大家好，我是表姐。
刚刚拿到2025年北京东城、海淀、朝阳、昌平、大兴、房山、顺义、通州八个区的拟供地计划。不过，要跟大家强调的是：拟供地代表的是，ZF土储篮子里有这些存货，具体的供应时间，要以挂牌为准。大家应该也能发现，有些拟供地都是老演员了。地块供不出来的原因有很多，但主要集中在：东城区西革新里危改地块，是大家的老熟人了，至少表姐在两三年前，就听说过地块的消息，估摸着今年上架的概率会大一些。地块的位置非常核心，二环外又靠着南中轴，住宅的容积率也不高，在2.1，体量不是太大，只有2.52万㎡
估计挂牌的时候，会连带着文化用地，金融用地一起挂，东城区的老街坊们，有福气啦。东城区祈年大街地块，倒是让表姐有点意外，之前没咋听说消息，忽然就亮相了。地块位置相当不错，就在天坛北边，紧挨着天坛，关键容积率还低，只有1左右。看鸟瞰方案图，4号地像是四合院，5号地看着像是三四层的洋房大平层，就很符合富豪阶层的定位。尤其适合外地富豪，一问起来您住哪，二环，挨着天坛，真是倍有面儿。海淀区今年有点小爆发，除了功德寺、朱房，宝山棚改也挂了2024年的拟供地。不熟悉土地市场的亲们，可能会有点迷糊，其实，2024年最后一轮拟供地的宝山地块，跟上图提到的廖公庄地块是一个位置。按照计划，地块会在2025年1月出让，节点卡的非常对位；这么看来，树村新地块预计2025年一季度，也是大概率事件。
表姐盲猜，廖公庄和树村新地块，应该也不会限制地价上限，明年新入市的几个项目里面，功德寺嘴都要笑裂了。全靠友商抬轿子，功德寺10.5万一平的价格，看起来都很有性价比，估计160平以下的户型，流速会很快。不管怎样，2025年海淀豪宅巅峰争夺赛的序幕，是拉开了。朝阳区的压箱底又都掏出来了，拟供的19个地块中，五环内都不够看了，都得往四环内，三环内去数。但朝阳老演员也是真多，就像永安里，老到表姐都不想再把区位图贴出来。实际是，永安里2024年第五轮的拟供地就上了架，但…还没有开发商来摘牌。
网传概率最大的托底方是华子，估计搞完朱房，华子能有精力去搞永安里？相比老演员，表姐提醒大家关注一下朝阳土储新人，比如松榆里地块。位置在北工大西门地铁站附近，妥妥的四环内地铁盘。地块往北不远，就是珠江帝景、合生汇，表姐觉得，等不到当年葛洲坝大望路地块的亲们，可以关注下松榆里。
另外值得关注的新面孔是，化石营旧城区改建项目。也是妥妥的内环地块，挨着东三环北路，地块南边不远就是朝外SOHO，万通中心和新城国际，都是朝阳区纸醉金迷的味道。
除了这几宗内城核心地块，2025年朝阳的主力供应区，应该还是在酒仙桥，以及平房、三间房板块。表姐听说，已经挂牌的06/07地块，大概率是BL托底，起拍价79个亿，也不是哪个房企轻松就掏出来的。本来表姐还疑惑，这么好的位置，咋就只有BL，看来应该是谈了某些条件。嗯，昌平区没公布地块位置图，所以这部分没有区位图。但昌平区开年也有大戏，朱辛庄0029，千呼万唤了这么久，终于要被摆上货架。东小口地块，和歇甲地块的进度，也更近了些。表姐觉得，昌平供地的把控，还是蛮有节奏感，且节制的，二拨子、朱辛庄的整体供应，至少没出现特别惨烈的扎堆现象。从整体的体量拉胯，东小口和歇甲的体量都不小，尤其是东小口，接近40万㎡的建筑规模。不过，表姐盲猜，应该是大组团，拆成小地块，拉长时间周期去供应。不然没有哪个开发商有钱，有胆，在现在这个节点，拿体量这么大的地。大兴区绕不开扛把子西红门板块，在2025年的供地计划中，西红门板块大致有接近18万㎡的供应。其实，西红门板块的供应节奏，是有点急促，但表姐依旧看好西红门。
这是因为，板块的综合素质是摆在那儿的，地铁，学校，配套都不缺，买房居住的便利度，其实跟供应量的关系不大。短期的供应变化，会造成价格的起伏，但时间拉长之后，终究会回归到一个合理的水平。除了大红门，大兴童车厂用地，大家可以关注下：
位置在兴华大街，挨着大兴五中和4号线黄村火车站地铁站，算是大兴老城相对成熟的板块。对大兴本地老乡来说，这比京开东的西红门更容易接受，城市界面成熟度更高，挨着荟聚，周末步行去逛都没问题。如果说，在大兴的地界内，谁是西红门板块的对手，那也就只有西红门了。其它的比如庞各庄、榆垡、采育，表姐看了也是皱眉。到区域核心近不近，到地铁近不近，基本上把握住这两点，就能躲避80%的坑。不过，表姐倒好奇，西红门板块土地出让结束后，下一个能打的区域，是哪呢？顺义的供应，已经红到发紫了，连东风商场都被放了鸽子。地块位置在温榆河畔，挨着优山美地，主要容积率也够低，只有1.01，几乎算是北京容积率最低的地块。这俩地块，都是临水且容积率超低的配置，非常容易做出惊艳的产品。表姐觉得，顺义楼市虽然卷，但在超高端的改善层面，顺义产品力的内卷还没有真正打响。不知道已经公示入场的懋源，会不会带来一些额外的惊喜，表姐还蛮期待，看看有钱人的房子也卷起来，会是啥样。房山区挺不错，2025年就计划供应三个地块，在供应端算是稳住了。其实过去一两年，在房山靠近地铁，且真正做好产品的项目，其实都赢了。因为房山的拟供地报告里，透露了一个非常重要的信息，那就是，地块附近的教育资源特别占优势。
地块南侧已经引入北京第六实验学校（人大附，十二年一贯制，已签订合作办学协议）市教委直管，预计2027年9月投入使用。另有正在建设的清华附中高中部，预计2026年9月投入使用。当然，特别在乎教育的，会直接去海淀，但房山在教育上也在努力，有总比没有好是吧。通州的拟供货量也不少，但表姐盲猜，2025年真正能成交的，应该一只手就能数得过来。
通州运河核心区，还是可以关注一下的，比如：运河核心区3号地（副中心站）居住项目看样子，这也是一个大的规划组团，总体量26万多㎡，至于先挂哪个地块，还要看相关的手续和流程。比起研究通州的地块，文件中的一些小八卦，倒是更让表姐好奇，表姐发现，珠江还是在通州有不少屯地。珠江国四项目，这是干脆就以公司命名了？打开地图就明白了，附近珠江丽景家园，珠江拉维小镇，不知道如果地块如果能如期挂出来，珠江会不会去托底呐？
到目前为止，海淀、朝阳、昌平持续的压箱底地块拟供。丰台表姐打听了下，虽然还没下发系统的拟供地文件，但应该有丰台东河沿、花乡城中村改造的、岳各庄棚改。
2025年的北京楼市，注定是更精彩的。