划重点
01二环某纯洋房项目鑫生坤悦居推出10000元/㎡的洋房产品，但实际销售情况并不理想。
02项目位于管城区城东南路、石化路附近，距离地铁6号线二里岗东站约500米，但小区位周边环境较差。
03由于开发商问题、配套设施一般和产品设计不合理，鑫生坤悦居并不建议购买。
04然而，项目北侧的四栋蝶型设计洋房价格相对较低，但北向户型采光和私密性较差。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
我去！2025年的第一个工作日已经有项目坐不住了。
二环某纯洋房项目打出王炸，洋房一口价10000元/㎡！！！
妈呀！不敢置信！
不是高层，不是三环外，是二环洋房卖出了10000元/㎡！
听到这个消息，我第一时间跑到了项目上了解。
事实是，真的有10000元/㎡的洋房。
但能不能买，你接着往下看。
1
不装了！
项目叫做鑫生坤悦居，以前还叫过蓝城坤悦云庐。
没听过？
没听过就对了，这是个命运多舛，但存在感一直很低的项目。
这块土地有一些年头了，据说是2006年出让、2009年拿土地证（查不到资料），之后搁置了很多年。
直到2022年拉来了蓝城代建，蓝城坤悦云庐正式入市。
本以为项目走上了正轨，要准备开盘了。
结果又硬生生拖了两年，2024年蓝城退出，鑫生坤悦居才开始销售。
好端端的一个项目，这么一番折腾下来，声音越来越小，要不是这次10000元/㎡的一口价，我都快忘记了。
鑫生坤悦居位于管城区城东南路、石化路附近，距离地铁6号线二里岗东站五百米左右，标标准准的二环内地铁盘。
乍一听是不是觉得项目地段不错？
单纯了，鑫生坤悦居的大区位不错，但小区位让人不忍直视，附近要么是工地、要么是断头路，连项目南西南北的道路都不通。
想要到达项目，还挺不好走的。
百度地图显示，需要走石化路，拐进佳田未来新城售楼中心旁的小路，经过佳田未来新城7号院工地门口，再穿过建设中的马路，到达目的地鑫生坤悦居。
↑在佳田未来新城7号院工地南侧小路眺望鑫生坤悦居
↑需要翻过土堆、越过施工中的道路才能到达鑫生坤悦居
置业顾问小姐姐则表示，可以城东南路拐进奥兰和园走到尽头，再穿过佳田未来新城8号院，一样可以到达。
行吧！还是有两种方法可以到达的。
PS：如果有想去看的铁子，建议存一下我上面的图，自己找路的话，真的有些困难。
项目附近都是这样的路了，配套更是没啥好指望的。
项目的基础配套薄弱，需要靠城东南路、航海路、未来路上的配套支撑，但断头路出行不便。
虽然是二环内，但管城区教育一向扯后腿，划片的估计是二里岗小学、63中，拿不出手。
唯一有些噱头的，是项目宣传的西侧规划中的220亩大公园，可惜实地走访并未有实质进展，更有其他项目置业顾问说公园可能要取消，利好变利空。
得！
这个二环，跟我想的二环不太一样。
2
巧了，这个洋房，跟我想的洋房也不太一样。
鑫生坤悦居占地33亩，容积率为1.43（比北龙湖的容积率还低），一共规划了7栋洋房，主力户型面积114㎡、126㎡、132㎡，整体偏刚需一些。
目前项目已经全部封顶了，有些楼栋正在做立面工作。
早期拉来蓝城合作，可以看出一些蓝城的影子，不过立面涂料通刷注定了没啥品质可言。
到这里，除了洋房产品做改善有些让人意外，其他都还比较正常。
问题出在北侧的四栋楼上，注意看鸟瞰图。
北侧的四栋楼不是传统的板楼，而是少见的蝶型设计，看户型平面图就懂了。
一栋楼两个单元，做了1T3设计，出现了北户户型。
2024年了！
不对，2025年了！还有这样狗血的北户户型设计，真的是让人震惊。
而且这还是出现在容积率1.43的纯洋房项目，怎么看都觉得不搭。
聪明的人估计猜到了，一口价10000元/㎡的正是北户户型。
鑫生坤悦云庐10000元/㎡的洋房只有两套（其他基本在14000元/㎡以上，好户型更贵一些），是位于4号楼、6号楼一层的114㎡东北户。
航拍可以看到，4号楼、6号楼东北户临马路、中间夹着机动车道，有一些硬伤，但是不至于降价这么狠。
当我走进项目内部，我才懂了这两套洋房一分价钱一分货。
北向户型本身设计比较差，南向又有户型遮挡，基本上南向采光只有一点点了。
而一层的南向户型（二层以上有调整）北次卧窗户正北开，直接跟北向户型的主卧、次卧打了个照面，且间隔只有三米，北向户型基本无隐私可言。
更绝的是，4号楼、6号楼一层北向户型的正南侧，还有非机动车通道。
这下好了！不仅仅是南向户型的业主可以看到，连其他业主推着电动车出入都能把北向户型的室内情况看个一清二楚。
买个房子采光差就算了，私密性都没有，你说这样的户型咋可能好卖？
摇着头，我果断的走出了项目工地。
3
害！二环10000元/㎡的洋房，绝对是史无前例的诱人。
鑫生坤悦云庐附近的奥兰和园高层卖13000元/㎡左右、龙湖雅宝天钜临铁路的高层都要12000元/㎡以上，同样地段的洋房只要10000元/㎡，是真的不贵。
但这项目，也是真的不建议买。
【1】开发商不行，完全的小白开发商，且股东背后还有股权转让纠纷，说是2026年交付，但还是有一定的风险。
【2】身处二环内，但城市界面巨差，穿路而过的火车道，陈旧的房屋，断头的道路，废弃的土堆，如同被遗忘的二环。
【3】配套一般，西侧的公园落地遥遥无期，划片的二里岗小学、63中（刚刚加入管城外国语教育集团，但底子差）又平平无奇，除了守着地铁口，其他都不行。
【4】产品拉垮，虽然曾经拉来蓝城设计，但只能拯救下外立面，改变不了户型设计奇葩、过时的致命伤，披着洋房的壳子，卖着刚需都看不上的产品，以后保值能力是个问题。
石化路沿线一直是郑州的等下黑区域，陇海铁路的割裂制约了片区的发展，导致整体配套的缺失，又因为中石化油库、农药厂的存在，城市界面拉垮。
除了地缘，基本不建议人买这里。
鑫生坤悦居出生已经不占优势了，再加上小开发商的期房，直接劝退一大堆人！
小开发商的不确定性非常高，没有人愿意拿着真金白银去冒险试错。
或许对于坤悦居来说，现房特价才是去化的关键，注定只能拉长战线。