【首发】抢滩抄底功德寺

攸克地产

2025-01-05 11:57发布于北京攸克地产官方账号

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划重点

01位于海淀区朱房村的两个地块分别以91.52亿、90.44亿成交，楼面成本价分别为8.92万/平方米和9.5万/平方米。

02由于海淀区的公共资源、产业资源和城市界面优势，建议有能力的人在海淀留套房。

03德功寺项目位于海淀北五环沿线，具有优质教育资源、产业支撑和城市界面优势，价格相对较低。

04同时，功德寺项目的开发商华润、越秀、绿城在品质和豪宅领域具有领先能力，为项目品质提供保障。

以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考

壹


新年第二天，北京上演土拍大戏。

位于海淀区朱房村两个地块，分别以91.52亿、90.44亿成交。在慨叹土地市场久违热度回归的同时，攸克君提醒两点信息：

1.这里是海淀。


2.两宗地块楼面成本价，一块8.92万/平方米，一块9.5万/平方米。


房地产弱周期中，地王拉涨房价的效用早已不再。我们无意以此探讨未来北京房价的涨跌。但是，有一个问题是绕不过去的：“一定要在北京留套房，应该留在哪里？”

答案就是海淀区。

因为这是北京少有的公共资源、产业资源和城市界面，皆为成熟俱佳的区域：优秀教育资源自不必说；高新技术产业密度冠绝北京，基本也就冠绝了全国；城市界面又成熟，可保生活便利与品质。

所以，无论从保值角度而言，还是从生活视角来看，只要能力允许，尽可能“要在海淀留套房”，这就是我们第一点提醒的要义。

第二个问题接踵而至——该在海淀哪里留套房？

海淀很大，区域版块也有差异，去年以来新项目供应又不算少，在哪“留”房最稳最好？这次土拍是个线索，答案就在其中——功德寺。

去年12月，功德寺两个地块出让，分别以51.75亿元、63.825亿元成交。粗略计算下来，两个地块楼面成本价均都不到7.2万元/平方米。同时，销售指导价为10.5万元/平方米。

功德寺地块和朱房村地块，都在北五环沿线，功德寺地块距离北五环更近。在这样的情况下，请对比两者的价格参数，相差一个月不到，楼面成本价，朱房村两个地块就比功德寺高了2万多元/平方米。

与功德寺项目不同，朱房村两地块销售“不限价”。楼面成本价约在9万左右，按最保守的算法，销售价格恐怕要达到14万左右，才能基本盈亏平衡。对比功德寺10.5万元/平方米的指导价，每平方米至少又高了4万。

再看二手房，海淀北五环上地片区的二手房成交单价，基本维持在14~15万/平方米的水平。因此，无论坐标系是朱房村两地块，还是周边二手房，功德寺项目都是“倒挂”。

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价格洼地，买到手就赚钱。

圆明天颂的例子就摆在那里，也是10.5万/平方米的指导价，现在二手房价已到16万/平方米。

贰


海淀很大，片区众多。中关村是海淀，四季青是海淀，香山是海淀，北五环以北区域是海淀，永丰也是海淀，各个片区资源不同，价值体系也就不同，差异很大。

市场波动时，各区域的表现各异，最有意思的就是海淀北五环以北——上地串联起这个片区，功德寺项目、朱房村两地块，都在这个大片区里。最近一两年，包括中关村这种海淀的传统地区，房价波动都很大，但惟独这个片区房价稳定，甚至还有上涨。个中原因，值得一探究竟。

传统看法认为，原因是上地学区因素。但是，海淀有其他片区的教育资源不比上地差，甚至还有优势，但房价波动依然不小，这就很难只以学区解释了。

视角放宽一点，直到功德寺项目出现，真正的原因就可以被解释了。这是海淀所有优势的“浓缩版”，教育资源、产业支撑、城市界面三大有利因素，全部聚齐。这即便是在海淀，也不多见。

项目周边最被关注的教育资源是101中学。101中学在北京乃至全国教育界的地位和声名自不必说，对当下教育而言的价值，自然是黄金中黄金，王冠上的钻石。

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功德寺所在的区域，城市界面又很成熟，交通资源便利，生活、商业配套齐全。其实，这是一块“熟地”之中的新项目，远看有各种利好预期，但又不是只有预期，“当下须忍耐”的那种。

交通上，一环三横四纵，距离北五环只有2.5公里；马连洼北路、农大南路、后厂村路都在1.5公里以内，最近的只有300多米；同时还有中关村北大街、京藏高速、圆明园西路，京新高速。出行便利度没有问题。

商业生活配套也很成熟，项目周边5公里范围以内，就有北京华联BHG Mall、清河万象汇、上地华联购物中心、西北旺万象汇等成熟商业配套。如果再将范围稍微扩大，还有新开业的海淀大悦城。生活便利度也没有问题。此外，医疗等配套设施也十分丰富。

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图片来源于网络

产业支撑就更不用说。从中关村到软件园，以及大量高新技术企业汇聚，按照官方统计，这个区域内，每公顷土地约有3.65亿元的产值。这个区域，是北京高技术产业的驱动力汇集所在，产业支撑之强，恐无出其右者。

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功德寺项目，在这样一个区域，以“倒挂”式的价格入市，这是一个怎样的机会，其实已经不必多言。

叁


周期切换之后，市场最大的变化，就是买房不止买地段，还要买产品。但好产品怎么识别？最简单有效的识别办法，是看开发商是谁。

功德寺地块脱胎出的两个项目：和樾望雲、和樾玉鳴，前者的开发商是华润+越秀，后者的开发商是越秀+绿城。无论怎样组合，华润、越秀、绿城，从品质、专业能力角度看，都是中国开发商中的领先梯队。

这个开发商阵容，决定了功德寺地块两个项目的基因。华润置地从橡树湾到万橡府，不仅做出了高品质豪宅的标杆项目，而且，对海淀这个片区有着足够的熟悉，说深耕并不为过。

绿城更不必多言。从最早玉泉山青龙桥的御园，到如今的西山云庐等项目，也都一贯传承了这家公司在豪宅和品质领域的优良作风。

越秀则是功德寺地块两个项目的共同股东，在操盘方面，也扮演着很重要的角色。越秀地产是国务院国企改革“双百企业”，旗下共有6家上市公司，是“国企中的优等生”。

越秀地产在品质和豪宅领域的专业能力，也广受认可。此前，越秀地产同在海淀区操盘了豪宅项目香山樾。在当时堪称艰难的市场环境中，仍然一举拿下海淀销冠，同时还是当年度北京销售“亚军”，香山樾在产品设计方面的创新和质量控制方面精益求精，广为市场认可。

这样的开发阵容，之于功德寺项目，品质保险系数之高，在全北京均可数一数二。

功德寺，在2025的北京楼市，已经没有什么悬念。

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