1.2025年杭州首场土地出让共成交两宗宅地,总金额39.9亿元,平均溢价率56.8%。
2.萧山新区北干西地块由滨江溢价61.9%竞得,楼面价38859元/㎡,成为萧山新区地价新纪录。
3.位于钱江世纪城的世纪城南地块由英冠以溢价率45.9%竞得,楼面价33558元/㎡。
4.尽管两宗地块所处板块有差距,但地块自身价值对房企更值得关注。
5.随着限价放开,房企提升产品预期,地块未来承接地缘和滨江外溢改善需求。
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潮新闻客户端 记者 丰方旭
今日,是2025年杭州首场土地出让,共成交两宗宅地,成交总金额39.9亿元,平均溢价率56.8%。
最终,位于萧山新区的北干西地块由滨江溢价61.9%竞得,楼面价38859元/㎡,超过2024年12月19日中天&海威项目的37064元/㎡,成为萧山新区地价新纪录;位于钱江世纪城的世纪城南地块最终由英冠以溢价率45.9%竞得,楼面价33558元/㎡。
综合今日出让,主要有以下几点观察:
01板块能级固然重要 但如今房企更注重地块本身价值
今日成交的两宗地块中,世纪城南地块不论是成交价还是溢价率均低于萧山新区北干西地块,更有网友称北干西已经超过钱江世纪城了,但事实真的如此吗?其实不然。
尽管所处的板块有差距,但是地块自身的价值有着较大的区别。
首先是容积率,北干西地块容积率仅为2.0,而世纪城南地块为2.5,前者在产品上及品质上有更大的改善空间,且通过“高低配”可配置部分高溢价的叠排等产品。
其次,两宗地块的所处位置也大不相同。北干西地块位于萧山新区西侧,往西1公里即为滨江区,地块北侧临河,东侧为绿道和公园,周边住宅林立,居住氛围浓厚,各类生活配套完善,可以完美接纳萧山本土和滨江外溢改善需求。而世纪城南地块位于机场公路以南,与核心区距离较远,周边安置房较多,城市界面和周边配套均与北干西地块有着较为明显的差距。
所以地块所处的板块能级固然非常重要,但是地块本身的属性和价值对于房企来说更值得关注。
02 限价放开之后 房企提升产品预期
自2024年10月以来,限价已放开三月有余,纵观近几次杭州土拍,可以发现核心板块的热度一直维持在较高的水平。中海西兴项目溢价59.8%,在商业商务占比40%的情况下,综合楼面价仍达到了44673元/㎡,创下滨江区楼面价新高。除此之外,钱江世纪城、钱江新城二期、城东新城等板块的热度也同样居高不下,多个板块地价标杆被刷新。
对比限价刚放开时,房企对于预期的新房价格往往是以目前市场上较为保守的二手房成交价作为参照体系。例如11月20日成交的钱江世纪城核心区地块,相比开拍前大众对其地价超5万的期待,48186元/㎡的成交价其实是低于预期的,其对标的仅仅是周边嘉品、澄品等次新二手房的6-7万元/㎡。
但随着时间推移,房企预期进一步提升。以今日成交的北干西地块为例,其周边次新二手房滨江·江南之星小户型二手房价格仅在4万元/㎡附近,大户型则是在4.5-5万元/㎡之间,很明显,对于今日地块房企预期售价已经跳脱了周边普通次新二手房的价格体系。
支撑这种较高的预期售价的信心,一方面来自于不同物业类型带来的产品溢价,当前多数地块可以凭借“高低配”打造出一部分高溢价的低密产品,吸引目前市场上拥有较强购买力的改善客户。
另一方面也来自于房企自身预期的提升,限价放开后房企有自主定价权,即使同样是高层产品,通过产品迭代,把品质进一步拉高,房企预期以此脱离周边二手房的竞争红海,在周边二手房价格体系之上实现溢价。
最终,加了预期之后的售价能否实现,还要取决于整体市场的走势,以及拿地房企的产品力。
地块详解:
萧山新区地价再创新纪录 未来承接地缘和滨江外溢改善需求
萧山新区北干西地块区位上更靠近滨江西兴板块,距离地铁5号线博奥路站仅300米。地块往西即为滨江,往东为萧山老城区,周边各类生活配套设施非常完善,有金惠小学、金惠初中、萧山万象汇、萧山宝龙广场、萧山图书馆、萧山剧院等配套。
地块今日吸引了约11家房企报名,经过了108轮的激烈竞价,最终由滨江溢价61.9%竞得,成交楼面价38859元/㎡,超过了12月19日中天、海威项目的成交楼面价37064元/㎡,不到一月便再次刷新萧山新区地价标杆。
地块周边目前已无新房在售,所以对于本地块而言,未来可解决萧山地缘改善需求以及滨江外溢的改善所需。
地块区位图
世纪城南迷你宅地溢价45.9%由英冠摘得
世纪城南地块位于钱江世纪城板块的东南角,周边城市界面相对陈旧,周围以老旧小区为主,近年来鲜有新项目入市,西侧的万科大家·世纪之光近期二手成交价基本在3.9万/㎡。
地块周边有浙江大学医学院附属妇产科医院、崇文世纪城实验学校、杭二中钱江学校等生活配套。
板块内目前仅滨江竞得的望阙南项目待售中,但其位于世纪城核心区域,区位与本地块相差较大,所以与本案没有竞争关系。
地块区位图
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