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上海哪里的郊区比较厉害

之前我们也有说过,未来上海的发展大概会围绕着

市区城市更新,郊区产城融合来打造

上海的人口在往郊区导入

上海的商场也集中在外环外爆发

到底这几年哪里才是上海郊区发展得最好的地方

这个问题一直有争论

有几年说是嘉定,因为人口引入的最多也有说松江,新增一个高铁站还有G60走廊

青浦这两年也有奋力追赶的趋势,华为也搬过去了,甚至奉贤一直在努力加入群聊...

于是,今天来和大家讨论这个话题“上海最强郊区排行榜之2024版”

我们首先在开头直接排除金山、崇明、临港,毕竟和前几个郊区无法放在一个维度来讨论

直接将目光聚焦到这四个区

说到现在上海的最强郊区,势必就要从嘉定、松江、青浦、奉贤当中产生

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在宏观数据的维度谁更强,一直以来GDP都是嘉定领先,但是有个区正在奋起直追

城市基建的维度,有个区的轨交密度、便捷度遥遥领先

包括教育上看哪个区更强,没想到三甲医院是这个区最多,商场哪里更密集...

最后的最后,当然还有房价,目前力争最强的郊区2024年房价表现又如何,二手价格哪里更抗跌....

今天这篇文章就从那些我们论过和没论过的角度,全面细致的来看看

在这场最强郊区争夺战当中,如今嘉定、松江、青浦、奉贤的排位,到底如何?

01

话不多说,直接进入正题,虽然确实是老生常谈,但还是觉得很有必要

无论郊区市区无人区,所有的发展离不开三要素

也是发展的硬实力:经济、产业和人口

所以那些大家可能觉得是明面上的、司空见惯的数字,还得再拎出来作一番比较

首先就是各区GDP

有钱没钱我们拉个数据表一看便知

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数据来源:各区统计公报

嘉定不出所料,郊区四兄弟中GDP常年保持第一的位置

凭借汽车城的产业大头带动,这五年嘉定GDP基本没下过2400亿,尤其2023年突破2800亿

这个数字比当年市区的普陀还要高出一倍

所以曾经很多人说起郊区大哥就想到嘉定也不无道理

但为什么用了曾经这个词呢?

因为按近两年的增速来看,青浦似乎要开始猛蹿了

图片

数据来源:各区统计公报

抛开特殊年份不算,2021年之前除了奉贤增速第一,其他几个郊区也都在进步

但这时的青浦要说太过突出好像也没有,不过到了2023年腰杆一下子就挺起来了

去年第三季度青浦同比增速直接来到7.3%

全市第三,仅次于虹口和长宁

只能说不愧是拥有了华为的大青浦,确实遥遥领先

除了总成绩,那各科成绩怎么样?

