乐、冰雪、商业全年客流总量破1.5亿人次，同比增长34%，酒店业态入住率快速增长。
2023年财报显示，融创中国净利润为下降104.1亿元，同比大幅减亏约65.2%。归母净利润比2022年的276.7亿元减亏接近200亿元，同比减亏71.2%。
融创在2021年、2022年财报两次计提减值后， 2023年财报依然继续计提减值，三年累计计提减值总额超850亿元，2023年亏损额已大幅减少。
2023年财报显示，融创中国毛利润下降25.03亿元，比2022年的下降-8.19亿元亏损增长，同比下滑205.5%。毛利润持续下探，销售成本居高不下是主要原因。
2023年融创中国销售成本约为1567.3亿元，高于当期营收。由于部分资产继续计提减值，净利润减亏但毛利润持续下探。
2024年上半年财报显示，融创中国收入约342.8亿元，同比减少约41.4%。毛亏约18.1亿元，同比下降约41.2%。净利润亏损为149.6亿元，同比下降约2.7%。
流动性危机
截至2021年末融创中国借贷总额达3217.1亿元，其中流动、非流动借贷分别为2351.5亿元、865.6亿元。说明追求规模的惯性让融创在投资上过于乐观和激进。
2023年财报显示，归母净资产624.3亿元，同比增长39.6亿元。有息负债则为2778.3亿元，比2022年同期下降205.9亿元，现金余额约为246.2亿元。
2024年上半年财报显示，融创中国借贷总额约2774.3亿元，流动和非流动借贷分别约1934.9亿元和839.3亿元，期末到期未偿付借贷本金约1143.2亿元。
2024年上半年财报显示，融创中国的现金余额约为256.8亿元，现金及现金等价物为53.89亿元，受限制现金202.9亿元。
2023年同期现金及现金等价物为72.92亿元，受限制现金275.2亿元。为缓解债务压力，2024年，融创多次挂牌出售旗下资产。
目前融创中国的现金无法覆盖短期债务、到期债务，并且现金余额约为256.8亿元，其中受限制现金达到202.9亿元。
2024年上半年财报显示，连同合营公司及联营公司的现金余额约为538.3亿元，其中公司拥有人应占权益约为479.6亿元。
2025年1月8日，旗下融创房地产集团2024年11月新增到期未偿付借款本金32.36亿元。截至2024年11月30日，融创中国到期未偿付借款本金为1155亿元。
其中银行贷款逾期234.15亿元，非银行金融机构贷款逾期741.09亿元，其他有息债务逾期178.60亿元。因此，现金流紧张的情况，唯有债务重组。
2024年上半年，融创房地产集团旗下的融创中国实现收入342.8亿元，2022年和2023年同期为485.44亿元和584.73亿元，这是融创出现三年来营收最低的一年。
截至2024年6月30日，融创借贷总额约2774.3亿元，流动和非流动借贷分别约1934.9亿元和839.3亿元，现金余额约256.8亿元。
现金余额包括现金及现金等价物及受限制现金。期末到期未偿付借贷本金约1143.2亿元，导致借贷总额本金约539.6亿元被要求提前还款。
销售下滑危机
配股融资、资产处置、债务重组是时间换空间的缓兵之计。从根本上说，唯有销售去化，带来实际利润、改善资产负债率，才能真正扭转融创中国的处境。
客观而言，比起一些直接“躺平”的房企，一边债务重组，一边卖资还债，融创称得上积极努力。但这些仅为权宜之计，解决根本还靠业绩增量。
2023年融创中国累计实现合同销售金额847.7亿元，同比减少49.9%，降幅高于行业百强水平。合同销售面积607.6万平方米，同比减少52.7%。
2023年、2024年1月、12月、2024年全年未经审核营运数据显示，融创中国合同销售金额、销售面积的业绩同比腰斩，销售颓势未能逆转。
2024年1月，融创中国的合同销售金额约37.6亿元，同比减少47.99%。合同销售面积约32.5万平，合同销售均价约11570元/平。
2024年12月，融创中国合同销售17.5亿元，同比下降68.12%。合同销售面积13.8万平，同比下降65.93%。平均销售价格12680元/平，上年同期为13550元/平。
2024年全年融创中国累计实现合同销售471.4亿元，同比下降44.39。合同销售面积226.1万平，同比下降62.79%。平均销售价格20850元/，2023年13950元/平。
资产处置困难危机
融创中国债务重组外，配股融资、卖资化债，应对流动性，募集资金降杠杆。2021年11月，孙宏斌宣布个人拿出4.5亿美元自有资金，给予公司无息贷款。
融创中国、融创服务通过配售股份。前者以15.18港元/股配售3.35亿股，募资约50.85亿港元。后者以14.75港元/股配售1.58亿股，募资约23.31亿港元。
2022年1月13日，融创中国又以10港元/股配售了4.52亿股，成功募集45.2亿港元。通过配股募集了119.36亿港元。50%用于运营资金，50%用于偿还贷款。
2021年上半年开始频繁出售资产、退出联营合营项目。包括抛售西双版纳环球世纪会展旅游公司、上海虹桥商务区写字楼、昆明融创文旅城二期。
以及杭州核心地段酒店及写字楼等项目。融创中国通过减持贝壳股份，且将旗下商管板块资产转售给融创服务，获得18亿元现金。
融创中国最近3年出售的资产超过248亿元，且其处置动作在持续。现金流紧张之下，融创中国率先将前期投入重、回报周期长的项目摆上了货架。
