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不动产“不敢投”“不舍卖”的遗憾,如何在2025年弥补?

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作者 | 宋金煜
编辑 | 梁秀杰、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
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不动产资管人正从2024年传统模式下的窄路,迈向2025年充满创新的广阔之路。

图片来源:即梦AI

2025年的第一天,不动产资管人一睁眼,就看到了公司下发的有关出租率的新指标。可谁也不知道,新的一年,一切会不会好起来。
2024年,对于不动产资产管理行业来说,是一个充满挑战与遗憾的一年。出租率和租金不断下滑,而不少投资人和资管人最大遗憾的是,投得项目太少,也有不少企业因错过最佳资产出清时机而懊悔。
原来,资产流动性就是这样放缓的。
那么,如何改写2024年“不敢投、不敢卖”的局面?睿和智库与租住、商业、商办等各领域的投资人、资管人都聊了聊,倾听他们对2025年发展方向的见解。这些见解既包含了他们深入的思考,也融入了诸多创新之举。

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投资人后悔投少了,资产方惋惜错失出清良机

“2024年最大的遗憾就是投的少了,有自己的原因,也有市场波动的原因。”首程控股的一位高层对睿和智库表示。
他解释称,之前行情好的时候,大家都是纯地产的投资视角,低价买入高价卖出。但2024年公司内部开始构建资管的生态系统,通过募投管退每一个环节来分散压力并提升收益,从而带来更大的安全感。
缺乏安全感,可能是不动产投资者们最大的感触。
一方面是,2024年他们种了好多“草”,但价格却一降再降。另一方面,性价比高的中资产项目竞争激烈,甚至有人想抢到后转租给竞争对手赚差价。
一家股东为外资的资管公司——北京朗姿韩亚也对去年投资过少感到遗憾。其不动产投资相关负责人表示,“往往要在报一个合适的价格保证收益率,和适当提高报价拿下项目之间,犹豫不决。”
正因为优质资产稀缺又很抢手,投资方一旦犹豫就可能错过。基于此,投资方需更高效决策、更精准确定赛道方向,尤其是重资产的布局方向以及估值的合理性,正成为投资方的重大考验。
不仅有投资人后悔投太少,一些运营方也对自己过于谨慎的布局表示遗憾。
如以“精致小户型”打造出极致坪效的上海栖心公寓,就对2024年项目拿少了表示遗憾。另一家品牌公寓城家的遗憾也在于,没能协助投资人们拿到更多的项目,与重资产投资人合作占比下降。后者难言之隐在于,劝退了很多要改造的项目,尤其是一些办公硬改公寓的资产。租住虽火,但清退和装修都是不小的成本,避免重蹈当年众多酒店改办公的覆辙。
在消费不动产领域,大悦城方面坦言,因投资决策过于谨慎保守,错失了一些机会,导致2024年无新增购物中心固投。另外,在开发存货处置上,又因对利润过于患得患失,还错过了出清窗口期。
相较投资变少,存量更新项目变多,而规划设计却开始做多,如大家争相做非标商业,多数拼的就是形态的与众不同。
但作为建筑设计师,申江海也陷入困惑与反思。尤其曼谷新近出现的贫民窟商业,令他深受触动,进而自问:“我需不需要用很重的设计,去改造这么多?”

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2025年,我们还能做哪些改变?

