物企盘点：经营难题愈加尖锐，自我革新迫在眉睫 （上）

克而瑞

2025-01-08 15:31发布于上海

2024年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。

站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“企业”篇。

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经营业绩：营收、净利润、现金流持续承压

1、营收增速创新低

上市物企营收增速再创新低，2023年上市物企营收均值45.7亿元，同比增长7.5%，营收增速首次跌破10%，较2022年下降8.4个百分点。2024年上半年，上市物企营收均值23.2亿元，营收增速进一步回落至4.7%，再创近年来新低。


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不同类型业务营收表现各异。2024年上半年，上市物企基础物业服务的收入增长显著减速，同比增速下降到10%。社区增值服务未能延续以往的增长态势，收入增长陷入停滞。特别值得注意的是，非业主增值服务遭遇了更为严峻的挑战，收入持续走低，同比降幅达25%。


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2、净利润再度转跌

2024年上半年，上市物企净利润均值1.4亿元，同比下降30.1%。其中，超6成的上市物企净利润同比下滑，更有7家上市物企陷入了亏损的状态。


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2024年上半年，上市物企平均净利率跌至6.3%，创历年同期新低。其中，超7成上市物企净利率同比下滑，更有5家上市物企由盈利转为亏损。


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3、现金流再度下滑

2024年上半年，上市物企现金流再度恶化，经营性现金流净额均值为-0.59亿元，说明企业在现金流管理层面整体陷入了收不抵支的状态，资金缺口较为明显。其中，现金流为负的企业占比多达64%，较去年同期提升11个百分点，直观反映多数企业资金链的紧张程度有所加剧，若不及时采取有效的应对措施，可能会对企业的稳定经营和长远发展产生诸多不利影响。


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2024年上半年，上市物企应收账款均值持续提升至17.5亿元，同比增长15.7%。其中，碧桂园服务应收账款多达237.8亿元。

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2024年上半年，上市物企应收账款占营收比例升至72%，较去年同期提升1个百分点。其中，近两成的上市物企应收账款占营收比例突破100%，德信服务集团、宋都服务更是高于200%。居高不下的应收账款不仅加剧了企业资金周转压力，一定程度上还将提高坏账风险，进而侵蚀经营利润。


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上市物企不仅面临着应收账款持续攀升的压力，而且回款难度进一步加大。2024年上半年，上市物企应收账款周转天数持续提升至129天，较去年同期增加3天。其中，近两成的上市物企应收账款周转天数达到半年以上，德信服务集团、荣万家和宋都服务更是突破一年。

如此漫长的回款周期，使得企业的资金被大量占用，无法将充足资源及时投入到新业务拓展、品质提升、人员培训等关键运营环节，严重制约了企业的经营活力和竞争力，甚至影响到企业的正常运转。


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服务表现：满意度下行，收缴率降幅扩大

1、满意度降至新低69.3

据调研数据显示，2024年住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。一方面，行业负面舆情持续发酵，包括社区频发重大安全事故、房价下跌追责物业、部分人士呼吁取消物业等，导致公众对物业服务产生偏见，不可避免地影响了业主对物业服务满意度的客观评价。另一方面，业主更为关注物业服务质量，其对服务品质的要求越来越高，即便物企保持原有的服务标准不变，也难以匹配业主不断提升的服务需求，满意度自然有所下滑。


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2、收缴率下降3%-5%

物业费收缴率与满意度存在较强相关性，部分业主因对物业服务不满，选择拒交物业费的方式进行变相“维权”。因此，在满意度整体下行的大背景下，物业费收缴率同步下滑，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%，较2023年净减少3个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。


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物企普遍面临着物业费收缴难的问题，即便是上市物企，收缴率也在下滑，平均降幅达到5%，部分物企降幅高达10%。考虑到基础物业服务的毛利率本已处于低位，物业费收缴率5%至10%的下滑进一步加剧了企业的财务压力，可能导致利润空间被压缩至成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境。在这种情况下，撤场退出似乎成为“理性”的选择。2024年上半年，万物云退出了17个住宅项目，金科服务撤场在管面积2990万平方米，世茂服务退出项目在管面积1750万平方米。

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小结
综上所述，物业服务企业正面临多重挑战，表现于经营业绩增长乏力、现金流压力加大、服务满意度下行等方面。为应对这些难题，物企亦不断强化现金流管理，并持续推进服务创新与升级，在下篇文章中我们将详细阐述相关措施和策略。

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本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

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