12月24日至25日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开,对2025年的工作提出了五个方面的重点要求:一是持续用力推动房地产市场止跌回稳,二是推动构建房地产发展新模式,三是大力实施城市更新,四是打造“中国建造”升级版,五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
2025年政策宽松是确定性事件。
2024年的政策调整已经为2025年的市场复苏奠定了基础,“517新政”标志着政策转向的开始,“926”首次明确提出“促进房地产市场止跌回稳”,“1017”五部委联合打出一套组合拳:四个取消、四个降低、两个增加,表明了坚定的政策态度。
当前应属是史上最宽松的置业窗口期
一
史无前例:政策最积极、最低位、最开放、最多样、最落地
过去一年,全国城市房地产市场的“松绑”政策:最积极,24年楼市放松政策近1000条;最低位,贷款利率已降至历史低位;最开放,一线城市解限购、松限贷,核心二三线全面松动;最多样,房票、以旧换新、带押过户等创新政策层出不穷;最落地,各地市项目融资白名单不断落实。
二
逐层突破:市场预期有效扭转,市场初步企稳
01
上半年:政策以“化解风险”为主。
5月17日前后,各城市政策主要聚焦于“化解风险”。4月的政治局会议强调了“防范化解重点领域风险,促进房地产高质量发展”的基调。在此背景下,上海作为核心城市率先试水多项宽松政策。然而,其他一线城市并未立即跟进这些政策调整。
02
下半年:“926”新政后转向“止跌回稳”。
政策转向“止跌回稳”。广州全面放松限购,上海、深圳放松限购、税费、限贷等政策,北京也放松了限购和限售等购房政策。
市场数据集体回升,楼市“止跌回稳”这下稳了?
四季度成交量显著回升,高端需求旺盛。2024年四季度全国商品住宅成交量达7668万㎡,同比上涨5个百分点,较二季度上涨20个百分点。特别是高端市场需求表现出色,全年3000万元以上高端需求成交超4000套,同比大幅增长60%。进一步研究显示,一二线城市成交大幅增长,其中一线四季度同比增长44%。
跟上节奏!抄底战略导向核心城市资产契机来了
一
分化开始了!盲目购置资产时代过去了,不同城市、板块差距进一步扩大
本轮市场周期中,购房者越来越倾向于选择核心城市的核心资源板块,这一趋同性尤为明显。例如,上海作为高端需求的首选城市,2024年3000万元以上住宅成交套数占全国总量的62%,其次是北京、深圳和广州,各占比约10%。国家赋予的新定位加速了粤港澳大湾区的区域融合,许多置业者看到了新一轮的发展机遇。
粤港澳大湾区由广东省九市及香港、澳门两个特别行政区组成,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。未来,大湾区正在逐步崛起,一系列政策推动了区域深度融合:①横琴封关,3月横琴全岛正式进入“封关”时代。②交通升级,5月26日,广惠地铁正式通车;6月30日,深中通道建成开通;11月,深圳湾口岸和珠海市拱北口岸首推刷脸通关。
粤港澳大湾区“1小时生活圈”愿景变现实!
黄金内湾将是大湾区发展的先行区。湾区融合是大方向,但大湾区面积约5.6万平方公里,谁是先行区?这里不得不提“湾区一环”概念,所谓“湾区一环”即以前海为圆心、50公里为半径的“一环”区域,将成为豪宅市场的风向标。
粤港澳湾区一环示意图
瞄准节点城市发展黄金期。黄金内环有六座节点城市——深圳、广州、珠海、佛山、东莞、中山。按照“十四五”规划定位,广深双核驱动、佛莞制造引领、珠海弯道超车。珠海深度融入大湾区黄金内湾的一体化进程之中,是广州、深圳、珠西三大都市圈的交汇核心,将于广州、深圳、珠西共同提升大湾区黄金内湾的世界级功能。
二
珠海这个“黑马”城市,为什么敢弯道超车?
