膨胀的海淀房企，会被买房人教育吗？
今天本想回顾2024北京楼市，但我觉得关注当下的市场，对买房人可能更重要，因为现在市场太敏感了。一方面北京二手房网签不断创造新高，930后，连续三个月网签量超过1.5万套。但是最近两周北京二手房的实时成交量大幅腰斩，回归到政策之前的水平。供需的两端，房企信心逐渐膨胀，大手笔圈地，而买房人大多还是看空的态度，尤其是现在买房人对房源越来越挑剔了。昨天，朱房村两个地块火爆成交，打响了2025年北京土拍的第一炮，此前永丰北，嘉华天郡开盘均价定到了8.8万元/平米，保利膨胀的野心显而易见。然而房企面对市场有这么强烈的信心，买房人对此会买单吗？现在买房人其实一点都不着急，有合适的降价的我就买。没有合适的我就等，而且买房人现在的胃口越来越挑剔了。昨天，华润联合体和建发分别以高溢价拿下朱房村两个地块，也预示着10.5万元/平米的功德寺，是本轮海淀新房最值得买的项目。
昨天海淀朱房村土拍爆了，成了2025北京楼市第一波刷屏的事件，都说朱房村火了。那火到什么程度呢？
朱房村上不限价土地，理论上房企只要想拿，最后就看价格。结果，0029地块，竞拍到118轮，最后由华润＋招商＋中铁联合体以91.52亿拿下，溢价率达到17.33%。0030地块，建发经过266轮，最终以总价90.4.4亿拿下，楼面单价9.5万/平，溢价率25.04%；一个118轮，一个266轮，朱房村土拍竞争激烈程度远超大家的预期。按照之前，北京土拍溢价率15%封顶，结果朱房村两个地块溢价率分别达到了17.33%和25%。之前房主在文章中说，希望建发拿地在海淀打造出好的产品，但情感上还是支持华润拿地。
建发和华润都是北京产品里很牛的房企，华润不用说了。深耕北京三十载，有众多标杆项目，朱房村隔壁清河橡树湾1~5期就是华润在海淀的代表作，如今也海淀豪的标杆产品。而建发又是南方国企在北京杰出的代表，从建发珺合府，到建发观堂府，从建发璟院，到建发观云，建发的新中式美学，总能引发北京市场强烈反响。拿下朱房村，这是建发入京三年来，拿到位置最好的一块土地，期待建发的豪宅，继续引领北京楼市的审美风潮。华润和建发都是特别能做产品溢价的房企， 0029楼面价8.93万/平米，0030楼面价，更是高达9.5万元/平米华润和建发一定在精装和园林下血本，以往的缝计算并不实用，我觉得保守估计要在楼面价上加4万元，未来朱房村销售价格最低13万起步，楼王卖14万也不是梦。
朱房村未来如果卖13万/平米，那么功德寺10.5万元/平米，简直就可以闭眼入。功德寺距离朱房村只有3.4km左右，而且如果从区位的角度，功德是比住房村一点都不弱，两个核心的变量，学区和距离核心产业区的距离。都比朱房村更好。
功德寺无论是越秀还是绿城都没有拿出自家的最高端的产品，而且户型也是以终端的改善为主，甚至越秀还有97平米的三居，总价1000万出头。海淀功德寺首秀，2025北京最期待的神盘来了所以从板块的定位上，朱房的定位是要高于功德寺的，而且为了让朱房卖出更高的溢价，我预计海淀会在产品规划端松口子，朱房村这两个项目很可能按照好房子的建设标准，阳台、风雨连廊、架空层该有的都安排上。因为不这样安排的话，朱房村的溢价率明显高了，因为周边清河橡树湾二手房价一直在下跌的过程中，朱房村隔壁清河橡树湾五期，目前二手房均价不到12.5万元。
房价从2023年4月份接近16万元，2024年3月份还是不到13万元，结果到了年末已经降到了12.5万元。
橡树湾四期，目前均价只有10.4万元/平米，当然四期主要有一些小户型，房价也是从2023年三四月份的高点逐年下滑。
所以朱房村想要卖到13万元/平米以上，海淀豪宅必须向丰台和朝阳看齐， 买房人才会买单。否则对于预算一般的客户来说，我还是更推荐买功德寺更稳妥。因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。无论百万千万亿元，买房卖房，是投资行为，也是社会行为。要功利，也要开心。
我们真诚善意，诸位房友温暖愉悦。北京买房子3群，可能是北京楼市足够温暖的真实购房群，