犹豫的购房者：在房价波动中，如何做出明智的购房决策？

中国房地产报

2025-01-03 15:35发布于北京中国房地产报官方账号

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划重点

01西安市民张一凡在犹豫是否买房，担心房价继续下跌导致亏损。

02广州天河区购房者李昊同样面临购房犹豫，担心房价下跌和卖房价格缩水。

03无论是刚需购房者还是中产购房者，都面临着房价波动中的购房决策困境。

04然而，中产阶层在买房时比刚需族更加纠结，对房产的“保值”属性产生质疑。

05事实上，近年来房价的剧烈波动成为许多购房者犹豫不决的根源。

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许多人对房产的“保值”属性产生了质疑。


石青玲、吕颖雅/发自西安 广州
“一直在看房，也没有看到合适的。”卖掉房子两个月后，西安市民张一凡有点后悔的说，早知道买房这么难，就先不卖房了。
第一次置业的张一凡不知道自己是不是过于挑剔。看来看去，张一凡纠结的原因越来越多了。最近，她还看到有城市取消了公摊，“如果西安有一天也会取消，那我现在买房岂不是‘冤大头’？”
在广州天河区，李昊同样陷入了购房的犹豫之中。站在天河区某楼盘的样板间内，四周的豪华设计和宽敞空间让他眼前一亮，销售人员滔滔不绝地介绍着项目的优势，李昊却感觉到了一阵不安。
2024年初至三季度，广州楼市持续低迷，一手房价格战此起彼伏，原本标榜“10万元+”的楼盘，开盘价只要“8”字头。每个营销节点，还会推出一些“7”字头的特价房源，甚至出现“6”字头的惊喜价。对李昊来说，这份惊喜逐渐转化为不安。“如果现在买了，万一房价再下跌，岂不是又被套住？”
与此同时，卖房计划也受阻。李昊发现，自己的房子价值大幅缩水，相比当初买入时已经亏损了30%。“市场不稳定，卖房价格都这么低，怎么敢去换房？”因此，他决定推迟换房计划，等待市场更加明朗时再作决定。
无论是普通购房者还是中产购房者，他们都面临着同样的困境：在房价波动中，如何做出明智的购房决策？

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下跌的房价
张一凡，西安市民，她和丈夫在结婚生子后，逐渐觉得原本的110平方米三室房子变得拥挤。每个人都有了自己独立空间的需求，因此换房的想法油然而生。然而，这个决定却让她陷入了长时间的犹豫和纠结。
在两年的犹豫中，她目睹了房价的不断下跌，从最初的270万元跌到了现在的180万元。尽管对价格并不太在意，但卖房的决定还是让她充满了不舍。最终，在政策的推动下，她决定挂牌出售，没想到仅仅用了两周就顺利成交。
卖房的速度超出了她的想象，因为赶上了一个好时机。9月26日，中央政治局召开会议强调，要促进房地产市场止跌回稳。随后，西安楼市出台新政，二手房取消限售，新房取消限价，商贷不再区分首套、二套，最低首付款比例统一为不低于15%。
然而，卖房后的张一凡并没有轻松下来。她开始寻找新的房子，但每一个都有让她难以接受的“硬伤”。她希望能在原小区周边购置一套新房，但周围的项目要么容积率过高，要么公摊大，要么企业品牌小，让她一时不知所措。
无奈之下，她将买房范围扩大到了西安高新区。尽管这里有更多的选择，但新的困扰也随之而来。她担心板块的不确定性，担心产品的缺陷，甚至担心未来可能取消的公摊会让她成为“冤大头”。
张一凡的纠结并非个例。找不到心仪的房子，这同样也是李君的烦恼。“前些日子和朋友去看了一个西安高新三期未来之瞳附近的一个项目，还是觉得那片太荒了，不知道什么时候能发展起来，能发展起来对我来说倒是个利好。”她所住的小区离高新三期并不远，仅有一路之隔。
这已经是她第三次置业。第一套房子是2012年结婚时购置的，只有77平方米；孩子出生后，又购置了一套143平方米的房子；这次，她想将那套77平方米的小房子卖掉，换套大一点的房子。
置业经验相对丰富的她觉得现在的房子没有吸引力，“这么多年过去了，户型和我前两套购置的房子也没什么区别。第四代住宅可能是个创新，但也是不适合西安，灰太大，冬天冷。不考虑学区的话对我没有什么吸引力。”
交付也是李君最担心的问题之一，“感觉每一个新房都在维权，身边的几个朋友都遭遇了降标的问题，如果我到时候也遇到了同样的问题怎么办，我没有那么多的时间去跟开发商扯皮，更重要的是这个事情也没有谁能来帮我们，想想都可怕。”
李君有些犹豫了，从之前的“想换”变成了“看到心仪的再说”。
在对房子更加“挑剔”的同时，他们花钱也更加谨慎。
张一凡并不打算贷款，已经出售的那套房子房贷早已还清，这两年也有一笔不菲的存款，手里的钱基本可以付掉全款，“年纪大了，虽说工作顺利但并不稳定，怕被裁员所以不想背贷款了，如果不够的话父母可以再支援一点。”
李君也是这样，不久前她刚刚结清了二套房的全部房贷，“从银行出来的那一刻，感觉天都晴了。”这次置换，她的想法也是全款，“虽然说是陪老板创业成功的，但毕竟只是个打工的，离开公司只是早晚的事情。”
作为刚需群体的王刚更是直言不想买房，“我俩刚毕业3年，没有积蓄，首付要依靠家里，自己的工资虽说可以覆盖房贷，但工作并不稳定，只要有一方失业，整个家庭就会入不敷出。”