地理优势得天独厚。珠海距离深圳海上距离约50公里,港珠澳大桥的通车使珠海成为中国内地唯一与香港、澳门同时陆路相连的城市。随着深中通道开通以及深珠通道的规划,珠海迎来了无限可能。
粤港澳三大通道示意图
横琴粤澳深度合作区是珠海的发展王牌,被誉为“未来的浦东”。在澳门回归25周年之际,官方表态“坚定落实规划,保持战略定力,坚持久久为功。” 2024年3月,横琴正式“封关”,进出口贸易与全世界联通,进一步提升了珠海的战略地位。
吸引人才落户才是最实在的兑现。2024年12月,经国务院批准,珠海户籍居民赴澳旅游实施“一周一行”政策,每周可前往澳门一次且每次逗留不超过7天。此外,珠海的入户政策也进一步放宽,涵盖人才引进、学历入户、双二入户、投靠入户、信用+入户等多种方式,基本实现无落户门槛。“一周一行”政策后每天约为拱北口岸增加约两万人次的通关量,据统计2024年珠海新增户籍人口同比增加超66%,按照规划预计2025年珠海新增户籍人口将继续增长600%。
内需市场的黄金机遇:人口增长 = 需求扩大。
三
不负众望,珠海市场如此盛况,再现“日光盘”
2024年,珠海全面取消限购限售,包括境外人士在内均不受限制,这一政策打开了高层次人群在珠海置业的大门。珠海楼市在政策推动下表现强劲,特别是在四季度实现了三连涨:10月,住宅网签量达2073套,较9月暴涨117%。11月,网签量继续攀升至4874套,环比上涨约32.3%,创下4年以来11月的新高,其中住宅网签2098套,环比上涨约1.2%。12月,住宅网签2142套,较11月上涨约2.1%。
值得注意的是,刚刚过去的12月,香山湖板块华发·香山湖畔项目成为珠海今年年度接近“日光盘”的项目,开盘当天吸引了超过500组客户到场及100多组线上选房,限量房源不到600秒内售罄,总销售额12亿,首开仅6日,销售额破15亿。
华发·香山湖畔营销中心人气实拍
“核心区域”的“好房子”争夺战一触即发
华发·香山湖畔热销背后首先当前楼市市场的显著起色,近段时间,珠海香洲区的楼市成交量呈现出显著上涨的趋势!2024年,香洲区网签量达到3946套,占全市总成交量的21%。尤其在12月份,香洲区以655套的网签量高居榜首。这一趋势不仅反映了市场的整体回温,更预示着未来的核心资产争夺战即将拉开帷幕。
一
楼市购置底层逻辑,核心资产的稀缺性与投资价值
核心城市的核心地段。香洲区作为珠海主城区,汇聚了城市脉络、商业脉络和文化脉络,是核心中的核心区域。华发·香山湖畔项目坐落于城央“三文园”顶级教育资源区内,毗邻华发商都,约3公里范围内有三家三甲医院,提供便捷的医疗服务。同时,项目位于三横三纵的立体交通网络之中,实现了半小时全珠海生活圈,一小时内速达港澳,其吸引力不言而喻。
区域示意图
稀缺性与投资价值。珠海香洲区的楼市供应相对有限,近5年来新房的供需比一直小于1,处于显著的供不应求状态。过去10年间,城市中心地段的土地资源有限,新开发项目较少,新香洲仅拍出过2宗宅地,华发·香山湖畔便是其中之一。当前,珠海中心城区吸引了来自全国的置业客户,具有稀缺价值的标的更受青睐。
二
国家战略下“好房子”成为大势所趋,以后都要买好房子
在国家战略的指引下,住房发展正从“有没有”转向“好不好”。住建部于2021年首次提出这一理念,并明确了“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子标准。这一导向促使各大房企积极布局高品质住宅项目。
更标志着未来购房市场将更加注重房屋的居住质量和居住体验。
华发·香山湖畔作为华发科技+好房子Pro迭代的首发之作,融合了最新科技成果,提供高品质的生活体验。正是这种前瞻性设计和创新理念,使得华发·香山湖畔在珠海市场上热销,成为购房者心中的首选。
当前,各大房企纷纷响应国家战略,提出了各具特色的好房子建筑理念。例如,绿城中国提出了构建“高 极 最 房 全 人”好房子6要素、 华润置地发布了「高品质九观】产品新标准、保利发展提出「人文社区」产品理念,华发股份发布了“华发科技+好房子产品体系技术标准”与《科技+好房子产品体系白皮书》。
当前消费者在做置业选择时,不仅关注项目本身,还看重这家企业的产品理念、产品迭代以及稳健性。华发股份的持续创新,引爆了地产圈,成为市场的标杆和信赖之选。
2020年9月:正式发布优+产品4.0。
2023年9月:推出优+产品体系5.0,进一步更新迭代。
2024年7月:再次迭代“华发科技+好房子产品体系”,围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大方面,完全契合国家对于好房子的标准。
三
引领未来,华发·香山湖畔重新定义“好房子”标准
当其他企业还在竞相缩短拿地开盘的时间时,华发·香山湖畔却选择了不同的道路。历时1700天,近5年的精心打磨,华发将整个项目雕琢成“好房子”迭代Pro级别的杰作,全面契合“安全、舒适、绿色、智慧”四大标准。
