“你知道自己可能要离开所在街区的第一个信号是什么吗？就是复古二手服装店开始出现。对一个街区而言，最糟糕的事情莫过于住着一帮有品味的穷人。” Unsplash / Hugo Clément

高档咖啡馆和复古二手服装店开始占据街角，原本生活气息浓厚的街区正被“绅士化”浪潮彻底改变。建筑师法蕾雅·考卡布(Fareyah Kaukab)警告说，苏黎世这样的城市正在将房地产商品化，这可能引领我们走向一个“没有居民的城市”。在全球范围内，旧金山、伦敦等大都市已经成为高房价的代名词，而苏黎世如今也加入了这个行列－高档住宅、商业化街区、被挤出城市核心区的原住民，这一切似乎正在成为全球城市化的“标配问题”。

即使是世界上最富有的城市之一，苏黎世也在竭力应对住房危机，这几乎是所有大都市的共同难题。在苏黎世，街角的便利店被时尚咖啡馆取代，多元化的街区逐渐被雅痞阶层占据。在这个中产阶级位于社会金字塔底端的城市，提供可负担的住房正成为一项日益严峻的挑战。

瑞士赖费森银行(Raiffeisen Bank)9月份发布的最新房地产报告显示，今年第二季度的租金上涨了6.4%，创下30多年来的最高涨幅。在苏黎世西区的高档住宅区，房地产市场持续升温，豪华楼盘越来越多。

房地产报告还频繁提到“翻新重建”(Ersatzneubau)楼盘的高昂租金，即老旧建筑被新楼房取代后，租金大幅提高。例如，据当地日报《每日导报》(Tages-Anzeiger)报道，苏黎世西区一套3.5房公寓的挂牌租金高达8’100瑞郎(约合人民币66’324元)。这与苏黎世市2022年公布的全市平均租金价格形成了鲜明对比：四居室公寓为1’787瑞郎(约合人民币14’510元)，三居室公寓为1’470瑞郎(约合人民币11’936元)。

苏黎世长街红灯区附近的Ankerstrasse 114号翻新前的模样。这栋“翻新重建”的公寓楼目前挂在一个租房平台上，3.5房公寓的月租金高达4’650瑞郎(约合人民币37’758元)。 Creative Commons By Sa 4.0 / Baugeschichtliches Archiv, Falls Bekannt Bitte Fotografin Angeben

新冠疫情对房地产市场带来了深远影响：郊区住宅变得更具吸引力，而办公空间则变得不再那么重要。然而，在此期间，苏黎世的科技和金融行业却蓬勃发展，这主要体现在初创企业高薪员工的涌入和谷歌欧洲总部的进驻。2004年以来，谷歌欧洲总部不断扩大，目前在这座约有45万人口的城市中雇用了超过5’000名员工。

据私募股权投资公司Oak’s Lane Stone Capital称，这些公司提供的薪水远高于当地月工资中位数8’000瑞郎(约合人民币64,960元)。彭博社则报道称，谷歌向软件开发人员甚至初级岗位员工支付的年薪高达20万瑞郎。高薪专业人才的涌入带动了对昂贵房地产的需求，这与旧金山的情况类似，那里的房租在过去十年中上涨了24%。

谷歌位于“欧洲大道”(Europaallee)的办公室于2022年启用，这是瑞士最昂贵的房地产街区之一。 Keystone/Ennio Leanza

绅士化理论与实践

通常来说，“绅士化”指的是当一个街区变得对富裕阶层更具吸引力时，低收入居民被逐渐挤出的现象。在苏黎世，这种现象不仅存在，还反映出更广泛的住房危机，对豪华房地产的需求正在重塑这座城市。

绅士化既不是最近才出现的现象，也不是一个新概念。早在1979年，麻省理工学院住房政策与城市规划教授菲利普·克莱(Phillip L. Clay)就在其著作《街区更新：中产阶级搬迁与街区升级》中，对这一议题进行了深入研究，探索其对美国城市转型的影响。

在书中，克莱描述了绅士化的五个阶段。第一个阶段是“先驱者入驻阶段”，艺术家、波希米亚人或具备较高风险承受能力的个人开始迁入衰败的街区，并逐步对其进行改善。

在第二阶段，中产阶级被吸引到该街区，加速了区域投资。在第三阶段，私人和公共投资的力度加大，通常会有更大体量的开发商入驻。

到了最后阶段，这片街区转变为高档社区，随着租金和房产价值上涨，原有的“先驱者”和低收入居民往往被迫离开。

苏黎世是否适用这一发展规律

将克莱的框架应用于苏黎世西区，可以带来许多发人深省的洞见。20世纪70至80年代，该地区经历了政治动荡和激进的青年运动。这些运动由受过教育的青年领导，当时他们迁入苏黎世西区生活，而这片区域最初是一个低收入工业区。这一变化正是绅士化第一阶段“先驱者入驻”的典型写照。

