2025年楼市展望
如果回顾24年的北京楼市，其实很简单，从24年开年阴跌到9月份，然后第四次大规模救市政策出台，开始反弹。随后两个月的成交大幅增长，少数热点区域房价也有明显的反弹，12月实时成交开始萎缩，显示救市药效开始退潮。目前更像是熊市里的一次超跌反弹和寻底的过程，今年的走势后面再分析，我们先看看big picture。
受到行情和主观判断的影响，作为一个投资者，我对楼市的兴趣在不断降低，过去一年的主要精力放在债市和股市上了。去年国债在央妈的一路警告和喊话中一路上涨，人民银行近期约谈和惩罚激进买入国债的机构，然而，人民银行12月31号的公告显示，央妈自己12月净买入国债3000亿。国债收益率是本币的无风险收益率，代表了市场的基准利率，投资回报率高，经济增长率高，市场利率才会高，而现在，10年国债收益率已经低至1.6%！国债这么飙涨，实际反映的是机构对投资回报率和预期经济增长率的严重不看好，认为央妈会继续降息，才能走出通缩；这也是为什么央妈在不断的敲打机构，但并未阻止国债指数一路上涨。因此有外资机构预测到25年年底，中国国债收益率可能接近于0，而非1%。我们在大踏步的奔向零利率，这速度比当年的日本还要快。过去一年，除了降息降准，还做过其他的努力走出通缩，比如公共事业煤电水气涨价，各种补贴券促进消费，给公务员加薪，不过显然这些还不是治本的方法。2025年，预期央妈会进一步降准降息，这对于支撑资产价格是有利的。如果25年的5年期存款利率低于1.5%甚至低于1%，而北京房子的租金回报率为1.5-2%，房价是不是就有支撑了呢？当然，前提是租金不会大幅下滑。很多在熊市前期抗跌的优质小区，在24年三季度出现了大幅补跌，显示了当时市场信心的崩溃。
而9月底救市之后，超跌反弹的案例很多，而且优质资产总是率先反弹。比如优质学区房的代表：德胜、上地、月坛，优质次新的代表：太阳宫、万柳等区域。但受制于城市人口流入不够、老龄化、居民杠杆率逼近警戒线、生育率大幅下滑等因素，房价想要立刻扭转局面大涨，也很难。而且，全社会对于楼市的关注度正在不断下降，房地产的金融属性越来越弱，回归消费品的趋势难以阻挡。投资多，而实际需求不够的区域，可能面临更大的风险。比如亦庄品质很好的次新京叁号院，抛几套，价格体系就垮了，直接破发，因为需求和接盘能力严重不足。
整个楼市来说，增量市场很少了，房子太多，很少有稀缺性；而稀缺性，是相对于需求讲的。我对于学区房，持续不看好，虽然24年四季度反弹的领涨板块是学区房，我的判断仍然是超跌反弹。学区房主要看入学人口，过去两年的市场，是先杀二流学区，再杀一流学区，而明年入学人口会继续大幅下滑...以德胜为例，入门的学票价值，在巅峰期的2020-2021，是500万（同样面积的一居老破小，比一街之隔的朝阳安贞里安华里贵500万）现在学票大约值300万，后面大概率会跌到100万，但不会跌到0，学票还是有价值的。从日本的历史来看，我国学历贬值的时代才刚刚开始，而教师行业也将变成高危行业，人口潮汐、时代洪流的冲击会逐渐显现。世界由物质，能源和信息组成，物质和能源分别代表农业时代和工业时代，信息代表数字时代。农业时代货币的锚是以黄金为代表的实物，工业时代货币的锚是以石油为代表的能源，数字时代货币的锚是信息或者算力。相当一部分人的认知仍然停留在农业时代，另一部分人的认知在工业时代，而少数人已经进化到了数字时代。CCTV不久前《大国基石》节目有一期《算力即国力》，说明高层也是很清楚未来趋势的。为何40倍市盈率的纳指备受追捧，涨个不停，而10倍市盈率的恒指持续低迷？因为纳指有最具创新能力的数字巨头公司，而且数字时代的马太效应会更为明显，尽管纳指涨了很多面临回调的风险，但纳指的市盈率仍然可能越涨越低。我国过去一直强调“脱虚向实”，但虚拟经济和实体经济已经高度融合，也许虚拟经济才是未来的主要趋势。举个例子，俄乌战场已经有一两百万无人机在战场执行任务，而控制这些无人机的战斗人员，跟打游戏也没什么本质区别。而AI机器人、AI自动驾驶等，也都是虚实结合的，软件控制物理世界的。过去一年比特币表现非常强悍，比特币和美元挂钩，成为打破资本管制的利器，吸引全球资金回流美国。虽然比特币已经逐渐线性化，不再是幂指数增长，但它是数字时代的第一个全球共识的通行货币，在下一个周期依然可能引领潮头。展望2025年，政策刺激力度未尽，市场预期仍有反弹动能，但主要政策已出，边际效应会越来越弱。2025的楼市，我个人判断仍然是超跌反弹的格局，向下有支撑，向上难突破，大概是底部震荡的格局。房地产短期的涨跌其实并不重要，只要不追高乱买就行，K线的波动始终存在，大趋势远比小波动重要。房产区分阶级的时代可能已经过去，科技公司的股权会成为阶级区分的新标志。房子的走势是跟着钱走的，而钱是跟着产业走的，因此哪些产业区有增量，哪些公司把握了未来的趋势，哪里的房价就会更坚挺。如果从投资角度来看，投资AI和数字经济的龙头品种，债券依然看好，买房寻找有稀缺性的、强科技产业区+高品质小区，大概就是25年的思路。另外把买房更多当成消费，而不是投资，可能心态会更好。以上只是我自己的一些感悟和想法，也可能错漏百出，仅供参考，祝大家都有美满丰硕的一年。我们只会承诺，保证最低价格，和最大的优惠。
欢迎扫码加管理员微信进购房交流大群