聊完12月的网签数据，顺便聊聊2024年的一整年数据，看看楼盘去化表现以及土拍供应情况等，为后面的市场做一下评估。
01
网签汇总
分析：首先是官方发布的的网签数据，从数据来看，2024年合计18327套，对比2023年略微上涨。
从五区明细对比来看，仓山区减少千套，鼓台增加2300套左右。
虽然数据参杂了不少安商房等数据，不过也一定程度反应了今年鼓台的供应。
从走势来看，2024年在3月到达顶峰后，一路下滑，直到10月开始，连续3个月的数据反弹，弥补了这一整年的网签情况。
剩下就是个人统计的商品房数据：
从商品房的数据来看，2024年实际低于2023年，少了2000套左右。
从各区对比来看，台江区少了一半，原因很简单，去年上海西两大改善盘上市，今年只有下半年的瑞云、芝兰月华等，数据也不够亮眼。
对于仓山区，少了近千套，最主要还是城南板块，不少项目彻底躺平所致。
从时间趋势来看，走势非常明显，数据在低迷了9个月后，迎来爆发，4季度连续做到月均千套以上的数据，也让低迷的楼市，在收官的时候迎来一丝暖意。
02
楼盘明细
分析：2024年的销冠与之前预期一样，三环边的万科城市之光，522套领跑。
项目已经连续3年领跑，2022年619套，2023年497套。
这个争议较大的TOD大盘，还有600套左右的库存，按目前的走势，2025年还要拿下销冠才能清盘。
不管如何，项目已经算是这几年楼市去化最抢眼的一个。
毕竟这种区位，这种价格，这种体量，不说连续3年销冠，换成其他房企没有躺平就算不错了。
排在第二名的是五四北的和颂锦原，项目从上市至今一路表现都很亮眼，月均38套，目前已经进入清盘阶段，网签14个月做到接近清盘。
可以说这个五四北的刚需盘，依靠户型优势，表现也算是这几年不错的一个。
当然作为联合开发的项目，天琴湖已经出现维权事件，不知道这个定位刚需的项目，交房会如何。
排在第三名的龙湖景粼天筑，相比于去年223套，今年接近翻倍，项目也开始进入尾盘阶段。
项目主要在下半年表现抢眼，开启分销+大幅降价后，即便在郊区预期崩盘后，依旧跑量成功。
当初高调进场的龙湖，绿城，目前看绿城今年再次杀入福州，作为对比龙湖可能就此退出了。
剩下的楼盘就不做单盘讲解了，从排名可以看出一些差别，首先是刚需和改善的排名差异。
对于今年的前几名，可以发现以刚需盘为主，仅一个天琴湖算是改善盘，其他最多就是刚改盘而已。
作为对比2023年，前三的楼盘，城市之光、璞云、玺云，随后天琴湖、天琴樾等。
很明显今年虽然鼓台供应，不过并没有出现短时间热销的单盘，从而也造就了那些存量刚需盘，依靠特价+分销，排到了网签盘的前列。
除此之外就是房企维度，2023年的数据，建发、保利、国贸等霸占多个项目，本土国企排在最前面的仅左海望悦的188套。
可以说在大幅兜底之后，开盘慢、营销弱、降价慢等特征的国企，未在市场有所作为。
作为对比，2024年的榜单，虽然前几名还是外来房企，不过以榕发为代表，已经有多个项目排在前列。
比如下半年去化不错的揽湖、北源、誉湖等，都做到了200多套的去化。
当然作为对比，除了兄弟企业建总也有个别项目排在前列外，其他兜底大户的左海、古厝，表现就略显惨淡。
综上，2024年的楼盘表现，依旧是分化，其中部分存量刚需盘，依靠分销+特价做到亮眼表现，在房企方面，以榕发为首的国企也做到一定亮眼的表现。
03
供应情况
分析：首先的备案情况，今年的新备案房源继续下降，其中晋安区下滑最多，原因主要还是东区以存量盘为主，同时外围的桂湖等都无楼盘上市了。
除了备案房源外，还有一个就是土拍数据：
