划重点
012024年，中海地产在一线城市取得显著销售业绩，北京、上海、深圳分别位列销售金额第一、第一、第一。
02由于玖序系的助攻，中海地产上海公司在2024年实现销售金额700.11亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。
032024年，中海地产在北京、上海、深圳累计获取8个项目，其中3个项目地价超过百亿，权益土地出让金511.57亿元，占全年投资额的77%。
04然而，一线城市土地供应收缩可能对中海地产的未来发展构成挑战。
05尽管如此，中海地产将继续深耕高能级城市，寻求市场份额的提升。
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本文来源：时代周报 作者：梁争誉
2024年，中海地产在一线城市疯狂“上分”，以遥遥领先的销售业绩夺下京沪深三城销冠。
随着12月25日中海·领邸玖序开盘售罄，中海地产上海公司宣布，2024年其销售金额突破700亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。
在北京，中海地产同样创下可观的销售成绩——2024年1-11月，以423.8亿元的销售金额位列第一，领先第二名176.4亿元。在深圳，中海地产全年收金267.04亿元，排名第一。广州公司的表现略微逊色，以210.39亿元排名第四，“本地霸主”保利发展、越秀地产和广州地铁稳居TOP3。
自确立“主流城市、主流地段、主流产品”发展战略以来，一线城市俨然是中海地产的重要粮仓。
中海集团2024年中报显示，上半年中海地产在四个一线城市实现销售金额约744亿元，占公司总销售金额的62.7%。下半年，受益于一揽子政策的提振以及一线城市的市场韧性，中海地产继续高歌猛进，中海大境、中海·深湾玖序等多个豪宅项目保持热销势头。
全年来看，中海地产以3106亿元的销售金额，位列中指研究院《2024年中国房地产企业销售业绩排行榜》第二名，与第一名保利发展相差仅124亿元。在权益销售榜上，中海地产凭借2857.5亿元的战绩登顶，领先保利发展312.5亿元。
距离行业第一宝座越来越近，中海地产的“三个主流”战略赢了吗？
图源：图虫创意
拿下京沪深三城销冠
单盘热销百亿、顶豪五开五罄等销售奇迹，离不开玖序系的助攻。
玖序系是中海地产在2024年首次推出的高端产品线，主要面向改善型客户，已在北京、上海、深圳、南京等城市落地。
中海集团行政总裁张智超曾在2024年3月底的业绩发布会上表示，中海地产一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想。如他所言，过去一年，中海地产玖序系项目频频创造销售神话。
上海中海·顺昌玖里打响2024年“日光”头炮。
3月28日，中海·顺昌玖里入市，推出512套大平层，套均总价约4000万元。项目首开即售罄，收金196.5亿元，打破全国商品房单次开盘销售金额纪录，荣登“中国盘王”。横向对比，196.5亿元的销售金额，能够排在百强房企第52位。
6月底，中海地产在北京、上海、深圳的三个玖序系项目同步入市，一举吸金近230亿元。
北京中海·京华玖序，备案均价约17.5万元/平方米，开盘热销62亿元，开盘48小时就位居北京2024年上半年新房网签销售冠军。上海中海·领邸玖序开盘现场“选房队伍弯弯曲曲像迪士尼排队一样”，66亿元货值用时不到90分钟清盘，平均每23秒就卖出一套千万豪宅。深圳中海·深湾玖序以13.33万元/平方米的毛坯价入市，打破深圳新建商品住宅销售定价上限，首开收金超100亿元。
12月末，中海·领邸玖序第五次开盘，推出118套滨江大平层。此次开盘延续了过去的热销势头，套均总价约4100万元的顶豪开盘30分钟宣告沽清。至此，中海·领邸玖序实现年内五开五罄，累计收金282亿元。
在中海·顺昌玖里、中海·领邸玖序两大王牌项目助攻下，2024年中海地产上海公司销售金额高达700.11亿元。可供对比的是，根据中指研究院统计数据，在2024年上海房企销售榜上，亚军和季军的销售金额合计约721亿元。
“2024年高能级城市政策优化力度不断加大，北京、上海、深圳对限购、限贷政策进行了多轮优化，市场恢复也相对较好。上海市场的回暖也是重要因素，中海地产抓住了政策窗口期加大核心区域项目推盘力度，取得了良好的销售业绩。”中指研究院企业研究总监刘水表示。
刘水进一步表示，随着经济的复苏及居民收入水平的提高，购房者的购买力逐渐回升，对于优质楼盘的需求也愈加旺盛。中海地产凭借在土地储备、财务状况等方面的优势，敏锐捕捉到市场机遇，及时响应市场变化，推出符合消费者需求的产品，从而取得了令人瞩目的销售成绩。
玖序系加持，中海地产拿下京沪深三城销冠。根据中指研究院统计，2024年1-11月，中海地产北京实现销售金额423.8亿元，以断层式优势排名第一；2024年，中海地产上海以595.9亿元排名第一，中海地产深圳同样以267.04亿元排名第一。
连夺三宗“百亿地块”重仓一线
尝到来自一线市场的甜头，2024年中海地产继续重仓京沪深，积极补充土储。
2024年，中海地产在北京一共斩获4宗地块，权益建筑面积约118.23万平方米，权益拿地金额约341.57亿元，包括两宗总价超过100亿元的“超级地块”——12月12日，备受关注的北京丰台万泉寺地块出让，中海地产作为唯一竞买人，以底价110.54亿元将其收入囊中，成交楼面价约62003元/平方米；11月29日，北京朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块被中海地产以153.32亿元竞得，打破北京单笔土地出让金最高纪录。
