天津的等等党,差不多可以准备买房了!

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看了标题进来的,我得把话说在前头,我说的差不多可以准备买房了,是基于房子是消费,如果打算投资房地产的,可以无视此文,因为投资房产致富的年代已经过去了。把房子作为消费品的,可以接着往下看。

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先说我的看法,2025年是滨海买房一个难得的节点。24年滨海放开建筑规范,新产品开始出现,但稀缺性就决定了产品难免有溢价。但时间来到25年,新产品集中入市,竞争压力之下溢价难有,但是产品价值拉满。对于需求“三好”(地段好、产品好、价格好)项目的购房者而言,25年,就是一个难得的节点。

比如开发区板块,目前在售的就格调瑰丽(华纳豪园不推荐,格调林泉太贵,地段不匹配价格),当下来看,它确实是开发区的“天花板”。但是很快,周边三个楼盘就会陆续入市。地段上来看,都在开发区的核心区,建投和天保的一大街项目位置稍微差一点,紧挨着四号路和轻轨9号线的楼栋,恐有噪音影响,但总体来说,影响不大。


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论产品,瑰丽小高高层,二体南侧格调代建地块8层到顶洋房+叠拼,建投和天保一大街地块容积率1.4-1.8,基本就是叠拼加洋房小高,新楼盘会更低密更宜居。瑰丽是三代产品,二体南格调代建地块会带开敞露台,建投一大街地块也已经确定会做四代,有首层下沉式小院加地下室和露台,出房率110%很明显,新楼盘的产品力会明显优于瑰丽。再说价格,三盘齐出,面对竞争,新产品带来的溢价就难保了。所以,考虑开发区板块改善置业的人群,在25年,真的可以期待“地段好、产品好、价格好”

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(建投一大街项目效果图)


而且,塘沽南站城市更新的格调项目和泰丰公园北侧的绿城代建地块,也会成为这三个楼盘的竞品,特定人群难免会被这俩楼盘吸引。塘沽南站的格调虽是小高加高层,但地处于家堡,这是滨海的新核心,又紧邻城市的稀缺自然资源——海河。泰丰公园北侧的绿城代建地块,洋房产品,紧邻城市绿肺——泰丰公园,绿城操盘,也一定产品力错不了。

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(塘沽南站城市更新效果图)


那对于小改善人群呢?以开发区周边为例,现在能看格调浅羽A地块,小高产品,总价170-280万。周边配套成熟,会引入一所市五所之一的九年一贯制学校。接下来,能看的楼盘可不少,对学区没特别高要求的可以看万科东庐,洋房为主,新产品,带露台。


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(万科东庐效果图)


需要学区的,有开发区九号线广场旁边天保摘的地,容积率2.7,产品高层。除此,滨海最近还推介了7宗地,其中有天碱板块天保天成燕居南侧的一宗,容积率2.9,高层。有于家堡复地壹号湾南侧一宗,容积率2.4,小高+高层。这三个地块地段都不错,建筑规范已放开,大概率不会有谁不乘上这个东风,所以产品力能拉满,竞争环境之下,也没谁有勇气敢卖高溢价吧。所以,也会是难得的“三好”。


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25年,新产品会集中入市。竞争压力之下,新产品带来的溢价就会被抹平,但是产品力却有保障。所以说,25年买房人会迎来难得的“好地段、好产品、好价格”。


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时间轴往回走,回顾1516年那会,房子还是投资品,能买上就赚钱。购房者的部分需求满足即上车。即便自己初始的预算和心仪的房子之间有差距,大家还是非常愿意努力踮起脚尖够一够的,哪怕会牺牲一段时间的生活品质。

之后,就是漫长的“房住不炒”。虽然口号喊着,但是市场热,大家对房子的金融属性也一直认投。


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一个朋友在17年买房,生态城的房子抢不上,16的单价买了北塘联发的房子,问他当时为啥买房,他说身边朋友同事都想尽各种办法买房,他说他不买感觉会错过什么

时间来到2022年,天津新房市场总量进入空前的萎缩阶段,从之前年均1250万方到了年均800万左右的实际成交量,楼市遭遇重创。

购房者买房赚钱的美梦也被残酷的现实击碎。尤其是这两年,曾经买在高位的人群,二手房想出货,不赔几十个都下不了车。就以我朋友在17年购入的北塘联发的房子为例,现在小区里类似的房源,单价已经跌到了12000多,40多万就这么没了。原来业主还想着再扛扛,万一形势回转呢,现在是彻底绝望,只要能出手,可大刀。真金白银的损失之下,房子就这么回归了居住属性,真的实现了“房住不炒”。


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目前,仅贝壳上的二手房挂牌房源就超过了19.3万套,而且还在增长。2024年天津各个区的二手房成交价跌幅大多都在10%以上。滨海的二手房在24年的跌幅也达7%新房产品迭代,就意味着对二手房的绝对碾压。24年年初三代刚普及,年底四代就出来炸场,25年更是四代产品的元年,新产品集中入市。二手房没有产品力支撑,价值很难抗住。可以预见,二手房成交价格在25年还会继续下探。


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这些年,房子从金融属性到居住属性,再到如今居住属性升级,新房是越来越好,但二手房压力巨大。2025年是买入新房的好阶段,但是给二手房的巨大利空却是购房者隐形的损失啊。