发稿平台 | 哥们买房
过去两年的楼市调整阶段,南京老破小学区房受到了巨大冲击。
本来教育就在往均衡化发展,叠加当下买房人偏向改善的置业意愿,一些老破小学区房,砸盘比较厉害,下跌速度和幅度令人咂舌。
● 比如鼓楼区的公办顶级学区代表——怡景花园,巅峰时期冲破10W/㎡,如今4.3W/㎡左右的均价,也可以入手一套2室一厅的房子。
● 秦淮区王府园小区,巅峰时期8.5W/㎡,如今3W/㎡左右的均价,堪称跳水。
● 玄武区的王牌学区房——公教一村,曾经房价直冲9.3W/㎡,如今门槛已经降至4W/㎡左右。
此外,还有土壤研究所、兰园小区等,均价基本腰斩。
这不禁让人发问,难道南京学区房要“扑街”了?
初高中疯狂增加学位
老破小学区房的夹击困境
过去,许多家长为了孩子能上好学校,不惜重金购买学区房;如今,老破小的学区优势已不再明显。
这些年南京的教育资源进行新一轮重组,原来以老城为核心的学区组合,受到挑战。最直观的就是江北、河西学区资源的崛起,正在形成教育高地,对旧有格局造成冲击。
以建邺区为例:虽然各大学校建校时间比较晚,但是已经集结了南师附中教育集团、南京致远教育集团、金陵中学教育集团、中华中学教育集团等顶级教育资源,基本个个都是名校。
与此同时,整个教育背景也发生变化,包括一系列政策变化。就拿今年的全市教育大会来说,预计到2027年全市新建高中学校(校区)6所,改扩建普通高中项目17个,累计新增高中学位超2.7万个。此外,到2027年全市新建初中项目预计增加学位总数约5万个。
可以说,新的教育平权,正在慢慢席卷南京。
就在今年,金陵汇文小学减少2个班,银城减少5个班,南外仙林减少1个班......南京大部分小学减招,班级数减少的背后,是近年来国内生育率尤其江浙沪生育率下滑的缩影。
来看一组数据:2013年,南京市出生人口约6.4万人,之后逐渐上升,到了2017年达到了高峰的9万人,之后开始稳定下降,到2022年,达到了最低峰,只有不到5万人,比十年前的2013年还要低约1.4万人。
数据来源:南京统计局
楼市调整阶段,相较于早些年南京家长的“鸡娃”心态,现在部分家长开始“躺平”:家门口的普小也没什么不好。
此外,老破小居住舒适性较改善住宅也差之较远,安全性私密性隔音都不太好。此外老房子管道水锈也很严重,如果楼层低,一大早就能听到说话的声音,这还是关窗户的情况下。
那么,主城老破小学区房难道没有未来了?也不尽然。
优质学区房价格坚挺
老破小正被疯狂抄底
正如新盘一样,老破小学区房也是有人欢喜有人愁,出现了两极分化,部分二手房甚至卖出了房价新高!
南京鼓楼汉口西路小区成交一套二手房,建面约22.65㎡,成交总价为225万元,单价算下来为99337元/㎡,近10万的成交单价,创下今年该小区房价新高!
科睿小学+金陵汇文中学双学区房——建邺佳和园,曾跌到3字头,现在成交单价涨回4.7W/㎡。
永庆村小区最新一套房源单价65888元/平成交,仅一个月时间,上浮5K/㎡。
从1月挂牌数据我们可以看到,“力小+29中”学区房价遥遥领先其它,而“拉小+29中”房价更为坚挺。
此外,老破小学区房的带看量和成交速度也十分可观!
譬如游府新村小区,近一个月带看量竟然达到了1712次。
淮海新村小区,近一个月带看量1164次。
武学园小区,近一个月带看量1105次。
再来看成交速度。
益乐村小区,成交周期从400天缩减至5天,速度惊人!
佳和园,成交周期从近一年缩短至两周不到。
淮海新村,成交周期较之前直接缩短一半。
武学园小区,成交周期直接从3个月锐减到1个月不到。
有人在高位站岗老破小学区,有人在楼市调整阶段疯狂抄入。对于他们来说,名校资源的二手房是依然拥有足够的学票价值,有钱有需要的家长眼里,这依然算是一种“刚需”。加上现在低首付低利率,要入手真不算难。
不过需要注意的是,买了老破小,就要做好本金波动甚至出手难易的准备,这个风险远大于租金收益效应。
END