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“保值与增值”信仰
对于中产阶层来说，买房不仅仅是为了改善生活，更是为了资产的保值与增值。然而，在房价波动的今天，这个信仰却开始动摇。
李昊，一家知名互联网公司的产品经理，家庭月收入大约5万元。随着二孩的到来和大宝即将上小学，他迫切需要更好的教育资源。然而，在楼市低迷的背景下，他发现自己位于广州黄埔的三房价值大幅缩水，相比当初买入时已经亏损了30%。卖房计划受阻，让他无法轻松做出换房的决定。
与此同时，市场的回暖似乎带来了一个“窗口期”。但李昊却陷入了激烈的心理拉锯：一方面，他担心错过这个机会；另一方面，工作的不确定性让他无法承受过大的财务压力。最终，他决定推迟换房计划，等待市场更加明朗时再做决定。
沈彤则经历了更为复杂的心理挣扎。她经营着一家活动策划公司，完全有能力换一套更合适的房子。然而，她对房子有着许多要求：既要地理位置优越，又不容忍一丝噪音；既想要窗外美丽的风景，又希望下楼就是柴米油盐；既担心一手房交付质量，又觉得二手房产品过时……
在反复看房和比较中，她几乎看遍了广州天河、海珠的改善型楼盘。然而，每一次决定都伴随着新的纠结和不安。最终，她选择放弃了一个不符合期望的新房项目，并损失了10万元定金。在当前的经济形势下，她决定不再轻率地作出购房决策。
事实上，中产阶层在买房时，比刚需族更加纠结。
除了“止跌回稳”信号带来的信心，广州最近出台的多项政策利好，也让中产阶层受益颇多。例如，二孩以上家庭的公积金贷款最高可达224万元，享受1%低税率契税优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，取消了普通住宅与非普通住宅的界限等。
然而，这些政策并不能完全消除他们心中的疑虑。特别是近年来房价的剧烈波动，让许多人对房产的“保值”属性产生了质疑。这种担忧，也成了他们犹豫不决的根源。
国家统计局最新数据显示，截至2024年11月，广州一二手房的价格已分别连续下跌18个月和19个月。
同时，中年危机的阴影，也是许多人迟迟不敢行动的原因之一。
过去，中产阶级常讨论的是如何进行投资，而如今，当你问起他们最近都在“投什么”，很多人给出的回答是：“投简历”。
从容应对“35岁+”后职业生涯的下坡路，显然比面对房子不够大更需要勇气。一旦收入不稳，或者遭遇失业，这笔沉重的房贷便会变得不堪承受。
中指院数据显示，广州千万豪宅的成交量从2019年的1075套增长至2023年的4927套，四年实现了跨越式增长。而2024年，在供应量增长的情况下，截至12月底，广州千万豪宅的成交量为4452套，出现了近五年来的首次负增长。


值班编委：樊永锋

责任编辑：温红妹 刘亚

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