宝中著名鸽子王都市茗荟二期的开盘数据终于出来了。
从现场传出的图片来看：501批客户选272套房，认筹比例1：1.83，最后竟然只卖了190套房左右，去化仅约7成。（以开发商数据为准）
要知道，宝中是历来供应量稀少的片区，一年推盘量平均不超过5个，供应量基本追平前海，可依然卖不完，令人大跌眼镜。
要知道，这个楼盘如果放在3年前开盘，对比润玺一、二期的开盘热度，不要说日光了，茶叶至少要收到200万以上。
可现在呢？
根据现场传出开盘图片来看，弃选了达到了60%以上。有现场购房者反馈：80多号才选了19套，被选房源稀稀落落的分布在各楼栋之间。
这样的去化数据，有点反常。为什么？
往年深圳楼市行情大好的时候，一个盘能不能日光，看他的认筹比例有没有到达1：3，如果认筹比例高于这个数字，日光无悬念。
而在前两年，深圳新盘开盘认筹比例达到1：1.7，差不多也可以日光。因为行情冷的时候去买房，都是真客户。
很明显，都二的这次开盘数据基实已经具备了日光的条件，因为他的认筹比例已经超过了1：1.7。
而这次没有日光，可能认筹的看热闹的客户偏多或者数据存在一定的水份。至于后者，大家去看一些新盘的去化数据，基本可以看出来。
如果你还不信，我们可以拉出前段时间开盘的招商四海臻邸二期，370批客户选206套住宅，入围比1: 1.78，最终去化率97%。
而这个楼盘的价格，也是10万+，最便宜的一套折后大概是822万，最贵的一套1500万+。所以，这个开盘去化，应该是出乎很多人意料。
而这个楼盘，应该也是继南山鸽子王临海揽山之后，深圳史上最失败的捂盘案例，没有之一。
2021年11月12日，新世界临海揽山御园正式进行线上选房，登记810批客户、403批客户入围，251套住宅总共卖了163套，剩余88套未售，去化率仅为64%。
谁也不曾想到，昔日的”捂王万岁万岁万万岁“竟变成了“捂王万碎万碎万万碎”。舔狗舔狗，舔到最后一无所有。
这个楼盘没卖好，安静认为有以下几点
1、蓄客周期短、折扣蚊子腿。
从年底放风要开盘到正式登记选房，都市茗荟二期速度很快，只给了一周左右时间，而且只有一个很临时的售楼处。
折扣方面，对比其他开发商七几折、八几折的开盘优惠，都市茗荟二期很勉强的给了三个99折，综合计算下来只有97折，纯粹蚊子腿。
2、价格、产品失去优势。
早前我就写过，都市茗荟二期的开盘价是远超购房者的预期的，吹风价11-13万/平，让很多人难以接受。
即使给了3个99折，均价出高达11.5万/平。
而市场上主流的观点认为这个楼盘目前的合理入市估值大概是10万+，而不是11万+。这个楼盘开盘卖10万多还可以，11万再往上就没套利空间了。
再来看他的产品，目前都市茗荟二期被诟病最多他的户型，得房率低、无论90㎡还是120㎡4房都存在次卧小睡飘窗房、无餐厅等问题。
市场意向购房者评价：“无餐厅设计、房间超迷你”。比如下面这个89平的户型，算上飘窗面积，89平“书房”的面积仅约6平米。
都二的户型得房率在75%左右。考虑到新规之后，产品的户型变化。我们以120平的户型、12万/平的单位为例
假设单价12万/平，12×120=1440万，建面120平，加上阳台的面积套内约82.23，得房率约68.5%，则套内面积的实际单价约1440万/82.23平=17.51万/平。
不是都二不好，是在特定的语境之下，都二的产品已经开始被新规给背刺了。你花500万让小孩睡飘窗可理解，但你花1000万还睡飘窗就是蠢。
而这个结果，也是开发商自己捂出来的结果。谁让你市场好的时候不拿出来卖来着？这下背刺了也不值得同情。
特别有意思的是
很多之前追着这个楼盘买的时候，很多程度是追着旁边20万+/平壹方玖誉去的，但没想到的是
1、壹方玖誉二手成交也就13万+。2、很多人甚至不对比壹方玖誉，直接开始对比海纳公馆了。之前海纳的3房，最便宜只有10万+。
3、开发商误判局势
从开发商目前的定价策略来看，此次开盘某种意义上说是非常失败的。从之前的一房难求的小傲娇到现在的滞销，宝中鸽子王是真“ge”了。
可惜的是，这个GE是“嗝屁”的嗝。有很多业内朋友直言这样的开盘成绩丢人丢到佬佬家了。
可能这是都二的一次开盘试探，想看看水怎么样，所以只推出两百多套，没想到购房者已经不买账了。
初步判断下一批房源的推出可能要过很长一段时间了。因为首开没开好，你后面再卖就会面临很大的困境。除非市场开始变好。
没想到：一次外向，换来的是终身的内向。
而如果开发商资金出现问题，那么就会降价卖房或者给更多的折扣。这对于之前买的业主就是一次新背刺。
而这次的开盘，也会重新定义1000万+、宝中房价的新格局。其目的也是提醒开发商，不要太乐观了。
至于像海纳公馆、壹方玖誉等这样的楼盘，其业主的信心，相信也会在这次开盘中遭遇重创。
阿弥陀佛。