2024年2月9日以39.74亿元的价格，出售间接拥有的四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司70%股权。
2024年挂牌出售武汉甘露山文创城35%股权、无锡融创茂配套酒店、石家庄中央商务区项目80%股权、哈尔滨冰雪大世界46.67%股权等。
2024年11月，融创所持成都环球中心天堂洲际大饭店纳入东方雨虹资产版图，用于被动抵欠东方雨虹债务。
债务危机
尽管融创中国以债务展期、债转股的债务重组、资产处置手段获得喘息机会。目前存量债务规模巨大，依然存在债务危机、压力。
融创中国2022年3月的债务违约引发连锁反应，导致银行抽贷，信托、债券等债权人提前追偿债务，其需要应对的到期债务越来越多。
融创的三大债主，首先是各大金融机构（银行、信托、债券持有人）有息负债为2774.3亿。其次是融创中国共欠供应商。最后是买融创房子的业主，合同负债。
2024年上半年财报显示，融创中国借贷总额约2774.3亿元，流动和非流动借贷分别约1934.9亿元和839.3亿元，期末到期未偿付借贷本金约1143.2亿元。
2025年1月8日，旗下融创房地产集团2024年11月新增到期未偿付借款本金32.36亿元。截至2024年11月30日，融创中国到期未偿付借款本金为1155亿元。
融创中国到期未偿付借款本金为1155亿元，其中银行贷款逾期234.15亿元，非银行金融机构贷款逾期741.09亿元，其他有息债务逾期178.60亿元。
截至2024年6月末，融创中国的现金及现金等价物为53.89亿元，受限制现金为202.9亿元。2023年同期这两项数据分别是72.92亿元、275.2亿元。
融创经历了大幅度的缩表，没有到资不抵债程度。2021年至2023年，融创总资产由1.18万亿元缩水至9778.54亿元，总负债由1.05万亿元压降至8940.68亿元。
而有息负债压降近439亿元至2778.3亿元。2023年底融创净资产837.9亿元。未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，在核心一二线城市。
截止2023年底，融创中国负债总计8940.68亿元，资产总计9778.54亿元。意味着在3年合计计提超850亿元的资产减值之后，融创依然拥有837.9亿元的净资产。
融创中国的归母净资产为624.3亿元，较2022年末增加了39.6亿元。净资产的增加，主要是由于2023年债务重组的突破。
截止2023年底，融创负债总额为8941亿元，流动负债的占比达到87%。较2022年度末减少1097亿元，资产总额为9779亿元，较2022年度末减少1123亿元。
一年内到期偿还的流动负债中，融创欠供应商及房屋业主对应的债合计4768亿元，分别为2820亿元、1948亿元，欠银行债1812亿元，流动负债共计7792亿元。
截至2023年底，连同其合营公司及联营公司总土地储备约1.54亿平（权益约1.02亿平）。总土地储备货值预计约1.7万亿元（权益土货值预计约1.13万亿元）。
其中未售土地储备约为1.1亿平方米（权益土地储备约为0.73亿平方米），未售土地储备货值约1.23万亿元（权益土地储备货值预计约为0.81万亿元）。
土储分布来看，长三角占比16.86%、环渤海占比20.77%、华南占比9.26%、西部地区占比38.31%、中部地区占比10%，土储最多城市为重庆、武汉、眉山。
这3座城市的总土储均超过了1000万平方米，青岛、天津的土储也超过了500万平方米。土储规模较大的城市，主要是有文旅项目。
融创中国没有到恒大资不抵债，有超过总计债务的土地资产货值1.23万亿元。截至2024上半年，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约1.45亿平。
总土地储备约1.45亿平方米（权益土地储备约9738万平），其中未售土地储备约为1.0亿平（权益土地储备约6500万平），能转化为怎样的销售额，值得观察。
截至2024年6月底，融创中国总资产为9600亿元，总土地储备约1.45亿平方米，其中未售储备1亿平方米，占比69%，多数位于核心一、二线城市。
截至2024年6月底，融创中国未售土储货值约1.23万亿元，其中一、二线城市占比近七成。集团连同其合营公司及联营公司的权益土地储备约9738万平方米。
交房危机
融创中国出险后，各地项目的交付问题层出不穷，因资金链紧张，一些项目出现延期交房、降标减配等问题，引发业主强烈不满。
2023年-2024年，融创中国在南通市区、通州、海门等出现逾期交房、停工现象。其中南通、海门项目交付均出现延期降标现象，通州项目曾被曝停工多时。
2023年全国101个城市实现279个项目交付，合计交付31万套房屋，交付面积3587万平方米，交付套数、交付面积均位列亿翰智库2023年交付榜单第3位。
2024年融创在全国84个城市的186个项目实现交付17万套。三年来，融创累计已实现交付超66.8万套，说明销售下降影响保交楼和现金流稳定。
2024年2月首批房地产项目融资“白名单”发布，融创中国第一批入围项目有90多个。随着新的融资落地，其保交楼工作有望进一步得到推进。