划重点
012025年商业地产市场难以界定，预测困难，关键词成为替代方案。
02泰国商业项目成功案例表明，环境与空间提升需深入理解消费者需求并进行体系化调整。
03商业场景营造需关注多元、亲和、文化与融合等因素，实现人货场的和谐统一。
04情绪价值回归强调商业应提供抽象化的精神感知，如松弛、有趣、解压、亲和等。
052025年商业经营者需关注个性化、场景营造与情绪价值回归，以应对市场挑战。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
本文来自微信公众号：丹总的商业食堂，作者：丹总，原文标题：《2025年，商业没有关键词！》，题图来自：AI生产
一、难以界定的2024，及无法预测的2025
2024年的跨年钟声已经敲响，2025年步履蹒跚地走了过来。每年到了这个时候，商业圈最常见的是两种文章，一种叫回顾与预测，一种是展望下明年的关键词。
往年老丹也喜欢这么干，到了年底，总结下过去，展望下未来，再提上几个放之于四海而皆准的趋势或者逻辑，既有高度又有热度，但到了今年，发现了一件事：
就是一般没人敢再预测什么了！
如果说疫情是突发事件，那么疫情后的商业（地产）市场，就是一片铺满了黑色天鹅的池塘，什么报复性消费，什么商业复苏，什么消费回暖全部都成了故事，整个消费市场处于一言难尽的状态。
在一个非规律性发展的市场上，任何预测都变成了一个风险很大的事情。
所以今年的文章展望少了，关键词反而多了起来。
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所谓关键词，就是把过往开始流行的某个模式进行归纳，提炼出可能成为共性的东西，然后作为核心词汇对外发布，安全程度比真正的趋势预测要好一些，因为趋势这种东西，预测起来真的会错，而关键词一般不会。
比如你说2025年的关键词是“开源节流”，这个肯定没问题，再不开源节流日子都过不下去了。
至于说开源没有客户，节流都已经裁员裁到大动脉了，那是另外一个问题。
你就说关键不关键吧？
老丹一直认为，关键词当作一种侧面的参考可以，很难作为明确的方向，商业发展有太多的不确定因素，到底什么是关键是见仁见智的事情。
举个例子，今年看到很多文章都在说，2025年的商业关键词是“环境与空间提升”。
这个说法肯定是对的，环境与氛围是驱动顾客消费的主要因素之一，这个理论十年前就被提出来过，只不过那时市场比较好做，大家都在搞“标准化”商业，除了一些重奢以及特色型的项目，大部分购物中心在内部氛围营造上都比较保守。
因为什么是好的环境，其实是没有刚性标准的。
而之所以环境与空间忽然热门起来，是因为随着消费的降级，大量商业项目的招商与运营陷入了困难之中，特别是品牌开店意愿的下降，更是让空置率上升的商业项目雪上加霜。
在这种情况下，大家发现空间与环境不仅是差异化的一种，而且属于硬件范畴，似乎更容易做出特点。
那么问题是第一，空间与环境真的是商业地产的下一根稻草么？
泰国商业在场景营造上，在整个亚洲区都是领先的，比如这几年一直被国内商业人追捧的ICON SIAM，在场景上就有很多令人惊叹的地方。
但是ICON之所以客如潮涌，环境与内装仅仅是一个方面，从商业布局上，ICON打破了很多传统的理念，一楼最好的位置没有给零售，而是做了一个Floating Market，理念来自泰国最著名的水上市场。这里有小吃、特产、服饰，以及各种各样的工艺品，集市里人声鼎沸，充满了烟火气息，是曼谷最知名的打卡地之一。
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从业态上，ICON 完全打破了传统的品牌组合形式，将国内定义的所谓“快时尚”“轻奢”与“重奢”组合在了一个商场中间，通过动线与空间进行了分区布局。这里汇聚了超过500个泰国国内与国外的品牌，被称为泰国品牌最丰富的购物中心。
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ICON还有一个值得称道的，是将奢侈与烟火进行了有机的融合，在卡地亚的巨大LOGO下，是热闹而红火的夜市，这是一种很有冲击力的场景，也是对于传统商业消费形式的一种再造式的创新。
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作为总建筑面积50万平米的巨型商业项目，这种多种消费场景的搭配，使它获得了更广泛的客群基础。
从这个意义上，ICON成功的主要因素，是消费场景的重构与业态品牌的突破性组合，而不仅仅是内装与氛围。
而实现这种理念有很大的难度，这中间涉及到业态与品牌和谐的混搭，空间转换有机的过渡，不同层次的客群都能获得期望的体验，而又不会冲突。
无论是在定位与设计上，对于现在国内的商业逻辑都是一个巨大的挑战。
决定商业成败的，是整体而不是局部，是内容而不是形式，如果装修能解决运营问题，那么商管总就应该都是设计师。
第二个问题是，环境与空间提升，真的相对容易么?