1990年6月瑞士苏黎世Platzspitz公园的吸毒场景。 Keystone

当时，苏黎世整体经历了一次严重的退步，市中心的Platzspitz公园成为世界上最大的露天吸毒场所之一。这段历史至今仍深深刻在这座城市的记忆中。苏黎世的针筒公园(Needle Park)每天有多达1’000名吸毒者。相比之下，人口是苏黎世四倍的费城肯辛顿每天约有3’000名街头吸毒者。

1995年，政府牵头对该地区进行了大规模清理，将吸毒者遣送回原籍地。通过推行有效的减少毒品危害政策，苏黎世成功应对毒品危机，赢得了国际社会的广泛赞誉。与此同时，政府还开始在整片区域规划长期城市开发项目，其中包括苏黎世西区及其周边地区。

费城近期启动了期待已久的清理行动，目标是整治毒品和犯罪高发区。警方已封闭肯辛顿大道(Kensington Avenue)的部分路段，以清除一个无家可归者营地。多年来，阿片类药物危机一直困扰着这一地区，许多人认为这里已成为美国东海岸最大的露天毒品市场。 2024 Getty Images

就苏黎世的情况而言，绅士化的第一阶段与第二阶段并没有直接联系。早期绅士化的转变主要由政府为解决其他并行问题而推动，而非先驱者开启的绅士化进程的自然延续。

在过去20年间，苏黎世西区经历了深刻的变化，快速迈入绅士化的第三阶段：新兴街区。昔日的工业用地和饱受污名化的区域如今高楼林立，以苏黎世第一高楼Prime Tower为代表，其周边汇聚了办公楼、俱乐部、餐馆、工作室以及新开发的住宅区。这种转变吸引了很多艺术家、设计师和建筑师。

对城市基础设施的公共投资，例如延长Hardbrücke大桥，体现了从第二阶段到第三阶段的的平稳过渡，促进了私人大型投资者的进驻。此外，像哈道(Hardau)和洛切古特(Lochergut)这样的社会性高层住宅区的热度不断攀升。与伦敦的巴比肯塔楼类似，这些区域现在位于城市中心而非郊区，以其独特的美感和优越的地理位置吸引了创意领域的中产阶级。不过，这些数量有限、价格合适的住房仍然无法满足需求。事实上，苏黎世工薪阶级的居住地越来越远离市中心。

从冷门到时尚：苏黎世哈道公寓楼。 Keystone

与此同时，苏黎世西区正明显进入第四阶段：成熟的绅士化。在2019年的纪录片《PUSH》中，纽约布鲁克林的一位酒吧老板观察到，有创意的人搬进来，增强了街区的吸引力，推高了房价，随后却发现自己因无法承担房价而被迫搬离这个地区。“你知道自己可能要离开所在街区的第一个信号是什么吗？就是复古服装店开始出现。对一个街区而言，最糟糕的事情莫过于住着一帮有品味的穷人。”

第五阶段：稳定状态？如果能实现就好了…

最后，像克莱这样的理论过于简化了绅士化的复杂性。实际上，绅士化的过程因城市而异，在经济繁荣的城市中，这些阶段可能被进一步细化，或是部分略过。只要社会分层与经济增长和政府投资同时存在，绅士化几乎就是一种不可避免的趋势。

以前的西街：重型车辆川流不息。 Keystone / Eq Images / Andreas Meier

现在的西街。 Keystone/Alessandro Della Bella

绅士化的早期阶段通常意味着经济增长、基础设施扩展、公共服务和交通改善。它还会吸引不同社会阶层的居民，中产阶级对更高质量服务的追求，也让经济条件较差的居民从中受益。然而，这种转型并不会止步于“稳定化”。绅士化进程常常难以止住，最终导致一些地区的生活成本变得难以承受。

归根结底，问题的关键并不在于苏黎世这样的城市是否完全符合某种绅士化理论的框架，而在于绅士化本质上是社会分层的一种表现形式。这种持续的社会经济循环，挑战了“绅士化能够实现稳定状态”这一假设，反而揭示了它是一种永恒存在的社会经济演变过程。

因此，最重要的问题是：我们希望城市朝着什么方向发展？如果政府和城市规划者不做出认真的决定，我们就有可能沦为大玩家的棋子。正如我们在世界各地的城市所看到的那样，人们的关注点已经从建设更美好、更宜居的城市，转向了争取让可负担住房成为一项基本人权。

伦敦贝尔格莱维亚的商品房 Keystone

如果缺乏有效监督，那些原本充满活力的社区有可能衰败，变成像伦敦贝尔格莱维亚那样的荒凉街区。在那里，房地产的吸引力使其沦为一种单纯的商品，最终成为一座“没有人的城市”。

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