购房者感受楼市“已经跌了好久”，事实却是上海房价的顶峰出现在并不遥远的2022年7月，至今也不过“瘟”了30个月，需要特别指出的是——在差不多强弩之末的同一年间，“全面救市”差不多也同时开启了，只是相对于数据冰冷，体感往往有滞后性。
今天，聚焦一下中国楼市政策的下半场，或称其为救市专场，看看迄今为止的两年多时间，从“房住不炒”到“支柱地位”再到“企稳止跌”的口风质变之下，
与其盲猜救市政策的“有用&没用”，不如先梳理购房行为的动力、外力和助力并分门别类，找对了软肋才能判断是否对症下药。
一、动力，需求与实力缺一不可
回想自己买房的换位思考。
第一套是出于100%的刚性需求，只是在上海刚刚出现商品房社区的那个世纪之交，“公房刚刚可以售后转私人产权”两者的前后也不过几年时间，彼时出于一个需求迫切指数急剧上升，而市场出现了可以匹配的产品，所以郎有情妾有意地快速拍板成交，只是当时年纪小（潜台词就是钱也少），所以只能采取时间换空间的购房策略，牺牲地段及其背后的配套齐全去实现了“90平有两个卫生间”的领先一步。
由此可见，需求是房地产市场最根本的动力，既包括基本的居住需求，也包括随着经济发展和生活水平的提高而产生的改善性需求。于此同时放眼宏观的大背景：城镇化进程的加快、人口流动的增加以及家庭结构的变化，都在推动着购房需求的增长。
当然也不能忽视在特定的房价快速上涨年代，催生了一部分“投资是刚需”的曲线救国，看到房价单边快速上扬态势的确立之后，将有限积蓄不能一步到位入住理想家园的欲望暂时克制，将买房投资作为优先于储蓄的保守&股市的风险之上，所以在房价快速上涨的几个波段时间内，也有不少人采取了“先把积蓄付首付、再用工资还贷款、房价上涨后抛掉集中实力买自住房”的三部曲。
不论是迫切需要改善原有居住条件，还是通过“自己租房住&买房投资”的间接方式，虽然对于房价上涨的坚定程度不同，但有一个背景是基本相同的，即个人在那一段时间内的收入稳定且看得到预期上涨！
收入水平也是影响购房者决策的重要因素，包括收入实现上涨和预期上涨，都能提振购房者的消费信心，促使他们做出购房决策（当然对不同性格和消费理念的购房者而言因人为异），最直观的差别有三：
1、敢不敢贷款？
2、敢不敢启动商业贷款？
3、敢不敢“顶格”贷款？
关于收入及其预期在住宅消费中的作用力，看似是个人行为但背后往往与经济发展、行业前景以及个人职业规划紧密相关，但说到底还是那句俗话：钱是人的胆。
回想自己购置第二套房的节点，居然和中国房地产第一次提出宏观调控不期而遇，那是2005年3月26日，但为什么彼时已成为房地产从业者的自己会“藐视”政策，说到底是2004年楼市启动之后的年终奖，事实鼓舞了——凑首付。
若非有物质作为底气，现有居住条件再艰苦也没辙，只是我们在探讨买房这件事的时候，往往夸大的需求而选择性忽视了“有钱没钱”的核心问题，这也是最近30个月救市政策单边温暖之下，依然有很大一部分刚性需求购房者按兵不动不懂的现实残酷：非不愿也，乃不能也。
所以，也不断有“看穿且敢于说穿”的专家表达了人间清醒：救市不是给政策，而是要实实在在地提升目标购房群体的收入和信心，信心就是收入预期。
二、外力的关键词：威逼其实是利诱
动力是需求包括自住和投资，但离不开物质保障作为冒险的兜底，两者都是瞎子吃馄饨——心里有数；那么外力呢？人是被环境包裹的高级动物，淡定这件事虽然因人而异，但耳根子也经不起量变引起质变，所以这一章节看看外部。
利诱，绝对可以言说，而且往往以“威逼”的强势手法，这和近期网络上流行的那句“高级的猎手往往是以猎物的形式出现”截然相反，只能说两者之所以南辕北辙是基于——大背景本身的冷暖立见高下。
首先是房价上涨，而且是连续不会调的单边上涨，而且是以每年令人咋舌的幅度来上涨，与其说用量变引起质变的方式诱惑观望者，不如直接说“用诱惑叠加形成压迫”来消磨掉即使最保守人群的定力：涨10%你可以无视，涨20%你可以按捺，涨50%甚至翻倍之后，坐怀不乱也就土崩瓦解了。
当然，与胜利者摧枯拉朽相对应的往往是竞争者的怒气不哀其不幸，上海楼市的20年好日子里，少不了股市萎靡、P2P爆雷、实体艰难、创业式微等多个渠道的集体卧倒，房地产相对稳定的价格上涨带来资本利得，房价在很长一段时间成为茶余饭后的TOP话题就是明证。