我对比了下几个郊区的主要产业在本区GDP中的占比

不得不说基本都存在偏科情况

图片

数据来源:各区统计公报

尤其嘉定、青浦和奉贤就更明显

作为踩在汽车轮子上跑起来的郊区,过去五年嘉定的第二产业比重一度高达接近60%,但如今随着产业转型开始降下来了

包括奉贤第二产业GDP占比也非常高,且稳定保持在64%左右

反观存在感比较低的青浦,GDP大头则一直来自第三产业

到去年三季度占比已经超过七成,第一次看到这个数字还是蛮震惊的

以前我们说一个区域最快起飞的办法就是大工业大发展,但其实不靠工业也能走自己的花路,青浦就是最好的例子

如今青浦更是左手虹桥、右手华为,俨然天选之子

未来的产业能级上限到底有多高,也更值得期待了

我又看了下几个郊区的财政收入

各自紧抱大腿的其他郊区,财政数据都比松江要高一些

尤其嘉定,硬实力一直很强

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数据来源:各区统计公报

奉贤更是一直在追赶嘉定

而且单独来看各区增速,青浦也非常的猛

图片

数据来源:各区统计公报

综合来看,松江好像只能在中后排的站位

但这组数据并不意味着松江就真的不如其他几兄弟

作为五大新城中最先通地铁的郊区,松江一直是郊区老大哥,城市配套也已经发展得相对成熟了

只是近年开始甩脱工业制造的标签,借着G60东风尝试走科创的路子

如今刚好在转型阵痛期,GDP也比较受伤

但这其实是每个郊区、甚至一座城市的必经之路

加上最近风头正盛的松江站枢纽,直接连通长三角80%以上的城市

各位细品一下,单看这个数字,松江的站位也是稳的

包括人口上,之前我们一直说嘉定抢人最猛

但看下近几年的常住人口数据,会发现基数最多的其实也是松江

图片

数据来源:各区统计公报

不过松江其实有不少原住民,这个数量本身就不小了

各位可能会觉得只看这个数字对其他区不公平

那我们再来看下这几年的人口增速

图片

数据来源:各区统计公报

在吸引外来人口上,松江依然跑在了前面

所以到底谁才是最强郊区?很难有一个真正定论

但综合经济实力来看,目前嘉定还是带头大哥,而青浦正迎头赶上

02

不过除了这些宏观数字,我更想对比的其实是身边的数据

也就是那些我们看得见、用得上的城市配套,都建的怎么样了

比如打工人最关注的地铁

轨交建设也是很直观能反映一个郊区发展速度的指标,要不怎么说“地铁一响黄金万两”呢

我统计了下各区的轨交情况

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数据来源:各区政府官网及网络公开数据

目前领先的依然是嘉定

其他几个区手里现有的轨交都还只有一条

最早通地铁的郊区新城就是松江,但这么多年过去了,还是只有9号线

奉贤唯一一条5号线2018年才开通,包括青浦也只能靠17号线接入市区

这几个区甚至加上在建的延伸段也还是打不过嘉定

而嘉定轻轻松松已经坐拥3条在运营轨交了

区域内经过的站点共有20个,地铁密度是青浦和松江的2倍、奉贤的4倍

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图源:《嘉定区综合交通发展 “十四五”规划》

这还不包括远期研究的22号线

如果这条线也确定,那嘉定就是第一个四轨交的郊区新城了

当然了,如果只有地铁也没什么真正的吸引力

所以我们再来看下生活配套

首先是教育

不得不说,松江的教育氛围一直比较成熟

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数据来源:网络公开信息,仅供参考

全区公办学校就超过100座,是青浦的1.6倍

尤其大学城建起来后,松江就成了郊区的一个教育高地

但前面也说了,这个区人很多,所以整个区竞争压力非常大,中考卷得最厉害

而另一边,青浦虽然数量不是很多,公办也不占优势

但胜在有不少名牌学校收获了一波家长的好感

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图源:网络

最近几年市重率也上来了,每年夏天都会圈一波关注度

至于嘉定和奉贤都属于中规中矩,还有很大的提升空间

其次就是医疗资源

为了更突出体现各区差距,我们直接拿二、三级医院数量来对比

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数据来源:上海卫健委官网

三级医院上奉贤、嘉定和青浦其实差不多

但再加上二级医院,就是奉贤比较领先了,共有17家

也是仅有的能和市区同级对比的郊区了,非常适合养老的一个郊区

而且这几年,其他郊区也在扩大自己的配套和资源

比如青浦2022年我们就统计过一次医疗数据

当时青浦三级医院只有1家,二级医院4家,如今三年不到整体增加到了11家

看得出想进步的心还是很明显的

有了学校、医院,当然不能少了商场

无论怎么看,青浦商业崛起已经是显而易见的事实了

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数据来源:解放日报

而且不只排在郊区新城的前面,甚至可以和市区较量一番

3万方以上的商业体,青浦拥有27家,什么概念?

这个数字等于静安的水平,直接超过徐汇

之前我们统计过仅仅沿着17号线的商业加起来就有快近150万平方米了

这也成了青浦手里的一张王牌

按照这几个维度,我们似乎又可以说嘉定适合奋斗,青浦适合购物,养老当选奉贤

而松江还在考场上当卷王

03

不过既然要拿郊区对比,说到底还有一个绕不过去的最重要维度,房价

去年上海郊区的楼市体感大家也应该都有感受

嘉定、松江、青浦、奉贤还能从什么维度去比较呢

我想把数据总结为,房价健康程度

因为上海郊区新房供应和价格是有调控的,这里新房价格就不太适合作为参考维度了

所以,直接来看看近年来四个郊区的二手成交价格数据

有两个数字值得我们关注

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数据来源:兔博士

可以看到,回到2020年的时候,上海这几个重点发展郊区的房价

除了奉贤外,几乎是站在同一起跑线的,都是大约3.5万/平

后面几年二手成交价格逐步上涨

所以第一个关键数字来了:44157元/平

青浦在2023年站上了四个郊区房价的最高峰值

而2024年,上海郊区房价遭到外部环境影响,开始下滑

于是第二个数字值得我们关注的是,-7.7%

松江二手房价在2024年跌的最厉害

而相应的我们发现,青浦只下跌了2.6%

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数据来源:兔博士

所以,从二手房价的增值和保值角度来看,青浦在近几年的表现,是最好的

结合二手挂牌价格来看,依旧能够作证青浦在几个郊区中最为健康的房价表现

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数据来源:兔博士

青浦在2023年的二手挂牌均价达到了最高的52623元/平

除了奉贤,2024年的挂牌价格跌幅也同样保持在低位

而比四个郊区来看最高的二手挂牌跌幅依旧是松江,7.8%

因此,可以肯定的判断出,近年来的二手房价表现,青浦最为坚挺,松江最为动荡

04

今天这篇文章是站在此时此刻的横向对比

论硬实力,每年的数据统计中嘉定就差把有钱写脸上了

但从增速数据上,这几年经济疲态也看得出来

尤其今天这几个维度来看,青浦势头正猛,可圈可点的地方还是很多的

这两个区早晚要决战紫禁之巅

而松江虽然江湖地位仍在,但优势数据并不算多,奉贤有自己的长板但整体存在感还是比较低

不过上海郊区的变化也是日新月异的

这些郊区几乎是大部分外地人来到上海的第一站,未来还会有更多新上海人不断落地生根

它们在竞争发展的过程中最后兑现的,不是单纯的孰强孰弱,而是上海这座城市的另一种生活范本

所以,你是否在这几个郊区中的其中一个生活?

有什么想要和我们一起讨论的,也欢迎留言

以上为正文,来自余奔雷

这是真叫卢俊公众号的第5803篇原创文章

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