为了保证土地顺利出让，朝阳组合地块的建筑规模、建筑高度、建筑业态等指标均有所优化，“这些调规都对中海地产更加友好，保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼，同时建筑高度增加容积率就会降低，也能给购房者提供更加舒适的居住体验，”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。
由于上海土地市场竞争异常激烈，中海地产仅在杨浦竞得两宗地块，总地价约68.58亿元。杨浦滨江定海社区N090602单元K8-05地块成交地价36.45亿元，成交楼面价约7.32万元/平方米，周边项目售价约12.9万元/平方米。杨浦NO90602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块，成交总价32.13亿元，楼面价约6.91万元/平方米，溢价率2.3%，是上海第六批次土拍中唯一溢价成交的地块。
在深圳，中海地产豪夺全国最贵地块。12月2日，深圳登良地块T107-0107出让。经过295轮举牌，中海地产、华润置地联合体击退招商蛇口，豪掷185.12亿元入主深圳湾，一举刷新深圳涉宅地块成交总价历史纪录。登良地块溢价率高达46.3%，楼面地价约70388元/平方米。
时代周报记者根据公开信息不完全统计，2024年，中海地产在北京、上海、深圳累计获取8个项目，其中3个项目地价超过百亿。除北京海淀项目和深圳2个项目，其余5个项目均为中海地产独立竞得，权益建筑面积约139.56万平方米，权益土地出让金511.57亿元，占全年投资额的77%。
值得注意的是，中海地产“跑马圈地”的时机，正是北京、深圳等一线城市土拍规则松绑的关键节点——土地出让按照“价高者得”原则确定竞得者，且不限制建成后商品住房的销售价格。北京万泉寺地块是最近三年北京第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块，深圳登良地块亦取消商品房销售定价、“90/70政策”等价格、户型设计方面的限制。
业内普遍认为，土地市场取消各项限制政策，将定价权交予市场，既有利于稳定预期和房价，也有助于扩大地块的利润空间。
一线供地收缩考验“续航”能力
中海地产深耕一线城市，始于2019年确立的“主流城市、主流地段、主流产品”的“三个主流”发展战略。在全国化布局的同时，中海地产更加坚定地聚焦一二线城市的核心地段，尤其是北京、上海、广州、深圳等高能级城市，虽拿地数量有限，但只拿核心地块。
当行业大洗牌，便是高峰期不冒进、低谷时稳得住的中海地产的“猎杀时刻”。单城，甚至单盘，将中海地产送上顶峰。
最大功臣当属上海中海·领邸玖序。这一项目是2023年10月中海地产联合上海西岸开发以底价240.16亿元拿下的徐汇西岸数智中心地块。为拿下这宗地块，中海地产颇费心思。
2023年3月，中海集团董事局主席颜建国在深圳与上海市徐汇区委书记曹立强会谈，行政总裁张智超、首席投拓官齐大鹏出席。颜建国表示，中海地产愿持续深化与徐汇区的友好合作关系，在城市综合开发、产业运营服务、城市更新等领域开展务实合作，助力徐汇区经济社会高质量发展。
7个月后，合作落地，中海地产拿下徐汇西岸数智中心地块，将建成涵盖办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态的综合体项目。
中海地产联合上海西岸拿下徐汇地块，图源：中海地产
2024年6月，徐汇地块住宅部分以中海·领邸玖序的案名亮相，首开232套房源不到90分钟即清盘。在随后的四次入市中，该项目均创造高倍数申购纪录，屡开屡罄。至2024年12月25日，中海·领邸玖序清盘，销售金额282亿元，对中海地产上海2024年的销售业绩贡献超过4成，对中海地产销售业绩贡献占比近1成。
2024年，全国诞生至少5个百亿大盘，中海地产包揽3个，包括上海中海·顺昌玖里和中海·领邸玖序、深圳中海·深湾玖序，销售金额分别为318亿元、282亿元、180亿元，累计贡献业绩约780亿元——这一销售体量可排在全国百强房企第14位。
“城市深耕策略有助于企业在优势区域做深做熟，增强企业发展韧性。”刘水认为，一方面，城市深耕提升品牌知名度和影响力，从而增强市场竞争力。另一方面，在城市内部密集布局，开发运作团队可同时辐射多个项目，外包、供应商、品牌等资源都可以成为多个项目的共享资源，同时对当地市场有深入精细的投研能力，能够实现精准投资，获取优质发展资源。
中海地产还将延续深耕高能级城市的战略步伐。
张智超表示，中海地产的投资和销售相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，市场容量稳定在5.5-6万亿元的水平，“我们对标了城市发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。”
“目前国内TOP3的市占率还不到10%，作为龙头公司，中海地产的市占率还会有很大的提升空间。”张智超表示。
不过，核心城市土地供应收缩或将成为中海地产继续向前的掣肘。
安居客研究院统计数据显示，2024年全国重点65城涉宅用地成交2308宗，总规划建筑面积约17828.7万平方米，成交规模同比下降28%。其中，一线、二线城市涉宅用地成交宗数同比下降25%、19%。
2023年，中海地产在四个一线城市一共获取12个项目，权益建筑面积约322.53万平方米，拿地金额约731.3亿元，占全年拿地金额近60%。2024年，中海地产在一线获取8个项目，权益建筑面积约139.56万平方米，权益土地出让金511.57亿元，同比分别下降33.33%、56.73%、30.05%。
2025年，中海地产能否在一线城市续写传奇故事，压力不小。