去年的商业项目大部分都处在租金萎缩收入下滑的境地。在这种前提下再拿出巨资去做内装改造，必然会面临成本与收益的平衡问题。
而消费场景的打造，不是简单的做几个打卡点及增加一些装饰就可以了，而是要根据项目定位、客群需求、以及业态布局进行体系化的调整与创新，不仅对于项目运营者的专业要求很高，也需要不小的投入。
今年老丹遇见了好几个想做项目改造的业主，先不谈硬件投入的预算，在寻找前研与设计团队上，条件最集中的居然是：
能不能帮我们找点便宜的！
类似要求完全可以理解，市场前景不明朗，前期投入自然能省则省，可这种心态下，要想做出好的东西就很难。
国内的商业改造最容易犯的错误，大部分不是技术问题，而是从一开始就没有系统性的策略与规划。今天调整个露台，明天增加个雕塑，看着也算有些新东西，但缺乏整体逻辑。
就像一个人，如果只得了鸡眼走路不适，那么把鸡眼挖了就行了。但如果是器官老化，体质衰弱导致的出行障碍，治疗方式还是挖个鸡眼，那么显然不能让这个人恢复健步如飞。
但是全面治疗，无论是诊断费用还是医药费用，肯定比挖个鸡眼要高很多，如果诊断错误还会雪上加霜。
曼谷新开业的EMSPHERE，内部空间的宏大瑰丽，让很多人感到震撼，但被问到我们能学习到什么时，我的回答是：
几乎很难借鉴！
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因为无论是对于空间的使用，内装的打造，灯光与色彩的运用，EMSPHERE都有很高的门槛，这不是投入的问题，相反，对于大面积采用工业风的EMSPHERE，成本并没有想象中高昂，它的难度是对于不同区域的主题与色彩，都进行了个性化的处理，使整个项目成为了一个新都市生活的秀场。
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同时EMSHERE对于业态的布局也是开创性的。
无论是拿出商业价值最高的一层和二层引入餐饮食集，还是在五楼设置半开放式的空中酒吧街，都与传统的商业逻辑都大相径庭，它围绕的是年轻时尚的娱乐与社交需求集合，同时通过系统化的创新模糊了与其他消费阶层的边界，不仅吸引了本地消费，还成为了一个旅游的目的地。
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这个项目与Emporium和EmQuartier共同位于曼谷“EM区”，属于一家集团，前两者环境一流，品牌涵盖了重奢与时尚，而EMSHERE既要与自家商业形成差异，又要具备独特的竞争力，所以采用了这种极为前卫的模式。
连EM集团都认为这是一个带有实验性质的产品。
还有一个更为关键的因素，是泰国不仅经济稳定增长，在TRAVELNESS的研究中，曼谷的国际游客数量在2023年全球第一，而我们最靠前的是香港，第20名。
而现在的国内商业形势下，你敢不敢做这样一个项目？能不能做下来？投入和产出的风险是否可控？
空间与环境提升对于国内的商业一定最重要的一环，但真正能做好并不容易，如果不能真正地了解客户，了解市场，并拿出一定的战略决心，只是准备做两个IP形象，搞几个网红打卡点，最后一定是东施效颦，不伦不类。
就像《后会无期》中所说的：“我读了很多道理，可依然过不好这一生！”
看别人做，和自己做，是有很大的区别的。
与泰国相比，我们的商业（地产）缺的不是关键词，也不是大概念，而是信心、专业与想象力。
二、我们的商业缺少什么？
对于在新的一年里商业应该做好什么，可能有很多不同的答案，每个项目的背景与定位都是不同的，没有一把钥匙可以打开所有的锁，也没有一个标准可以适配所有的问题。
但最重要的一定是：找到你的消费者，了解你的消费者，满足你的消费者。
为什么一定要强调消费者？
因为这是国内商业最缺失的一块，过去的二十年里，由于经济高速发展，消费极为旺盛，所以大部分商业项目的经营模式都比较粗放。
比如对客户的分析，就处在一个比较模糊的阶段，很多运营者对于客户似乎也有一些了解，但是真正细究起来，往往深入度不够，对于客户的细分也不够精细。
举个例子，我们说起自己的客户群体，以前购物中心最喜欢说的是中产，那么现在中产消费明显的下滑，于是又觉得要去吸引年轻人。
很多时候，商业运营就像一个拜金女，前男友没钱了，就马上想去找个新的。