从汇总数据来看，2024年举行了9次土拍，其中第7场土拍更是破纪录的天量供应。
从合计来看，四区面积比去年多了700多亩，不过金额仅多24亿。
其中住宅多了300亩，金额8亿，换言之今年的土地没有去年值钱。
其中纯商方面，今年达到36幅，面积1352亩，比例达到87%。
作为对比，2023年纯商17幅，面积856亩，比例69%。
可以说2024年的土地供应，纯商面积大幅增加，不过单价并不高。
从五区明细看看：
从数据可以看到差异很大，仓山区今年成交住宅17幅，面积高达794亩，成为今年的土地粮仓。
作为对比2023年的仓山区，仅3幅住宅地块，接近断供的状态。
一年时间，天差地别的表现。
简单回顾，仓山区的供应，以前几年断供最明显的金山为主，高宅旧改、加上金山工业区的几幅纯商。
明年金山的纯商不少，不过目前放出的资料，不少项目都以刚改或者改善定位为主。
这样大体量的供应，还搭配偏改善的定位，只能说明年的金山，楼市会有点惨烈。
除此之外，仓山区就是年底终于成交的城南福峡路地块，不过预计短时间内也不会上市。
明年的楼市基本就是南二环四大金刚PK金山葫芦兄弟了。
晋安区，作为去年粮仓，今年下滑明显，虽然数量变化不大，不过面积少了一半。
从地块情况来看，2023年的三远、南湖供应巨大，2024年主要是新店旧改。
从操盘来看，明年南湖、三远地块预计会上市，同时今年在王庄等区域也拍出了几幅纯商地块，预计上市也不会太久。
可以预计，明年的晋安楼市，会从原来的东区，转移到更近市中心的王庄一带。
届时这些项目的价格一定程度也决定了东区新盘在二手的价格。
至于鼓台供应，这2年基本持平，去年鼓楼供应多，今年台江供应多，清一色以改善定位为主，目前不少都已经开盘上市，整体表现只能算中庸。
当然除了个别体量偏大的项目外，大部分鼓台改善盘，由于体量偏低，依靠分销+折扣，慢慢磨也能清盘。
从房企拿地情况来看：
这几年都是国企兜底为主，只不过2024年情况更加惨烈，外来房企今年出现大面积消失。
建发、国贸都未拿地，保利也仅底价拿下一幅鼓楼袖珍纯商。
作为对比，四大国企、建总、左海、榕发、古厝在土地市场都在大幅拿地。
房企的可售面积都高达80万方左右，未来的市场，基本是国企垄断了。
综上，从供应来说，2024年福州土拍在下半年加速后，纯商供应加剧，以外围地块为主，各个区域都扎堆供应了不少地块，其中金山是典型代表，后续的市场考验压力较大。
至于东区开始进入尾声，明年基本看点就是王庄一带，以及晋安湖南侧是否会进行旧改，当然房企方面，后面几年基本是本土国企的天下了。
04
盘点总结
今年的楼市可以说依旧低迷，唯一的亮点在于低开高走，在4季度，福州楼市迎来了反弹，不少项目依靠分销+特价都做到跑量。
虽然总体数据不如去年，不过走势和去年相反，所以给予的预期更佳。
这一整年福州并没有诞生那种接近日光盘的红盘，相比于前几年略显乏味。
其中鼓台改善新盘，也无法做到前几年部分项目的高去化，刚需存量盘反而销量更加抢眼。
今年的土拍在下半年加速后，虽然吸金接近持平，不过供应量巨大，这也是无可奈何之作。
把当初那些无人认领的回锅肉全部兜底，只不过明年的土拍又要如何？
目前外来房企普遍呈现撤退的姿态，本土国企又大量拿地，未来3-5年，楼市都会以它们为主。
至于最终它们是否会全面转型，依旧值得关注。
对于购房者而言，面对差异化的供应，可以评估一下意向区域的去化和库存，再做决定。
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