均价跌幅收窄，成交翘尾收官
2024年存量住宅均价下跌9.64%，创近年来最大跌幅。成交先抑后扬，年末翘尾收官。
12月全国重点城市瑞联EVS存量住宅加权均价为19,965元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅为0.56%，年内降势“前陡后稳”，年末跌幅明显收窄。
新年将启，金麟已现。在可连续获得官方数据的城市中，12月存量住宅成交面积环比上升11.8%，创年内新高。
随着中央及地方楼市优化政策的陆续出台，12月存量住宅市场展现出了强劲的复苏势头，成交量均创下年内新高。北京、上海、广州和深圳二手房成交“政策效应吸收好”，纷纷交出高分答卷。若一线能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，向二线城市蔓延，加快更多城市的企稳进程。2024年的最后一个月，新房市场持续放量，热点城市新建住宅销售面积环比上升14.2%。年末恰逢冲刺业绩关键期，房企加大推盘频次和促销力度，2024年成交小幅“翘尾”收官。一线城市中，北京、广州成交上升，上海、深圳略显疲软，新政利好效应有递减迹象。
均价中枢下移
在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，成都（0.10%）存量住宅均价保持平稳，其他45座城市“以价换量”持续，均价环比下跌。
环比跌幅居前的城市为福州（-2.61%）、厦门（-2.42%）、泉州（-2.31%）、东莞（-1.58%）及郑州（-1.46%）。
存量住宅均价同比下跌城市为46座。北京、深圳、成都、长沙、西安等高能级城市以及海南双子星海口、三亚房价相对平稳，大湾区广州、东莞、佛山三城依然领跌。
同比跌幅居前的城市为东莞（-22.47%）、佛山（-18.80%）、广州（-18.69%）、厦门（-18.09%）及武汉（-16.83%）。
2024年，中国住宅市场步入调整周期的第三年。前三季度，新建住宅销售面积、销售额数据低迷，存量住宅以价换量，保持一定活跃度。四季度，中央释放了“止跌回稳”最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，新房及二手房成交量均明显回升，市场出现了脉冲式复苏。12月，多个中央会议为2025年房地产攻坚克难指明了方向。12月9日，中央政治局会议提出“坚持稳中求进工作总基调”。在房地产政策上表态超预期，延续了9月26日政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的基调，强调“稳住楼市股市”，新一轮政策发令枪打响。同时，时隔14年再提货币政策“适度宽松”及“超常规逆周期调节”，罕见地给出了方向性的偏重，为实施更大力度的降准、降息创造适宜的政策环境。12月12日召开的中央经济工作会议，为全国2025年经济等一系列工作定了总基调。从2025年部署的9项重点任务来说，最首要和核心的是做好提振内需工作。会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。需求端发力去库存，城中村改造还是重点，既可释放出刚性和改善性住房需求，促进去库存，同时稳住施工端。供给端改革去库存，盘活存量，通过收储稳住供需平衡。12月25日，住建部指出2025年要抓好五项重点工作：持续用力推动房地产市场止跌回稳；推动构建房地产发展新模式；大力实施城市更新；打造“中国建造”升级版；建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子等。对于推动房地产市场止跌回稳，从需求端和供给端两个层面进行。供给端政策侧重“存量盘活”。着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度。需求端要着力“释放需求”。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。衡阳、张家口，加上之前的重庆、肇庆、湘潭等地推出“住房销售环节取消公摊”的政策。取消公摊面积计价的意义于提高交易的透明度和计价的合理性，有利于推动契税、房地产税、物业费等相关税费用下调。长沙、乐山、六安等地持续推进收购商品住房用作保障性住房。广西鼓励对购买住房和“卖旧买新”、生育多子女的家庭放宽公积金信贷条件，石家庄、贵阳、长春等地优化公积金政策，苏州工业园区、嘉兴海盐县启动购房补贴。整体市场的全面“回稳”并非一蹴而就，2025年依然需要通过政策叠加效应保持市场热度。当前楼市初具“止跌”部分特征，但市场基本面并未完全改观，防范化解风险仍需加强。展望2025年上半年，存量住宅市场将坚韧前行，夯实底部，呈“成交平稳，价格跌幅收窄”态势。止跌回稳大城先行，核心城市能级越高，房价韧性越强。一线城市将继续发挥“楼市风向标”的作用，市场热度逐渐向二线城市传导。其他城市依然面临持久的去库存压力，加速向买方市场转型。