莫老爷/文
真没想到,堂堂央房企,竟被经营成这个“鸟样子”。
2025年1月21日晚间,中交地产(SZ:000736)连发三份公告,几乎全都是“噩耗”。
把三份公告的内容归纳成一句话就是:2024年又给干亏了,再这么亏下去,公司股票都要被强制退市了,为了“保壳”,现在只能把“亏麻了”的地产开发业务全给卖了。
受这三份公告影响,今早(1月22日)开盘不到一小时,中交地产股票跌停。
公开资料显示,中交地产成立于1993年,公司核心业务为地产开发与销售,其绝对控股股东中交房地产集团(持股52.16%)是大型央企中交集团的专业化子集团。
除中交地产外,中交房地产集团还控股了另一家房地产上市平台,即绿城中国(HK:03900)。
中交地产2024年半年报显示,公司主要产品为“地产销售”,收入占比高达98.9%。那么现在,要把如此核心的一块业务全给卖了,请问,这公司还剩下什么?32年的基业可以说即将灰飞烟灭。
上市央房企沦落到这个境地的,目前,貌似独此一家。
下面,拆解三份公告,来看看中交地产当下真实的经营状况及财务状况~
第一份公告是《中交地产股份有限公司关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》~
该公告称:"中交地产拟将公司持有的地产开发业务相关资产及负债,转让给控股股东中交房地产集团有限公司,交易完成之后,公司将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务,实现业务的战略转型。"
意思就是,中交地产要彻底退出地产开发赛道了,连带地产开发业务的债务也全都卖给“亲爹”中交房地产集团了,未来,中交地产不再是房企,或将变成类似“综合性城市运营服务商”的企业。
公告还透露,本次交易拟采用现金的支付方式,不影响公司股权结构。但具体作价多少,没说。
还真是“亲爹”啊!不得不说,中交房地产集团对中交地产真是太好太好了。
一方面,不断被“儿子”吸血,也毫无怨言。
仅去年,“亲爹”就借了两次钱给“儿子”,累计140000万元;且还包容“儿子”展期,2025年“儿子”本来要还150.9亿元给自己,但“儿子”资金链紧张,提出续借一年
一方面,哪怕自己都“压力山大”,依然咬牙接盘“儿子”亏损业务。
你以为中交房地产集团就过得很滋润吗?非也!最新财报数据显示,2024年前三季度,公司归母净利润亏损9.67亿元,自2023年中报以来已经连续亏了6个财报季,时间再拉长一点,2022年、2023年中交房地产集团连续亏损11.8亿元、15.92亿元。
再来看第二、第三份公告,它们解释了中交地产为何要卖核心业务的原因。
第二份公告是《中交地产股份有限公司2024年度业绩预告》~
该公告内容显示,中交地产已经连续两年“巨亏”。
“2024年1月1日至2024年12月31日,预计归属于上市公司股东的净利润亏损约53亿元,上年同期亏损16.73亿元;扣除非经常性损益后的净利润亏损约54亿元,上年同期亏损17.19亿元;基本每股收益亏损约7.33元/股,上年同期亏损2.41元/股。预计期末归属于母公司所有者权益为-37亿元,上年末为16.16亿元。”
不仅经营亏损,中交地产这两年销售也一再腰斩。
2021年全口径签约销售金额为560亿元,2023年、2024年分别下降至373.61亿元、123.40亿元。
债务方面,更是面临着巨大短债压力。
截止2024年9月底,中交地产在手现金为99.41亿元,需要面对的一年内到期债务累计约323亿元,现金短债比达到了0.319("三道红线"要求现金短债比不得小于1倍)。其在手现金已经远远覆盖不了一年内的到期债务了。
这也是中交地产把借“亲爹”中交房地产集团的150.9亿元展期一年的原因。
现在的中交地产可以说是,房子难卖,回血困难,公司持续巨亏,还欠着一屁股债,满满的“负能量”。
第三份公告是《中交地产股份有限公司关于公司股票交易可能被实施退市风险警示的提示性公告》~
该公告称:“预计公司2024年度期末归母净资产可能为负,根据相关规则,公司股票交易可能在2024年度报告披露后被深交所实施退市风险警示(标记为“*ST”字样)。”
上市公司股价低于1元20个工作日、扣非净利润连续亏损营收低于3亿元净资产为负等,都是股票面临退市的警戒信号,中交地产此次踩中的即“净资产为负”。
归母净资产=资产总额-负债总额-少数股东权益。一般来说,“为负”就意味着公司的负债总额超过了资产总额,表明公司正处于严重的财务困境中,抗风险能力极弱。这项指标向来都是投资者评估企业价值、进行投资决策的重要依据。
想要改善这项指标,避免企业走向退市,就要想办法减轻公司财务负担,而减轻公司财务负担最好+最快的办法就是,剥离掉令公司亏损及背负沉重债务的业务。
因此,中交地产自然要赶紧卖掉地产开发业务,而这种夕阳产业+“烫手山芋”,也只有控股股东会爽快接盘。
其实,过去一年,行业通过这种方法来“保壳”的房企不止中交地产一家,还有华远地产、格力地产、美的置业、冠城大通,它们都把地产开发业务相关资产及负债卖给了控股股东,降低了公司资产负债率,迈出了主业转型的第一步。
特别提醒:根据相关规定,上市公司连续两年净资产为负,会被强制退市。那么,为安全起见,中交地产最好是能在一年内完成这次重组(PS,华远地产干这件事花了8个月)。
但是目前,莫老爷对中交地产的工作效率不太放心。
其一把手李永前都走人5个月了,公司官网至今没有更新;徐爱国2024年11月就升任总裁了,同时,原公司总裁汪剑平则调整为执行总裁,官网至今也没有更新这两人的职务信息,还把领导放在下属的下面展示合适么?
总的来说,中交地产新一届管理层几个人水平还是相当不错的,比如徐爱国(纠错:写错了,和阳光城总裁徐国宏搞混),曾经带领阳光城从百亿到千亿再到两千亿,没两把刷子咋可能。希望,新班底早日带领公司走出财务困境。