「四代住宅」能否成为破解销售难题的制胜产品?

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1.中国工程标准化协会发布《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》,开启第四代住宅实施阶段。

2.福州作为全国首批试点城市,于2022年推出首个第四代住宅,2023年迎来蓬勃发展。

3.由于政策支持和市场个性化需求,第四代住宅在福州市场具有较强竞争优势。

4.选择第四代住宅项目时,应优选具备核心稀缺资源和地段较好的项目,以实现溢价和去化。

5.尽管第四代住宅在浙江省内陆续落地,但并非所有城市、地段和项目都适合,需结合实际情况慎重选择。

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2021年中国工程标准化协会发布《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》,正式开启了第四代住宅从概念到项目实施和政策认可的阶段,福州作为全国首批试点城市,于2022年率先推出首个第四代住宅。
2023年,福州更是迎来了第四代住宅的蓬勃发展。当然,为了支持产品落地,福州市的建设职能部门在推动“第四代住宅产品”方面,给予了一系列优惠政策,涵盖容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多个方面。这种政策环境使得项目得以毛坯状态验收,并在二次装修后交付给业主,满足了市场的个性化需求。
第四代住宅何以在福州蓬勃盛行?是否只要政府给政策支持,四代住宅就可化解楼市低谷期的销售难题?四代住宅是否适用于所有城市?带着这些疑问,我们先从市场端找找原因。
改善细分市场,第四代住宅有较强竞争优势,抢占市场份额
1.福州市五区普通住宅多年保持供小于求,2024年供求比仅为0.87,市场健康
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2.2023年起140~220平方米大户型成交量明显增加,改善需求强。 

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3.改善户型高单价,180~240平方米单价溢价最高

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4. 140~220平方米户型库存及去化周期要优于其它产品风险小。

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5.销售均价TOP5中,2023年四代项目3个,2024年四代项目2个,有溢价。

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6.销售面积TOP5中,2023年四代项目3个,2024年四代项目1个,有流速。

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核心地段和强势资源驱动下的四代住宅,溢价更高,流速更快
选取福州不同地段的四代住宅项目作为典型案例进行分析。
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1.主城核心地段,四代住宅单方溢价6%~24%,去化速度是普通住宅的3~4倍。
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2.主城区内边缘、有景观资源优势的四代住宅单方溢价7%~13%左右,去化速度是普通住宅的2~4倍。
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3.主城区外围,四代住宅单方溢价不明显,去化速度相对可保障
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综上,第四代住宅选址上,应优选具备城市核心稀缺资源及地段较好的项目,更能发挥溢价和去化的水平。
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蓝乐集团在嘉兴代建的四代住宅项目
蓝乐集团嘉兴湘家荡项目,作为围绕“好房子”建设标准在嘉兴全面落地的新作,紧邻嘉兴4A级湘家荡旅游度假区西岸,整体占地80836平方米,容积率1.4~1.9,具备打造立体生态住宅的先天优势。
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作为嘉兴不可多得的秀美风光之地,嘉兴项目深感幸运,依托相湖的绝美,我们从顶层设计出发,着重探索建筑空间与自然生态的相融。在建筑设计实践中,充分研讨“嘉兴立体生态住宅设计规范”要求,结合福州、重庆等成熟四代产品的设计手法,以共享平台、立体庭院外加室内阳台等实现空间由内向外的延展,将“院子搬到空中”,最大程度满足了中国人骨子里根深蒂固对住宅“有天有地”的向往,实现了“户户有花园,层层有庭院”的功能
当前该项目处于前期规划方案的设计和报批阶段,为更好赋能第四代住宅的拓展与定位,公司组织项目团队与集团发展、设计、成本、工程、景观等各专业条线进行培训和交流,梳理问题,总结研究。
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经过探讨,我们发现操盘第四代住宅项目,首先要认真研究政策,特别是最新发布的规范文件,吃透新文件精神,以免走弯路;其次,不能盲目照搬照抄类似项目,特别是不成熟的案例,要因地制宜;再次,项目分期开发时,务必提前考虑好总经济指标和各分期指标的平衡性条件限制;最后,结合嘉兴项目的前期经验及福州案例的反复研究,产品设计中:
1.公共共享花园如需要,要把两栋楼分开,核心筒位置做共享花园;电梯厅“背靠背”的设计方式让公共花园更容易分割;
2.小户型做四代产品,户内的尺度感偏小,不如大户型的空间感;
3.户型设计方面首选南北厅,在有极致景观资源时选择边厅;
4.南向露台如果很长,下一层会被严重遮挡,所以可以把露台做短,上下错层,保障东西向的采光更好;如果在没有采光要求的城市,可以选择南向贯通的露台;
5.第四代住宅私密性问题可以通过做复式的手法解决,不会出现错层露台,但大面积产品更需要大空间,复式可以局部挑空,兼顾解决对视和大空间的居住感受;
6.苗木种类要与建筑文本一起报规,最好选择长得慢、喜阴的植物,同时植物的灌溉增大后期物业的费用。
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写在最后
浙江省被誉为“民营经济第一强省”,无论是经济总量、人均收入抑或是城市发展方面都处于全国前列,同时拥有杭州、宁波等全国顶级城市,客户群体的购买力毋庸置疑。浙江省绍兴市越城区是浙江省内第一个出台《关于试点立体生态建筑的实施方案(试行)》文件,并从2024年3月2日起施行的城市,湖州、嘉兴、义乌等多个城市也相继发布相关政策文件。第四代住宅被认为是“破解销售难题的有力武器”,虽然目前浙江省第四代住宅的发展阶段相比福州市尚不成熟,然而在政府积极推进“好房子”建设的大背景下,依托浙江省强劲的经济基础、丰富的自然资源和深厚的文化底蕴等先天优势,多个优质项目在省内先后落地。值得注意的是,不是所有城市、所有的地段、所有项目都适合做第四代住宅,需结合实际情况慎重选择,优先选择具备核心稀缺资源和地段较优的项目。
(本文图示中部分销售数据来源于克而瑞)



值班编委:樊永锋

流程编辑:刘亚

审读:戴士潮


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