五大维度十大关键词,解构2024、展望2025

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2021年下半年房地产行业进入了下行通道,开始了持续至今的深度调整。2024年对于房地产行业来说是一个在承压中求变的年份,从5·17政策效果的昙花一现,再到9·26“止跌回稳”政策“组合拳”效果的持续释放,让我们在2024年的末尾看到了些许起色,对行业重拾起了一点希望。


今天就让我们从五个维度,通过十大关键词,带大家解构2024,展望值得期待的2025。


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宏观——基调很积极


2024年最新的宏观基调很积极,12月9日、12日的政治局会议和经济工作会议“实施更加积极有为的宏观政策,扩大国内需求”加上“更加积极的财政政策”“适度宽松的货币政策”,提法罕见,可见政策取向的积极有为。从各个政策的表述来看,政策的力度可能会超过2008年的国际金融危机时期,那时2009年是祭出了4万亿的救市计划。


图表:历年货币政策与财政政策表述

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资料来源:亿翰智库整理


关键词一:“适度宽松”的货币政策,降准、降息有空间


最新的货币政策的用词很给力,用的是“适度宽松”


这种表述从历年来看,也是比较罕见,从2001年至今,也就2009年、2010年这两年用到了这个词,2011年到2024年这14年用到的词都是“稳健”,时隔十四年,再次启用这个词汇来表达,可以很明确的看到货币政策宽松的大趋势。


12月12日中央经济工作会议还提出“适时降准降息,保持流动性充裕”。虽然“适时”这个说法表明降准降息还是要取决于外部冲击和内部需求的变化,但政策方向一目了然。


2024年央行进行了2次降准:


2月5日央行首次降准,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点;


9月27日央行再次降准,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,至此金融机构的平均法定存款准备金率大约6.5%。


2024年央行进行了3次降息:


2月20日,1年期LPR未降息,5年期以上LPR降息25个基点;


7月22日,1年期和5年期以上LPR分别降息10个基点;


10月21日,1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点,分别降至3.1%和3.6%。


降准向金融市场提供了长期流动性,金融机构加权平均存款准备金率下降,银行可用于贷款的资金增多,房企更容易获得融资,资金压力可以得到一定缓解;降息则可以让购房者享受到更低的月供,直接减轻购房压力,一定程度上刺激购房需求。


展望2025年,在物价水平偏低,外部经贸环境变数加大,以及房地产市场止跌回稳势头还需进一步巩固的背景下,2025年央行或将继续实施有力度的降息,届时会引导LPR报价跟进下调。


关键词二:“更加积极”的财政政策,“6+4+2”万亿化债组合是开始


财政政策“更加积极”的用词也是比较罕见的提法,这给财政政策的发力定了个宽松的基调,让我们对2025年的财政政策空间有了更高期待,最关键的可能就是赤字率及专项债发行量的提高。


从政治局会议及经济工作会议表述,再结合10月17日财政部新闻发布会及12月央媒提到的“中央财政还有比较大的举债空间和赤字提升空间”,我们大概率可以判定,2025年财政政策空间留得很足。


11月8日,人大常委会审议通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》,给出了12万亿的地方化债组合(6万亿债务限额置换地方政府存量隐性债+新增4万亿地方政府专项债置换隐性债+2029年及以后到期2万亿棚改隐性债按原合同偿还)助力政府化债,化债力度是2019年以来最大。


在此次债务置换后五年累计可节约地方利息支出6000亿元左右。原本在2028年底之前,地方需要消化的14.3万亿元隐性债务,减去上述三部分化债新政12万亿元,使得地方2028年底之前需要消化隐性债务降至2.3万亿元,化债压力大大减轻。


这12万亿很有可能只是开始,先把将隐性债转化为显性债,赤字率有望提高到3.5%,或者到4%,对于这点我们还是保持乐观期待的。


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目标——明确且坚定


关键词三:止跌回稳


“止跌回稳”可以说是2024年最核心的年度关键词。9月26日的中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”;12月9日召开的中央政治局会议指出“稳住楼市股市”;12月12日召开的中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。


表述从“促进”到“持续用力”作出的转变,不仅凸显了当下中央想要稳定房地产市场的决心,也体现出,稳住楼市需要政策的持续支持。


“止跌回稳”是继“5·17”房地产政策后,打响新一波房地产救市政策的起点和分水岭,是所有后续政策的主要目标,也是2025年房地产政策发力的核心方向。与之前相对零散的宽松政策不同,无论是稳定市场还是扩大内需,都不再单纯依赖财政或货币资金的投入,而是强调要打好政策“组合拳”。


止跌回稳没有退路!干就完了!


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供给——严控增量、优化存量、提高质量


继4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,9月26日政治局会议定调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”之后,12月12日中央经济工作会议提出“合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进处置存量商品房工作”,再次强调房地产存量市场和增量市场的工作要点。


“严控增量、优化存量、提高质量”是调节市场供需达到新平衡的重要举措,预计在未来很长的一段时间,房地产市场的工作重点之一仍会是“去库存”,新增土地和新建商品房供应会走向“控量提质”。


图表:2024年存量、增量相关政策汇总

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资料来源:亿翰智库整理


关键词四:盘活存量闲置土地


在2022年之前,行业经历了高热时期,有不少企业囤积了大量土地。然而,现如今市场行情急剧下滑,整体冷清,而这些存量土地相较于新增供地,还可能面临着规划落后、开发成本高、开发难度大等问题,去化难度正在不断加大。


自5月17日自然资源部表示“准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施”,到9月26日中央政治局会议提出“支持盘活存量闲置土地”,直至11月7日《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》的出台,盘活存量土地具体措施正式得到了落地。


2024年出现了不少盘活存量闲置土地的典型案例,大多数土地是在政府回收之后重新调整规划,比如收缩或退出配建、“商改住”等。


例如,7月华润置地退回了2014年竞得的福州斗池路综合体未开发的部分(原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区地块),土地用途还从原先的“商务+商业”改成了“商品住宅+酒店+商务+商业”之后华润置地又把这块地拿了回来;


8月以来,越秀地产分别退回5宗地块,合计退回135亿元,其中120亿元通过票据形式支付,票据可用来购买广州新出让地块。另外11月以15.29亿元现金补偿退还的广州大干围地块,土地规划由商业用地调整为住宅用地后重新出让,12月越秀地产以底价20.23亿元重新拍得。


回收闲置土地,对于房企来说是一次止损或是土地置换的机会,有助于提高房企资金流动性、改善债务负担;对于政府来说是一次调整土地规划的机会,能够提高土地的开发价值,实现市场的供需调节。


当前,运用专项债收回收购存量闲置土地细则的出台,为地方政府提供了一种新的土地储备和债务偿还方式。但在收购过程中,政府同时要做到专项债、专项借款的资金平衡,还要惠及有需求企业,定价是一大难点。并且由于部分存量闲置土地的地段以及资质并不算好,不具备特别的开发优势,如何结合地区规划、保障性住房等公共工程建设需求提升土地资源利用效率也是值得关注的一个问题。


图表:2024年盘活存量闲置土地相关政策汇总


图表:2024年中央层面“城中村和危旧房改造”相关政策汇总




图表:2024年一线城市放松、取消限购政策

图表:北上广深取消普宅与非普宅标准




图表:2024年好房子相关政策汇总


图表:2024年收储存量房用作保障性住房相关政策汇总