一网打尽！2025天津这里值得看的新盘合集！
2024年结束，少不了盘点。今天就盘点一下24年滨海的土拍情况。一共卖了17宗，出让土地面积70万平米，总揽金66亿元，环比双双都降了，不过那是ZF的事，咱老百姓还是关注一下你盯着的板块有没有上新吧。开发区3宗，大港4宗，黄港3宗，空港2宗，天津港1宗，生态城中部片区1宗，海洋高新区1宗，塘沽湾1宗，海泰高新区1宗。卖的地，有的已经入市，其他大多数会在25年入市。今天就和大家聊聊，以期大家对你关心的板块接下来的新房市场有个基本的了解。板块太多，就挑几个当下热门的，没提到的，大家可以单独找我聊。
开发区
开发区24年挺难得，卖了3宗地，质素都不错。一宗在九号线广场旁边。2宗在一大街，建投拿了一宗，天保拿了一宗。
九号线广场的地，容积率2.7，会做高层，天保拿的，估计单价得在两万一二了，地块面积不大，估计也就四五栋楼的样子。建投一大街地块和天保一大街地块，两块地紧挨着，容积率都在1.4-1.8，限高都在27米和36米。建投地块楼面价12239元/平米，天保地块楼面价12150元/平米，相差不大。基本上就是叠拼加洋房小高，如果开发商用洋房叠拼做出一些溢价，小高有可能把价格控制在2.5万左右。建投地块释放了一些消息，据了解项目将实现超100%得房率，产品方面为四代，有首层下沉式小院加地下室、超大露台等。效果图挺惊艳，想在开发区改善的，不妨等等这个楼盘。
2023年，二体南面出让的一宗地，格调代建，还没入市，大概率也会在25年入市。据了解会做四代产品，户型180平起步。瑰丽卖2.8-3万，这个楼盘只会比这个更贵。泰丰公园北侧，还有一块陈年老地，估计会做7-8层到顶的洋房，出门就是泰丰公园，又是洋房，据了解可能绿城代建，那单价估计得3万了。格调浅羽首期A地块在24年12月已入市，小高产品，总价段170-280万。还有4宗地待开发，据了解会做亲水洋房、叠拼等大改善产品。
建材路19号地是城市更新项目，开发商是供销社。这个片区在22年划进了泰达街道，但是这个地块旁边的万科紫台今年上的还是塘沽的洞庭学校。所以，这个楼盘会卖多钱，还真是个未知数，学区划片影响很大。一共7栋高层，26-27层到顶，全架空设计，户均粗略算一下110平。项目北侧是杭州道跨津山铁路桥，西侧津山铁路，位置不好，周边城市界面也不好，又是大高层。如果边户总价超200万，那还是直接看格调浅羽吧，当然非这里不可的地缘除外。
紧挨着开发区，还有一个项目，就是万科东庐，24年卖的地，现在已经启动排卡了。但是属于塘沽，对于学区没要求、又不想离开发区太远的地缘可以看看。洋房小高为主，带露台，新产品。小高89平三室一卫和102平三室两卫。洋房106、122和137平三室两卫。和格调浅羽一路之隔，浅羽一万九起，毛坯，东庐是精装，我觉得它小高一万四五，洋房一万六七是比较合理的。
中心商务区
塘沽南站的城市更新，有格调的住宅项目，已经全面开工。一共13栋楼，6栋小高，7栋高层。据了解，项目会配套含泳池的酒店式会所和酒店感归家大堂，外立面为现代公建化立面。户型113-260平。
除了这宗地，塘沽南站的城更还有一宗地在茱莉亚学院南侧。容积率也是2.7，也是小高+高层，这宗地还没动。
（塘沽南站城市更新规划图）
响螺湾，有一宗老地，贻成瑞府，就在泰和新都的北侧，高层，户型85-121平，已经开工建设。万科滨江都会房源不多了，想在这个板块买新房，除了天津府，也就它了。
于家堡，2024年修改控规，有几宗商改住地块。24年4月，中石化员工房聚龙湾一号南侧6宗地块商改住，容积率在2.4-2.9之间。24年6月，复地壹号湾西侧，一宗地商改住，容积率2.9，限高80米。天碱板块，天保天成燕居南侧，还有3宗地，这也是板块仅剩的土地了，还未上架。
生态城
2024年，生态城就中部片区卖了一宗地，领航建设摘得，还溢价了3%，规划已出。共计8栋住宅，5-11层到顶，项目全架空，一楼带室外专有庭院。容积率1.5，一共208户，户均141平，肯定是改善类的大洋房了，成交楼面价5566元/平米。这个开发商是领航建设，也就是原恒大中央公园的建设方，在恒大雷了之后接手。除此，它在滨海没操盘过项目，所以，售价得看产品力和开发商心气了。
23年卖的津滨生（挂）2023-6号地和津滨生（挂）2023-7号地，被宜禾摘得，25年估计会动。两宗地容积率都是1.3，够低密的，洋房叠拼产品。楼面价六千一二。宜禾春江府的楼面价也是六千一百的，容积率1.6，它的洋房卖得好，叠拼走货不咋样，下叠中叠总价400万，再加上装修就得500万了，这个板块的购买力抄不动这个总价段。前几日临海新城改控规，出来了三块住宅用地，关注这个板块的，可以先知道这回事，短时间内还不会入市。两块在南湾壹号和宜禾春江府的北侧，一块在宝龙城别墅的东侧。生态城起步区，天房蓝钻，也是一个商改住项目，容积率3.15，最高26层到顶。位置挺不错，紧挨着季景天地。
2025年，改善产品会集中入市。
开发区核心区域3个楼盘。格调代建地块会接棒格调瑰丽，大户型新产品，总价门槛得500万往上。建投和天保地块也会祭出四代新产品，小高产品总价门槛有可能控制在300万左右。泰丰公园北侧的绿城代建地块，适合更喜清净的人群，这个楼盘也会做大改善，总价门槛不会低，我感觉至少400万往上。九号线广场地块，适合开发区的刚改人群，总价门槛我估计会在200-250万之间。于家堡的塘沽南站格调项目也是改善人群关注的楼盘之一，能看海河，板块价值高，周边配套也不错，户型113平起步的话，总价门槛应该300万能包住。
（宜禾春江府效果图）
追求低密板块和优越的生态环境，预算又不够上车开发区和于家堡的，可以看看生态城临海新城板块，会出现产品力不逊于宜禾春江府的楼盘，总价门槛应该能控制在200万。