重磅丨2024年1-12月中国代建企业新签规模TOP30研究成果

图：2013年至2024年房企代建业务新增建面走势图

随着市场竞争的加剧，代建行业的市场集中度有所下降。截至2024年底，排名前10的企业占据了58%的市场份额，而剩下的仅百家左右的企业瓜分了剩余的42%。具体来看：

TOP5企业：新签总建筑面积合计8914万平方米，占总建面的41%，相较去年下降了10个百分点。

TOP10企业：新签面积合计12385万平方米，占总建面的58%，相较去年下降了15.9个百分点。

虽然头部企业在市场上仍占据主导地位，但其市场份额逐渐被新兴玩家和中小型企业蚕食，行业竞争趋于白热化。

2024年，越来越多的企业加入代建行业，形成了更为多元化的竞争格局。其中：招商蛇口专门成立招商建管作为全国代建业务的统筹管理主体，业务快速扩张，2024年新签面积达898万平方米，成功跻身TOP10行列。绿地控股成立了绿地智慧代建平台，涵盖城市更新、公建代建、商办代建、基建代建、住宅代建五大品牌，年度扩张570万平方米的新签面积。

在激烈的市场竞争中，头部企业通过多元化布局和创新服务来巩固自身的市场地位。例如绿城管理2024年新增签约面积3649万平方米，同比增长3.4%，成为少数实现正增长的企业之一。绿城管理积极入局不良纾困项目，如绿城·昆明云筑臻邸、绿城·武汉桂湖雲翠、珠海港珠澳未来城项目、余姚云湖尚府等，并拓宽服务半径，涉及城市更新、公建配套等多元化业务。确幸工坊2.0在全国落地30多个项目，全维实景示范区2.0全面应用，进一步提升了项目的品质和客户体验。

表：2024年政府代建相关政策

稳定资金与可持续发展。虽然政府代建项目的利润较低，但其资金稳定且可持续性高，吸引了众多企业的积极参与。润地管理、绿地智慧、中天美好集团、滨江管理、宋都管理等企业的政府代建项目比例均超过50%，绿城管理、蓝城集团、旭辉建管等企业政府代建项目比例也均超过30%。

其中：

润地管理以“6+2”的产品线布局开拓政府代建市场，围绕场馆、保障性住房、学校、产业园区、市政设施及医院六大核心业务板块，同时探索住宅与商业办公两大赛道。2024年全年新增签约面积1146万㎡，新增政府代建面积1016万㎡。例如，润地管理代建的南沙全民文化体育综合体项目创造了大型文体场馆主体施工国内最快纪录，仅用90天完成桩基施工、90天完成主体结构施工、100天完成钢结构施工。此外，无锡奥体中心一期项目游泳馆、华润饮料系列工厂、三亚海棠河生态公园（一期）等众多项目顺利交付。

中天美好集团以保障房为切入点，逐步拓展至大型商业综合体、产业园项目及公建配套等领域，业务覆盖大杭州地区，并重点向长三角省市辐射扩散。例如，衢州江山两新产业园专注于化工产业，高标准通过各项质量检测，确保安全水平。项目还包括一个占地65,631平方米的邻里中心住宅区，提供1306套住房，提升了区域居住品质。

蓝城集团通过布局“房产开发、政府代建、资本代建、商业代建、合作操盘、咨询服务、设计服务”七大板块，实现全过程代建模式。在保障房代建过程中，蓝城集团将保障房项目视为“爷爷工程”，贯彻“安置房的品质要大于等于商品房”的标准。例如杭州金沙府：作为蓝城集团开发的安置房项目，已于2024年4月8日成功交付。该项目融入杭州园林地域文化元素，依据村民生活习惯及民俗喜好进行设计，增强了居住者的归属感。总建筑面积达48万余㎡，提供2700余套住宅，地下机动车位3400余个，非机动车位6100余个，涵盖70㎡、90㎡、120㎡、140㎡、190㎡五种户型。

