熟悉楼Sir的朋友都知道，对于市场，我们一直秉承着新鲜快速的发布原则，在信息爆炸的时代，力求让广大粉丝朋友只看干货。
这一年，我们记录一场场激动人心的土拍时刻，也看到了少许地块落寞流拍。
你敢信，今年海口一共成交了21宗商品住宅用地，总面积735802㎡（约1103亩），成交金额约107亿元。
要知道，2023年海口一共卖出18宗商品住宅用地，成交总价约81亿，今年足足多收获了26亿元的土地财政，市场一片火红。
对于普通人来说，土拍的成交意味着接下来此地块将会有新的项目亮相，而成交楼面价，也直接关系到产品定位和售价。
第一大关键词：城市更新
田罗新民城市更新
今年的第一份惊喜，来自于西海岸新区南片区A6201地块，回想起当时的拍地场景，那可是一出场就引得全场关注。
起拍价6.63亿，两家企业历经500轮、近2个小时的厮杀，成交价最终定格在了7.6亿元，折合楼面价约8600元/㎡！
| 地块位置及周边配套
地块东侧紧邻田罗新民板块，没错，就是西海岸城市更新最大的一个地块，将打造“未来社区”典范，并会在各类配套、环境等方面导入科技、智慧元素。
最最重要的是，该地块地块西侧就是大家熟知的人大附海口学校西校区，也就是我们说的“初中+高中部”，而且只有一路之隔。
操盘者也同样让人期待，它就是山西建投旗下子公司海南华越置业有限公司。
23年年初以5.2亿拿下红城湖片区一宗约28.37亩宅地，打造了建投·国兴上品，如今已经开放了住宅样板间，市场关注度极高。
西海岸新区南片区B0301地块
年末之际，同样是山西建投，同样是田罗新民村城市更新范围内，今年年末以6818元㎡的楼面价拿下西海岸新区南片区B0301地块。
| 地块位置及周边配套
为何今年山西建投会将重金拿下西海岸两大地块，究其原因还是因为田罗新民村城市更新规划，相当硬核。
目前来看，两地块紧邻配套醇熟的远大板块，不远处就是家长圈里的名校加持，东边为海南省妇幼保健院，以及五源河体育场，生活配套一应俱全。
再看最新规划，总规划面积约2192亩，但实际上居住用地只有697亩，仅占比32%。强配套，低密度的宅地，可以说是“卖一块，少一块”的尖货。
作为西海岸城市更新的重点，接下来山西建投将会打造出何种类型的产品，我们拭目以待咯。
桂林片区城市更新
说起城市更新，动作最快，挂地最频繁的当属琼山片区。
桂林片区（二期）城市更新项目，总投资14.73亿元，计划建设回迁房5.67万平米、经营性建筑9.74万平米。
该片区今年的第一块地，来自府城片区E1101地块，就在其二期城市更新范围内，总面积约4249㎡（约6.37亩），经测算综合楼面价约为8100元/㎡，由海南海建集团拿下。
需要注意的是，该地块需与E1101地块内剩余用地整合规划建设，确保小区配套设施共享，也就意味着这又将一个庞大的城市更新项目。
| 桂林片区（二期）城市更新项目效果图
早前海建就曾在地块东侧以6.59亿元拿下一块宅地，案名为海建·凤翔豪庭。
可惜的是接下来位于桂林片区（三期）城市更新项目范围内，三宗地实行一幅多宗方式挂牌出让的地块，惨遭流拍。
它们分别为海口市滨江新城片区QS0310013-1地块、QS0312003-1地块和QS0312004-1地块。起拍价格为3.66亿元，楼面价约合4877元/㎡。
作为桂林片区二期的开发商海南建投集团此次并未参加竞拍，实在让人有些惊讶。
经过整理，预计明年三个地块还将重新上架，又会收获哪家企业的青睐呢，记得关注楼Sir了解啦。
博雅片区城市更新
作为琼山区城市更新的代言人，中国铁建在今年更是强势发力。
