2025房地产市场展望 | 品质向上，回稳有望

2024年房地产市场仍处于调整周期中，政策“刺激”不断强化，5.17、9.26两轮关键性政策托底，从信贷支持到购房限制放宽等举措已初见成效。尤其自9.26中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，重点一二线城市购房信贷政策超预期松绑，市场在四季度取得了阶段性的止跌。在宏观经济稳定增长的需求下，房地产作为支柱产业之一，12月25日全国住房城乡建设工作会议提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，传递出2025政策持续宽松的信号。预判明年“稳住楼市”仍将是政策核心，供需两侧的宽松政策“持续用力”，重在落实。政策待优化调整的空间如下：

促进需求方面，1）京沪深以及海南部分地区限购政策有望进一步优化，如缩短社保年限、差异化放松大户型限购等；2）更多城市有望在购房补贴及购房落户方面加大支持力度；3）房贷利率有望继续保持在相对低位，甚至部分城市仍有进一步下调空间；4）加速推进货币化安置政策落地，释放新的购房需求等。

改善供给方面，1）城市更新作为房地产市场新的增长点，步伐将明显加快，多地扩大老旧小区和城中村改造规模，为“好房子”建设提供广阔的空间；2）住房保障体系持续完善，加大保障性住房供给，通过财政补贴、金融支持等手段鼓励社会资本参与，助力解决新市民、青年人住房问题。此外，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，也是完善市场供给侧的有效一环。

受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2024年以来商品房新开工面积持续下滑态势，根据国家统计局数据显示，2024年1-11月，房屋新开工面积67308.44万㎡，同比下降23%。新开工动力不足，叠加2023年大批保交楼交付，短期基数提高，竣工端也在承压下行，2024年1-11月，房屋竣工面积48151.71万㎡，下降26.2%。预计在行业去库存的主基调下，2025年新开工面积将继续回落，降幅在17.5%左右；同时在施工规模继续回落的压力下，2025年竣工面积也有可能维持下行态势，降幅或收窄至9.8%。

房地产市场销售端经历2016-2021年持续攀升的繁荣期后，2022-2024年进入三年长周期的下行阶段，2024年全国新建商品房销售面积预计为96818万平方米，同比下降约13.4%，销售额同比下降约16.9%，这是销售面积自2016年以来首次跌到10亿平方米规模线以下的情况。对于2025年的展望，由于短期内市场购房消费行为仍较理性谨慎，加之二手房分流新房的趋势延续，使得销售增速难以快速走出下行趋势，但政策的支持和市场调整可能会带来一些积极的变化，预计明年新建商品房销售面积、销售额同比降幅有望收窄至6%左右。

自2021年下半年起，无论是新房还是二手房，房价进入下行周期，2024年下行趋势持续蔓延，价格端总体缺乏上涨动力。根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，截止到2024年11月，新房同比连续32个月下滑，二手房连续34个月同比下滑；新房环比指数连续18个月下滑，二手房环比指数连续19个月下滑。从降幅上看，二手房下行压力更大，降幅普遍大于新房降幅。

分等级城市来看，高能级核心城市房价在政策驱动下预期改善，环比率先回升。从新房、二手房价格环比指数来看，2024年11月，一线城市新房环比由上月下降0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比连续2个月上涨0.4%；二线城市新房价格环比降幅比上月收窄0.4个百分点，二手住宅环比降幅收窄0.2个百分点；三线城市新房、二手房环比降幅大于一、二线，分别为0.3%、0.5%。

结合麟评居住大数据研究院建立的市场先行指标信心指数来看，2024年第四季度以来重点50城市场信心指数持续小幅回升，修复态势平稳有望，将传导至价格端。但市场信心低迷区间徘徊的状态，似乎也意味着明年价格若要加速扭转下行局面存在着一定难度。预计在政策的托底作用和市场需求的缓慢复苏下，2025年房价下行压力将有所减轻，房价总体或将进入逐步止跌阶段。但不同城市之间的表现将存在一定差异，一线城市和部分热点二线城市，由于购房需求旺盛、政策支持力度较大等因素支撑，房价有望率先实现止跌回升；相比之下，大部分三四线城市面临着人口外流、库存压力较大等问题，房价上涨动力或仍不足。

备注：重点50城包括温州、嘉兴、金华、三亚、绍兴、唐山、上海、长春、大连、深圳、徐州、苏州、宁波、广州、武汉、银川、成都、石家庄、盐城、重庆、佛山、洛阳、烟台、青岛、贵阳、南昌、珠海、廊坊、西安、郑州、济南、惠州、南宁、合肥、杭州、东莞、天津、南京、福州、北京、中山、桂林、沈阳、潍坊、威海、柳州、太原、长沙、无锡。

2024年土地市场供需两端延续缩量态势，热度持续不足，溢价率低位徘徊，流拍率虽有下降但仍处于较高位。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年全国涉宅用地供应、成交规划建筑面积同比分别下滑28.4%、23.4%，平均溢价率为4.2%，较上年下降0.3个百分点；流拍率为12.4%。2024年“以房定地”要求下住宅用地供应收缩，同时房企资金承压叠加商品房销售依然相对低迷，住宅用地需求不足。而2025年有望在政策支持以及高品质地块的推动下，土地出让情况整体低位企稳，溢价率回升至6.5%水平，但仍难赶超2021年及以前水平。

从土地出让热度及分布来看，2024年房企拿地持续聚焦，一线城市溢价热度大于二线、三四线，同时拿地金额占比明显扩大，占据市场绝对份额。数据显示，2024年一线、二线、三四线城市涉宅用地平均溢价率分别为7.6%、4.4%、3%；房企拿地金额占比分别为56.1%、40.6%、3.3%，一线城市占比创自2016年以来新高。展望2025年土地市场将坚持“控量提质”的导向，有望迎来更多高品质、高单价地块成交，房企拿地策略可能会有小幅调整，但聚焦高能级城市的趋势不会改变。