划重点
01上海城投控股与国寿资本、弘毅投资共同设立租赁住房Pre-REITs基金，主要投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。
02该基金将以城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径，加速优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供重要储备粮。
03除此之外，上海城投借助基金之力切入住房租赁的存量市场，以较小的代价撬动更大的资源。
04同时，城投控股将城投宽庭旗下优质项目装入基金中，实现项目的提前退出，有效增加基础设施项目的流动性。
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观点网 资本市场再现一单住房租赁Pre-REITs基金。
最新消息显示，近日，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金。
据了解，上述基金主要投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。
Pre-REITs基金顾名思义，就是在基础设施公募REITs正式设立和发行之前，用于投资、收购和培育具有发行潜力的基础设施项目的金融产品。
从城投控股的官微来看，该基金主要以城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径。
换言之，城投控股本次参投Pre-REITs基金，能够加速优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供的重要的储备粮。
参投Pre-REITs
12月30日下午，城投控股与国寿资本、弘毅投资举行租赁住房投资战略合作框架协议签约仪式。
根据协议，三方拟共同设立租赁住房Pre-REITs基金，投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。
为什么关注稳定运营或准竣工状态的项目？
一方面，接盘已经进入稳定运营状态的优质项目，能够迅速的投入市场回流资金，更重要的是，这类成熟项目能够尽快作为公募REITs的扩募资产。
另一方面，重点关注准竣工状态的保租房项目，投资后无须拉长时间进行规划、建设，基金投资后的孵化时间能够大大缩短。
实际上，对城投控股而言，参投Pre-REITs基金，从而透过基金对外部市场的优质项目进行投资、收购，能够进一步扩充其住房租赁项目的规模。
据商业客了解，上海城投作为上海地方国有企业，于2019年8月8日发布了旗下租赁住宅品牌——城投宽庭，正式启动租赁住宅业务。
城投宽庭品牌发布五年后，首批布局的八大租赁社区包括湾谷社区、江湾社区、光华社区、浦江社区、张江社区一期、九星社区、临港社区以及泊湾社区已全部投入运营，落实房源近1.7万套、服务超2.5万人。
数据显示，截至目前，城投宽庭已入市租赁房源合计13279套，总建筑面积约56.72万平方米，累计服务超25000名住户。
不过，对比之下，更头部的品牌自如可租房源体量合计超七万套，其中北京以约2万套可租赁房源体量居首，上海紧随其后，可租房源均超一万套；此外，乐乎公寓已落地保租房项目17个，在管房源超过2万间……换言之，上海城投在住房租赁行业的还有较大的发展空间。
对上海城投而言，要在住房租赁行业进一步提升其话语权，收并购是最佳的方式。
就在前不久，该公司以6.4亿元成功收购上海漕宝路项目，由此实现租赁住宅业务规模的扩充，同时通过长期持有运营的住房租赁资产，上海城投可以实现稳定的租金收入和资产增值来获取长期收益。
不仅仅是上海漕宝路项目，上海城投所图或许更大一些。
数据显示，目前，全国潜在用于出租房源已超过6000万套，而此次上海城投借助基金之力切入住房租赁的存量市场，或能以较小的代价，撬动更大的资源。
城投控股的考量
当然，除了从外部市场提前锁定优质资产以外，城投控股还能够将城投宽庭旗下优质项目装入基金当中，由此实现项目的提前退出，有效增加基础设施项目的流动性。
实际上，上海城投在推进住房租赁业态的布局和发展的过程当中，主要采用的都是重资产发展模式，包括拿地自建、购买资产、存量改造等。
其中，在2018年到2021年四年时间里，上海城投共计拿下7宗R4纯租赁用地，其中已有多个项目已成功投入运营。
而住房租赁项目通常投入较大、回报周期较长、资金回流较慢，以重资产为主要方式进行规模的扩张，其带来的结果就是企业资金压力的增加。
过去几年，上海城投亦不断寻求资产证券化方式，来实现资金的回流。
其中，2022年6月，上海市首单长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模10.8亿元，评级为AAA，产品期限12（3+3+3）年，发行利率3.20%。
除此之外，2024年1月，上海城投以旗下江湾社区及光华社区作为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房REITs。
查阅发现，江湾社区及光华社区两个底层资产合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。
无论是CMBS，还是公募REITs，上海城投通过资产证券化等金融方式，能够实现部分住房租赁项目的提前变现，将未来的租金收益一次性或分期转化为当前的现金流入，从而达到资产提前退出的效果。
而这些举措，也有助于上海城投回笼资金，提高资金的使用效率，优化负债结果。
扩大规模、提前退出……这个上海城投的考量之一。
近两年，随着公募REITs的放开，各路资本纷纷锚定这个蓝海市场，而Pre-REITs基金，顾名思义，就是在基础设施公募REITs正式设立和发行之前，用于投资、收购和培育具有发行潜力的基础设施项目的金融产品。
也就是说，Pre-REITs基金更像是一个“准备中”的平台。
而上海城投本次参投Pre-REITs基金，无论是从外部市场寻找资产，还是从城投宽庭旗下收购项目，均能实现加速优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供的重要的储备粮。
从城投控股的官微来看，本次Pre-REITs基金的金额暂未披露，各个参与方的占比也未向外界公布。
城投控股财务总监王韬就提到，希望通过三方合作，以“投资增量”和“盘活存量”双线并进挖掘扩募潜在资产，持续扩大保租房资产规模，不断提升城投宽庭在资本市场和租赁住房市场的影响力。