这里面不涉及道德因素，但最少有个逻辑要梳理清楚，就是前男友是不是真破产了，以及新男友是不是真的有钱。
老丹曾经在一篇文章中做过测算，年轻一代算是潜力客群，但受限于整体的收入水平，总体消费能力还远不能支撑全国大量的购物中心，而中产虽然有滑落，其实还是目前消费市场的中坚力量。
中产只是一个大的群体代词，在中产里面，按照收入水平、家庭结构、生命周期、生活背景等，其实是可以分为很多种类的，这些细分既有个性需求，也有共性需求，对这些需求进行分类与组合后，能形成多种商业模式，而国内的很多商业，其实都是一套模式包打天下。
中产远远没有到退出消费舞台的地步，只是他们的消费在调整与改变。
这个时候轻易的放弃中产群体，不一定是最好的选择，完全可以通过精准定位他们的诉求，进一步挖掘潜力。
例如传统意义上的轻奢、格调与档次等，是不是真的能代表全部的中产消费？
上海有一个位于浦东的文峰广场，离中环不远，周边有大量的所谓中产阶层。过去十年里，这个商场前后经过了几轮改造，但是大逻辑只有一个：接地气！
改造前一楼是餐饮和食集，改造后是环境精致了一些的餐饮和食集，一层的零售还是很传统的黄金珠宝，从二楼起是服装的零售，但牌子也算不上多潮，主要是一些快时尚、运动和童装等，几乎都是性价比产品。
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文峰从开业走的就是平民化的路线，虽然后期对立面与内装进行了全面的改造，可从氛围与业态角度，依然是以烟火气为主。
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这个商业没有绚丽的装饰，没有知名的IP，也没有什么值得打卡的地方，整体的环境就是清爽明亮干净整洁，但保持了极高的出租率，客流也一直很稳定。
这是一个很有趣的案例，在各种新概念层出不穷，商业卷到天际的上海，文峰广场并不被很多人关注，但依靠精准的定位和接地气的运营，依然保证了良好的业绩。
所以商业没有什么标准的答案，也不是一定要有多么牛的概念，阳春白雪和下里巴人，都是社会的需求，你要做什么，取决于你的客户是谁，他们要什么。
商业最终是为顾客服务的，而不是为了在自媒体上出圈。
三、2025年的商业，应该走向哪里？
2024年年末，商务部等七部门联合印发了《零售业创新提升工程实施方案》，其中第一条就是推动场景化改造。
这里面的核心问题是什么是场景？
国内很多商业，对于场景的理解是网红、酷炫，是视觉的冲击和感官的刺激。
但这不是场景，只是装修与装饰。
商业的场景，应该是人与生活、人与自然、以及人与人之间的链接空间。
从2014年日本Grandtree开业时提出“要把购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”开始，商业已经走出了传统购物的时代。
从某种意义上，这是对传统商业模式的一种颠覆与重构。
这种重构在过去的十年里，被大量地运用在了商业地产的发展中，传统的业态布局被打破，空间逻辑被调整，公共区域被赋予了更多的功能，商业项目不再是一个租赁的平台，而是整合成为了一个生活、社交、休闲、娱乐与消费的综合场所。
需要注意的是，在这种场所的重构中，从来没有什么标准，也没有什么关键词。
例如日本的东急HARAKADO，理念是“激发多元人群的感性，创造与传播新的原宿文化”。从地下1层延伸到7层，共设有75家商店。这里的商户涵盖了时尚、食品、艺术和设计等多个领域。每个商户都提供独特的产品，使其与原宿的其他商业设施区分开来。
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此外，HARAKADO不仅仅是一个商业设施，它还为年轻设计师和艺术家提供支持空间。三楼的休息区定期举办快闪活动，包括艺术作品展览和商品销售，尤其吸引艺术爱好者。
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比较典型的是四楼打造一个充满了自由与环保气息的展览空间KARAPP，几乎占据了全部楼层，利用艺术设置来表现项目的可持续理念，坐在那里喝一杯咖啡，看一看窗外，可以体会到真正的休闲与放松。