房价上涨带来的不仅是投资者，更是对投资者这个范畴本身的全员扩容：就算是100%的自住购房群体，也不会因为房价涨跌而事不关己，最明显的例子就是在新房交付一贯垮塌的惯例之下，这两年的业主“翻毛腔”比例明显增加，说到底不是人的戾气在逼仄，而是近两年房价不再上涨导致的产品计较，一如公司业绩不行之后开始抓考勤，其实道理是一样的。
如果说房价上涨是一个宏观环境，那么把环境圈收缩就会发现（在房价上涨那些年）自己的买房需求、节点甚至预算都在同步扩容：“买不买”→“买多大”→“几时买”→“不知不觉就超预算了”，过程中的诱因一边是上一段落所言的自身需求和底气开始膨胀，另一方面也不可否认来自周遭的消费升级对自己购房的施压：人不知不觉之间调高了选房要求，从“最好有地铁”到“非地铁不可”的矫情之中，正中卖方下怀，于是地铁房、学区房、商圈房、公园房都一个一个被像大数据推送热搜一般，扪心自问对居住要求的“更快更高更强”之中，既有自己的膨胀，也有在与他人攀比中的被动改善。
三、政策，从动力降级为助力
都说中国房地产是政策市场，过去20年的单边上扬造就了那么多的“乌鸡变凤凰”可以说都拜政策所赐。
伴随着楼市的起步、加速、冲刺甚至癫狂，政策其实亦步亦趋的想要刹车，最早的调控政策早在2005年3月就开始了，但需求这个潘多拉魔盒一旦打开，就会出现“越调控越涨价”的低级黑；同样的，相对2008年立竿见影的“四万亿”，今时今日的政策（就算）直接，作用力却也变得间接了，未来政策仍然会占据中国房地产市场发展的风向，但是否主导甚至想过去那样“一出（政策）就乱，一收（政策）就死”，目前来看完全复刻经验主义可能会有不小的失望。
过去两三年，政策从疏到密、从小到大、从和煦到猛烈，说到底政策最终是投射到购房者体感之上的，所以按照推动购房的能级来看，政策正从动力级调低为助力级，市场的反应就是——有些政策有用，有些作用不大。
政策的手段，其实无非两大类：一是降低门槛做大需求基数，二是降低购房成本。
在民间各色人等给政策管理部门的谏言之中，站在“臀部决定脑袋”立场上的本能回应就是把“各种限制”统统取消：
1、取消限购，让全国人民来买五大新城，让全世界人民来买市中心豪宅；
2、取消限贷，让银行成为房企的附属部门，让购房者把杠杆放大到极致；
3、取消限价，让开发商敢于“屡创新高”，殊不知限价不仅仅是“向上限”；
4、取消限售，极限吸纳热钱进入楼市，最好模仿股市做“T+0”做大流量。
但是，上海在整个2024年已经纲举目张地在降低门槛：从社保的“5变2”、建立人才引进的绿色通道、向银行施压要求支持房贷、限价从2024年下半年的土拍取消也意味着市场限价倒计时等等，但却换来上海刚需购房者的集体横眉冷对，释放需求反而明牌了需求克制，所以降低门槛的政策不像以往那么立竿见影百试不爽了。
相比降低门槛，降低购房者成本其实更加务实，当然羊毛出在羊身上。
只是同样是降低成本，市场反馈也表现不一：
1、降息降LPR都是九牛一毛，所以市场的“抗药性”越来越强；
2、降首付从实质来说甚至不能被归入“降”的范畴，因为贷款总额反而加剧；
3、只有降税“才看得到真心实意”，但目前来看对二手房的去化比新房更有效。
如果说放低门槛是让想买的可以买，那么各种“降”是让想买的——快点买，但今天的楼市因为“二手房连跌30个月”造就了越来越多的淡定，按照上一段落的说法叫做利诱不够有力更谈不上暴力，所以观望的症结不可避免地回到了非房地产范畴，那就是——只有让购房者收入有保障有预期才会有欲望，才能启动社会面的消费，当然饱暖思“房”欲是消费刺激的最高级，因为总销金额一览众生小摆在面前。
用今天的眼光来重估促成住宅消费的动力、外力和助力，就有利于用与时俱进的客观态度来评价政策效用：三种作用力都可能被放大成幸存者偏差，今天和未来的房地产市场，如果房价上涨预期不再，剩下的几个武器如何整理成可以“忽悠2.0”的营销逻辑？
曾经的通过比较中美两国老太太的购房方式来强推贷款购房的套路，也将面临刻舟求剑的不自信，需要结合新的市场环境进行调整：更强调居住属性、更提升产品创新、更客观看待政策利用与风险提示，都有利于应对今时及未来的楼市博弈，更懂购房者“不买的理由”，才是提前应对和判断的先行指标。