6月14首先拍出的滨江新城片区QS0311011-1地块，位于博雅城市更新片区范围内，占地25.42亩，含安置房部分综合楼面价约为4171元/㎡，被业内称中国铁建江语系列的二号地。
紧接着6月26日，滨江新城片区QS0313014地块和QS0313011地块也被中国铁建一举拿下。
至此，我们已经清晰地看出由中国铁建勾勒的博雅城市更新片区（二期）建设版图。
其中3014地块占地面积约45.17亩，为城镇住宅用地及零售商业混合用地，是三块地中面积最大的地块。
3011地块占地面积约35.36亩，土地用途为零售商业用地、城镇住宅用地(市场化商品住房)、城镇住宅用地 (安置房)混合用地，则有近8成用于回迁安置用地。
说一个让人震惊的数据，1011-1地块六月刚刚被拍下，12月底这个名为“中国铁建·江语天宸”项目就已经开盘销售。
1号楼首开尽销超9成，2号楼也在火热冻资中，可以说是人气与掌声齐飞。
楼婶给大家透露一点细节，三个地块的共服务设施配套相当完备。
比如商业及配套设施面积约达1.3万㎡，还贴心配备了文化活动站、社区卫生服务站、老年人日间照料中心等配套。
别忘了，三个地块沿着南渡江依次排布，这也意味着，未来此次将享有丰富的生活配套，住宅还将拥有超绝一线江景。
接下来，大家可以期待一下中国铁建在滨江板块上营造的生活图景，精彩值能打几分。
丁村迈瀛城市更新
还有讨论度极高的丁村城市更新项目，今年推出了海口城西片区F-5-05-01地块和F-5-05-02地块，以4.67亿元的底价，被海口华苑房地产开发有限公司摘得。
该地块位于海口城南片区、迎宾大道以西，周边有不少大型社区，像恒大海口文化城、碧桂园公园上城、中海锦城等。
周边配套也比较齐全，吾悦广场、海口东站、山高学校都在附近，稍远一点的，还有928三甲医院。
也许大家有疑问，为何地价如此便宜？
实际是地块性质比较特殊，属于混合用地，分别有市场化商品宅地和商业用地，以及回迁商业用地和安置房宅地，此价格为综合计算结果。
随着丁村迈瀛片区的拆迁工作同步进行，2025年此片区还将腾出大量土地，明年的土拍市场，这个片区值得重点关注。
海虹化纤城市更新
还有一块城市更新用地同样不能错过，它就是位于城西海虹化纤片区城市更新项目一期范围内的城西片区E-1-02地块，被海南德升房地产公司以5.57亿的价格收入囊中，折合楼面价6500元/㎡。
该地块为海虹化纤片区城市更新一期项目建设用地，东侧紧邻海南省农业学校、南侧是中国热带农业科学院、海南医科大学(城西校区)。
该地原为海虹建材城部分，大面积的工业产房占据了城市核心地段，存在土地使用率低和投入产出低的现状。
经过海虹化纤片区城市更新，该片区从生产转向生活、从工业区转向城区的发展目标。想要把置业目标定在城西的朋友，可以重点关注。
第二大关键词，江东新区
近几年，江东新区一直都是土拍市场的香饽饽。
江东新区国际文化交往组团JDWH-01-A07-02
今年的首宗成交，江东新区国际文化交往组团JDWH-01-A07-02被海口产投集团全资子公司海口市君实综合开发有限责任公司以78378.78万元拿下，成交楼面地价约为8000元/平方米。
先看位置，该项目位于国际文化交往组团内，背靠东营西路，东边为鲁能希尔顿酒店，直面琼中海峡。
周边分布着宝安江东豪庭、鲁能海蓝椰风、信达海天下、江东湾壹号等项目，未来将属于江东区域人气较为密集的板块。
背后的操盘者，是海口产投集团。
近几年来，该集团在江东的战略布局上举重轻重，不仅在安居房板块建设了悦泰居、悦顺居、梧桐里等项目，还在商业板块推出了江东大厦、江东天地等项目。
