北京发布城市更新“作价出资或者入股”指导意见,市规自委详解

北京市规自委近日制定印发了《北京市关于城市更新项目国有建设用地使用权作价出资或者入股支持社会经济发展的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)。新政将对北京城市更新项目带来哪些影响?市规自委进行了解读。

追问1

为何要制定出台这份《指导意见》?

《指导意见》所称国有建设用地使用权作价出资或者入股是指经市政府批准,以一定年期的国有建设用地使用权作价出资或者入股投入到市政府授权市国资委履行出资人职责的企业及其所属各级国有全资子企业,国有建设用地使用权由企业持有,市政府依法对企业享有出资人权益的情形。

《北京市城市更新条例》明确“开展城市更新活动的,国有建设用地依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置”。

为支撑《北京市城市更新条例》落地生效,不断丰富北京市土地资源有偿配置政策“工具箱”,促进土地资源优化整合与高效利用,依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规以及原国土资源部等八部门印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)、国务院办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕)34号)等规范性文件,在广泛调研和充分论证基础上,制定了《指导意见》。

追问2

《指导意见》有哪些核心内容?

《指导意见》共分七部分,分别是总体要求、审查标准、工作职责、办理流程、权利义务、监督管理和附则。  

一是立足城市更新,明确政策适用范围。明确了试点期间作价出资或者入股政策适用的项目类型和使用权人范围。项目类型涵盖“已纳入城市更新项目库且用于弥补城市功能短板的公共服务设施、基础设施和公共安全设施项目”;使用权人范围包括“市政府授权市国资委履行出资人职责的企业及其所属各级国有全资子企业”。

二是坚持规划引领,严格产业发展要求。采用作价出资或者入股方式配置的国有建设用地,必须符合国土空间规划用途管制要求,符合北京市新增产业禁限目录和建设项目规划使用性质正负面清单要求,权属清晰,配置年期不高于相应用途法定最高年期。

三是规范审批程序,营造良好营商环境。首次明确和细化了国有建设用地使用权作价出资或者入股事项的办理程序,显著提升了配置政策的可操作性和行政审批效率。

四是夯实管理部门职责,确保政策落地生效。明确了市级各相关部门的职责定位,充分发挥各部门在作价出资或者入股事前审批和事后监管各环节的审核把关作用,确保政策执行不走样。

五是以契约方式明确三方权利义务,保障用地各方权益。市规自委、履行出资人职责的特定机构和企业主体签订三方合同,共同约定国有建设用地使用权作价出资或者入股金额、开发利用条件、期限届满土地资产处置要求和各方违约责任等内容。

六是强化监督评价,确保土地利用效能。实行项目承诺制,通过合同附加履约监管协议的方式,细化土地使用要求。建立年度资源利用效率评价和日常监督制度,履行出资人职责的特定机构对国有建设用地使用权人的经营状况、土地资产利用情况、单位资源要素产出率、创新要素生产率等进行年度评价和日常监管。出现违约情形时,报经市政府同意,可解除合同并由政府收回国有建设用地使用权。

七是明确《指导意见》试用期3年,市规划自然资源委负责对本意见进行解释指导,并根据试行过程中出现的问题及时进行补充修订。

追问3

《指导意见》出台将对北京城市更新项目带来哪些影响?

一是有利于促进土地市场多元化发展。国有建设用地使用权作价出资或者入股是出让方式的有益补充,《指导意见》的出台有助于建立更加完善的国有建设用地有偿使用市场体系,维护公开透明、规范有序的市场环境。

二是有利于激发企业参与城市更新的动力。通过国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式,有效降低了企业参与城市更新的用地成本,有利于吸引更多市场主体参与城市更新活动,把涉及群众切身利益的事办实办好,提升土地要素的流动性,提高资源配置效率和效益,赋能城市发展新活力。

三是有助于强化对作价出资或者入股国有建设用地的“全生命周期”管理。《指导意见》通过严把项目准入、明确履约达产要求、落实日常监管和年度评价责任、细化违约责任等措施,加强对作价出资或者入股国有建设用地的“全生命周期”监管,最大限度防范和降低作价出资或者入股风险,确保政府扶持政策精准投放、综合效益显著提升,有效维护国家所有者权益。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 杨利