01
安全:采用高标准建筑材料,确保每一寸空间的安全耐久。
作为上海首屈一指的顶级豪宅,“汤臣一品”以其44层、153米的高度闻名遐迩。而华发·香山湖畔则更进一步,打造了高达180米的超高层天际作品,成为珠海第一住宅高楼,汇聚了城市中最具影响力的精英阶层。超越传统的居住体验,窗地比约0.36-0.41,比市面同类项目高出20%-30%,转角无柱设计实现270°全景窗,采用最前沿的建筑材料和技术确保了卓越的采光和观景效果。
效果示意图
华发·香山湖畔不仅在物理高度上实现了突破,更在居住安全方面进行了全面提升。项目通过智慧安全守护系统提供7x24小时全方位社区安全守护,在室内则通过智能传感监测对各种安全隐患进行防患,如厨房智能守护模式自动检测异常状态并报警,长辈房看护模式感应老人意外跌倒,及时上报。
02
舒适:国际化审美与人性化设计,提供无与伦比的舒适体验。
在房地产行业,流传着一个简单的豪宅公式:“豪宅 = 核心地段 + 奢华材料 + 二手房倒挂”。 华发·香山湖畔早已超越了这一公式,它不仅是一场名贵材料的奢华盛宴,更是审美力和人性化的完美融合。从踏入华发·香山湖畔的那一刻起,将被低调沉稳的深色石材和繁复工艺雕刻的纯铜装饰吸引,感受国际化审美的建筑工艺所带来的尊贵体验。
通过9.5米挑高的归家大堂步入无界转换层,玻璃幕墙带来四季变化的美景,仿佛置身于自然之中;一片约1.9万㎡的双层城央绿岛公园,以及约5000㎡的浮岛“莫奈花园”,演绎着香山家族的自然休憩日常。穿越190米风雨连廊归家,自然景观与闲庭信步的舒适感相得益彰,让每一次回家都像是一场舒适优雅的旅行。
空中园林实拍图
为了提升归家的舒适感,华发·香山湖畔对标国际一线奢宅,首创集成式地库系统——中央车马厅,提供更便捷高效的停车体验。
03
绿色:环保材料与节能技术的应用,践行可持续发展理念。
在普通双层中空玻璃断桥铝合金窗都堪称“高配”的当下,华发·香山湖畔不惜成本定制高品质玻璃,项目采用高性能双层中空LOW-E玻璃,全面升级大面积使用YKK系统窗,这种玻璃被称为“门窗届的劳斯莱斯”,它采用SG涂层表面处理工艺,隔绝水汽与光照,最大高度跨服达2200mm(P=2500Pa时),可隔绝约30分贝噪音。
不仅如此,华发·香山湖畔对标国际一线顶奢酒店,将“垂直城市”理念融入设计中,以全球智慧打造微型垂直城市样本。项目巧妙地将约2.5万平方米的立体花园搬进转换层大堂,实现了城市化与生态化的平衡。
示意图
在华发·香山湖畔,“绿色”不仅意味着生态环保,更强调可持续和体系化,通过全方位的服务满足当下及未来各类生活场景的需求。
依托华发物业,联动科技型香山会馆,华发·香山湖畔提供星级酒店式服务,以“H+LIFE”五大模块为核心,构筑全面的生活服务体系。一栋楼一管家秘书配置,确保每一位业主都能享受到专属、贴心的定制化服务,保障居住的可持续性。
华发·香山湖畔精心打造了南北塔双会所,不仅仅是为了设计两个空间,而是针对不同业主的需求定制化设计动、静态体系化生活场景,南塔偏向家庭成员的动态社交需求,提供艺术画廊、儿童游乐区、四点半学堂、桌球室、书吧/桌游室、健身房、桑拿室等功能,北塔专注于商务人士的静态社交需求,涵盖中餐厅(带私厨)、西餐厅、多功能室、茶室、咖啡吧、KTV等27项社交场景。
图:北塔香山会馆实拍图
04
智慧:前沿科技融入日常生活,实现智能化管理和服务。
最令人惊叹的是,华发·香山湖畔的智慧化设计已经让我们提前领略到未来居住的无限可能。项目真正实现了室外、室内和服务的全面互通互联,智慧园区系统涵盖智慧人车通行、智慧设备管理和智慧安全守护共计26项应用场景。简单的说,从进入社区开始,门禁自动识别打开、车牌自动识别、无线自动连接,将体验前所未有的便捷感。
进入室内,所有户型均搭载华为鸿蒙智能化系统,在11个生活空间里扩展了9大类上百个智能设备。想象一下,当你离家时电子猫眼布防、智慧中控屏呼梯、扫地机器人自动打扫,当你观影时一键关闭灯光窗帘、打开智能调光灯带、智能沙发躺倒和智慧屏播放电影,每一个细节都充满了科技感。
实拍图
随着2025年政策的持续宽松,市场有望迎来回温,一个难得的买房窗口期正在形成。盲目购置资产的时代已经过去,未来的购房决策将更加注重理性和长远价值。在这一背景下,粤港澳大湾区将迎来前所未有的发展机遇,其中珠海凭借其战略高度和市场代表性,成为当下最具投资价值的城市之一。
从华发·香山湖畔的热销可以看出,购房逻辑正在发生深刻变化。购房者不再仅仅关注房价和地段,而是更加重视项目的综合品质和长期发展潜力。首先选择核心城市的核心资源,其次符合国家战略的好房子概念,最后则是真正落地的“安全、舒适、绿色、智慧”四大标准,而不是仅仅停留在理念和噱头层面。
相信选择华发·香山湖畔客户,也是秉承着一种理性且前瞻性的投资策略。
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