当前，政府代建领域有利政策不断出台，使得市场竞争日益激烈。未来，政府代建将更加看重企业的资源、地域属性和专业属性，最终形成一种以能力为导向的竞争格局。企业需要不断提升自身实力和专业水平，以适应市场的变化和需求。

竞争白热化，企业探索多元化发展新路径

行业迅猛发展，竞争强度达历史新高。截至2024年，代建行业的迅猛发展使市场竞争强度达到了前所未有的高度。自2023年以来，代建行业经历了高速增长期，吸引了超过100家房企拓展代建业务，其中销售额排名前100的房企中，有80%已经进军这一领域。

商业代建壁垒较低，利润空间压缩。由于商业代建的进入壁垒相对较低，该领域迎来了更为激烈的市场竞争和利润空间的压缩，多数代建费率已降至4%以下。以某浙江县城城投公司招投标项目为例，普通企业的费率为1.8%到2.0%，项目收益在2800万到3200万元之间，然而一家企业通过将费率降低一半并承诺项目收益提高到1.5亿元，最终成功中标。面对这种现状，企业不得不重新审视自身的定位和发展策略，以应对日益激烈的“内卷”。

多元化发展模式涌现，适应市场多样化需求。随着代建行业的不断发展，许多企业开始探索多元化发展模式，以适应市场的多样化需求，比如：蓝绿双城提出“共建”新模式，提出“共建”新模式，实现“轻重结合”，将地方国企的重资产投资优势与蓝绿双城的轻资产开发专业能力相结合；绿城管理提出了“3+3”业务策略，即三大核心业务与三大配套服务紧密结合；龙湖龙智造发布“六大业务飞轮”，利用智能化技术提升项目管理和运营效率；金地管理构建“代建三力”模型，提供从全过程代建到阶段性管理、专项咨询的服务；同时推出涵盖融资顾问到产业招商运营等一站式服务的“代建+”模式，满足不同客户需求；新城建管提供一站式服务“代建+”模式，整合资源，为客户提供全面的解决方案。

表：部分代建企业的新发展模式

蓝绿双城开创的“共建”模式，强调与实力雄厚的央国企合作，充分发挥其在资源嫁接和整合方面的优势，专注于轻资产业务。这种模式不仅有效降低了资金压力，还通过强强联合提升了项目的品质和竞争力。作为首批“蓝绿好房子”项目之一，宁波和栖云境结合了奉化城开的国企实力与蓝绿双城的高品质设计，是“共建”模式的成功范例。该项目在2024年10月开盘即热销，首开成交套数位居奉化首位。这一成绩不仅验证了“共建”模式的有效性，也展示了蓝绿双城在资源整合和轻资产运营上的强大能力。

“代建+”模式被众多企业采用，旨在通过整合产业链，提供涵盖投资、融资、建设、管理及退出全过程的一站式多元化服务。该模式不仅增强了企业的综合服务能力，也为客户提供了更加全面的支持，特别是在商业代建领域，对产品的高要求更是突显了其专业性和创新性。其中，绿城·武汉桂湖云翠是一个典型的纾困项目，由绿城管理全程参与选址、设计、建造、物业管理和数字营销等环节，并首次将绿城月华系引入武汉。作为准四代住宅，桂湖云翠拥有高达91%-103%的得房率，于12月8日首次开盘时销售111套，去化率超过96%，赢得了市场的广泛认可。无锡栖氿云璟为宜兴首个第四代住宅项目，由东原睿建提供一站式代建服务，包括项目定位、产品设计及管理运营。栖氿云璟以其出色的全户型赠送30-50㎡空中庭院设计，入选首批“江苏省改善型住宅示范项目”。项目首开销售额超过1亿元，创下了宜兴近三年来的热销记录。

在政策驱动下，代建行业迎来了高速发展，同时也面临着日益激烈的竞争。无论是政府代建市场的能力导向，还是商业代建领域的多元化创新，都让我们深刻认识到，企业需要精准把握市场需求、有效整合内外部资源，并持续提升自身的专业能力和管理水平。