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HARAKADO最成功的就是内部场景很丰富，但都是基于自身的定位与客户的诉求，形成了非常自然的消费融合，场景与场景之间的链接与过渡也十分协调。
当POD（Park Oriented Development）商业成为新的潮流时，我们的理解是给商业配一个公园，或者做个中心花园，而泰国的CENTRAL NAKHON PATHOM则是把绿色、景观与公园与商业有机地结合在了一起。
不是给商业搭配一个公园，而是你随时随地就身处绿色之中，消费动线可以在景观与购物区域之间自如地转换与穿梭。这种模式其实也是场景的一种重构。
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CENTRAL NAKHON PATHOM将本土文化特征的山形屋顶形式融入入口设计，形成一个连接绿色空间与大型活动广场“初始俱乐部”（Pathom Club）的重要入口，为使用者提供从绿色景观步行至购物中心的体验，同时让绿意延伸至建筑内部，营造出自然与建筑融合的氛围。
绿色在这个商业中随处可见，公共空间都做了功能化的处理，既有儿童游乐，花车展示，也有成人的休憩区，这个项目所有的场景，都是巧妙地结合了当地的文化背景，将设计与地区的生活方式紧密结合，实现自己“生活中心”的核心功能。
上面的两个案例，最大的特点就是业态与空间富有想象力又接地气，场景灵动多样，不拘一格，这里面需要的是对商业、对客户深入的、全面的、体系化的理解。
四、结语
2025年，商业有流行词，但可能没有什么关键词，对于我们的商业经营者来说，不是简单靠“文旅概念”、“数据应用”等就可以翻身，更不是空泛地说“商业要有体验感”。
而是要把商业与人的关系放在首位。
国内很多商业目前面临的最大问题，不是技术上的改进，而是理念上的更新，在新的一年，下面的一些思路，可能是商业运营者们需要思考的。
1. 商业的个性化
今年还在宣扬“非标”商业，是因为在过去的数十年里，大量商业都是以卖货为主要的目的，强调规模，强调连锁，所以到处都是同质化的购物中心。
但是商业本来就不该有什么标准。
每一个项目的区域、背景、体量以及竞争环境都不一样，在早期市场大片空白的时候，用标准化的产品跑马圈地无可厚非，但到了今天，如果商业还是千篇一律的面孔，肯定会慢慢地引起消费的疲劳。
个性化商业不是标新立异的玩概念，而是找到自己的核心客户群体，围绕他们去打造整个商业的生态。在这个过程中，深入了解消费者的需求，并基于需求来进行创新，是最核心的要素。
2. 场景的营造
商业不仅仅是一个卖货平台，而应该是人与社会链接的空间，这可能是我们的商业最需要提升的地方。
为了做到这一点，需要考虑的要素有很多，包括空间的多元、氛围的亲和、文化的融合、业态的重组等等，“人货场”三个字，依然是今天商业的核心，但这三个元素不是相互孤立的，他们之间的关系应该是紧密而和谐。
做好场景不是把各种色彩斑斓的元素进行堆砌，而是围绕项目的定位，对场景进行体系化的营造，这种营造不仅包含了空间和景观，还包括了业态与品牌，以及运营与服务。
3. 情绪价值的回归
情绪价值虽然听起来有些抽象，但可以通过各种商业元素来具象。
比如一个绿色松弛的环境，能让人们有舒适放松的感觉，一个好吃又不贵的餐厅，可能会让一个家庭度过一个愉快的晚上，当辛苦了一天后，坐在露天的外摆区喝一杯啤酒，能让社畜们暂时忘记生活的压力。
人的情绪是复杂的，没有一个商业能完全满足所有的情绪价值，但商业一定要具备一些独特的差异化，让核心客群能在其中感受到不一样的关怀与共鸣。
有些商业我们逛完以后，可能谈不上什么好坏，也留不下什么印象，但有的商业，会让你在离开后还有意犹未尽的感觉，后者是复购产生的基础。
消费行为不仅仅是产品的购买，而是后面所代表的精神诉求，例如松弛、有趣、解压、亲和等，商业能否通过具象化的环境与产品，来提供这些抽象化的精神感知，会对消费者的决策过程产生巨大的影响。
对于商业人来说，2025年，绝对不是容易的一年，甚至可能比2024年更加严峻，但在困难中，也许还有着机遇的身影，我们只能每天努力做好一点，并怀着信心走向不可知的未来。
功不唐捐，玉汝于成！
本文来自微信公众号：丹总的商业食堂，作者：丹总
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