近期，楼婶了解到，A07-02的设计方案已出炉，“依水为镜，漂浮之岛”为设计理念，总体形成“入口广场-中心庭院-景观中庭”的南北序列布局方式。
| 项目设计方案
产品上，分别为小高层和叠墅两大产品类型，还包含了首层架空，超大全龄共享花园等配套。
接下来将为市场呈现一个集住宅、花园、会所、幼儿园等多功能于一体的高端住宅项目。
江东新区的JDZH-04-F05地块
江东新区的JDZH-04-F05地块，今年也同样受到了市场关注。
被国企海发控旗下海南海岛临空产业集团有限公司以7.42亿元，成交楼面价7500/㎡的价格，抄底拿下！
拍地之前楼哥就曾预告过，因为位置正处于海口学区大热门的北师大海口附校学区范围内，还个小学+初中双学区的BUFF叠满，是市场一顶一的香饽饽。
| 项目设计方案
设计方案显示，此项目以板塔楼结合、公建化外立面呈现，还配有沿街底商。
规划中还包含社区服务站、文化活动站、老年人日间照料中心等，相信未来将有浓厚的生活氛围。
江东安居房
赶在年末，江东再次成交了两宗商品住宅用地，主要用于江东安置房建设，楼面价低至1031元/㎡，成交金额约1.27亿元。
第三大关键词：海口湾年度地王！
回忆起今年的土拍，最最让人兴奋的，必然是海口核心滨海区A0702地块。
该地块开拍前就话题性十足，经历过恒大接手易主、土地性质商改住、多家公司参与前期方案投标的热门话题，市场无不驻足关注。
随后，历经5轮的叫价，这块人人垂涎的靓地，被海口中海兴业房地产开发有限公司以179368.968万元价格收入囊中，折后楼面价13000元/㎡。
至于为何如此受关注，离不开以下三点。
其一，稀缺地理优势，是直面海口湾唯一一块未开发的住宅用地。
西边是老东家恒大海口湾，东边是已经成型的海口湾休闲区，还紧邻着海口最大的公园万绿园，这些年来该地块设置多样化公共服务设施，让海口湾成为市民游客共享的休闲好去处。
换句话说，这里有着都市人最爱的高阶烟火气。
其二，生活配套完善，还有家长不能拒绝的教育资源加持。
该片区今年被划入了滨海九小和玉沙中学的双学区。尤其是滨海九小，这几年教学成果出类拔萃，成为家长心中的白月光。
随着城市配套的逐步落位和绝佳的地理环境，该区域一直被外界视为高端楼盘“聚集区”。
其三， 自主定价，未来产品拥有巨大想象空间。
A0702地块挂地时，地块评估价13.66亿元，而官方给到的起始价直接飙升至近18亿元，可见对其未来的发展潜力抱有极大信心。
此前网友调查中，甚至给出了预计售价在3-5W元/㎡的高预期。
从规划也不难看出，A0702地块俨然已经做实了高端产品线的定位，初步规划有高层住宅和多层住宅，并包含一千平的商业。
地块将打造成滨海城市新样板，未来将成为多元文化社区。
| 项目设计方案
楼婶再次广而告之，手持人民币的玩家们，有滨海景观有情节的亲们、想要购置学区房的家长们，这个地王必须要看。
写在最后
通过今年的土拍市场不难看出，市区的供地趋势已经逐步往城市更新方向偏移，随着越来越多项目被纳入计划，也侧面说明了城市发展与空间结构调整、土地资源利用密不可分。
经过几十年的开发周期，市区的早已建设得七七八八，想要大体量，好地段，好资源，那目光就得盯紧城市更新。
| 海口城市景观 楼Sir拍摄
毕竟这些项目有着区位的先天优势，加之发展成熟，周边配套早已孵化成型，生活便利度很具备优势。
此外、西海岸南片区、江东新区等板块已陆续有项目供应，大家可以根据生活需求自行选择。
无论何时，好地段好学区的项目，售价必然是水涨船高。
如果再加上临江看海等景观优势的加持，那看房时，适当提升心理预期价位，才能挑选到自己的“梦中情房”。
2025年，预祝大家都能选好房，新住家。