在与各位投资人、资管人的对话过程中,睿和智库发现,传统房地产公司向资管公司转型过程中,普遍面临的一个重要问题是:
对于资产管理概念的淡薄,以及基础的薄弱。
此前房企已房地产开发为主,积累了大量持有资产,并为各区域所管理,集团层面对旗下资产把控度并不强。加之,房地产仍处于深度调整时期,难以真正发挥资产管理价值,导致许多资产都处于无效或低效管理状态。
这给不动产资管人带来了巨大的思维和重整挑战。当然也有一些公司和资管人已经冲破各种束缚,自建体系。
2024年,中国金茂在集团层面成立资产管理部门,不仅盘清了家底,建立了资管标准,还实现了近100亿的资产退出;北科建提出了“空间+创投+产业孵化”,在基础物业物业和空间服务基础上,增加了金融、市场、政府、技术、人才等方面的多元服务。
在2025年,不动产资管人更是立下军令状:去改变,去创造,去破浪逐真。
一、关注人与服务,加深服务的深度和广度。
金隅、城家、悦容匯、福石投资等不同资产领域的公司都提及了2025年“服务”的重要性。梳理背后的逻辑是,从重视空间的内容,已经变为空间里的人。
有资管人直言:之前给资本打工,现在所有行业都在给人打工。如果在一段时间内不关注服务,就会被这个时代和消费者用脚投票,把你筛选出局。
目前来看,各方对服务的侧重所有不同。如金隅方面认为自身的优势是基础物业服务,因此将加大企业的基础服务,如居住、户口、就医等领域,另外引入国外、外地的成熟成果来到北京; 福石投资则是用AI和产业服务去为园区提供更多价值。
二、接受周期变化,强调产业孵化。
2024年的经济下行和消费降级,让商家和消费者都感受到了寒冬的凛冽。尽管如此,这些体感都是阶段性经济周期变化的一部分。价格有涨有跌是自然规律,企业入局和出局也是。
因此,一些投资方和产业园运营方都在强调新企业、新产业的孵化。如常见投资方面表示,在坚持投科技领域的同时,2025年会适度加大在技术成果、科技创业团队和科技支撑产业上的投资与孵化。
三、多元投资,对高性价比项目决策要果断。
鸡蛋放进不同的篮子里,目的是避免投资单一化,在可能多变的2025年,依然适用。
首程控股方面表示,会坚持逆势布局和投资,重点投资方向是长租公寓这类避险类资产,其次是商业和产业园,对小众停车类资产也会抓住机会投资。
更多资方表示,明年的投资决策将会更果断。针对于一些性价比高,并且可以代表未来的业态和方向会大力去布局,无论是资金还是人。
四、聚焦个性化需求,借助细分赛道冲出重围。
不仅加入存量更新大赛道中,自如资管还关注到了暗房的解决方案。此前租赁市场好的时候没有人关注的小事件,现在已经有通过电缆把阳光引入暗房的可能性。2025年,将有更多细分赛道等待企业去挖掘,去创新。
五、寻求偏重或偏轻资产机会。
2024年客户租金下降与租户租金上涨之间的矛盾加深,加之经营杠杆较重,给传统租赁企业带来盈利压力,或者由于轻资产运营收入较少,一些品牌将加大重资产投资力度。
如栖心公寓2025年计划,是把重资产投资业务的比例在2024年的基础上再翻一倍。
另一方面,众多国央企正积极寻求通过轻资产输出,来拓展收入渠道。兆泰集团在2025年便计划全力寻找合适的轻资产输出项目;北科建则加速从重资产向轻资产转型,资产类型从产业园拓展至长租公寓和机会型项目。
实际上,很多投资人和资管人预测,未来的市场下行压力还会持续。2025要做高速变化环境的探险家,但也要回归本真。
正如建筑设计师申江海所言,2025年消费领域应脱实向虚。而脱实向虚的虚不是做毫无意义的事情,而是比投入单纯实体更好的,如对人的服务,针对刚需的服务。
结语
在《创新者的窘境》一书中提到,大型组织往往因健全的管理制度而遏制了创新的发生,但真正的创新者不畏艰难,敢于突破常规,探索新的可能性。
未来,不动产企业要创新,就要躬身入局,更要拥抱产业。当你重视什么,就会把时间和精力花在什么上面。站在消费者、业主方角度去共情,去用心地相处。只有这样,才能够真正拥抱产业,而不是被动地等他们提出需求。
以上内容源自“2024年第九届中国城市更新及不动产资产管理峰会”现场。接下来,睿和智库将从租住消费、商办园区、投资和宏观以及城市更新四大章节,详述2025年不动产资管的创新途径。


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