2025年，市场最卷的应该就是这里了

乘着广州首条大环线11号线开通的东风，有一个全新盘也正式亮相。

它就是海珠区广纸片区的越秀熙悦江湾。

由于毗邻同样是越秀地产打造的星汇海珠湾，有人可能还以为它是星汇海珠湾的新组团，但它事实上是一个不折不扣的新项目，前身是2024年9月出让的广纸314地块，楼面价约3.4万元/㎡。

那么，作为越秀地产在广纸片区的焕新之作，它与星汇海珠湾有什么不同？

今天一起来聊聊。

越秀熙悦江湾本身体量并不大，仅有4栋住宅楼，都是57层高，4梯5户。

首推的是2栋，涵盖建面约88-110-123㎡三至四房户型。

而它与星汇海珠湾的区别，首先就体现在户型的升级上：实用率高，全南向，全户型都有转角玄关、L型飘窗以及客厅的灵动空间等。

具体来看，建面约88㎡户型，能够做到3房带主套，而且3个房间和客厅均为南向，兼顾到了每位家庭成员的生活空间。

可能单纯看户型图并不太好理解，小前线帮大家简单做一下功能划分，需要注意的是，以后开发商交房便是按照以下功能划分交付，无须业主再额外动手。

如果你想追求更大的客厅，也可以考虑像样板间一样将灵动空间打通。

整体来看，这个户型并不会像当前市面上的新盘一样特别追求房间数量，而是考虑到了各个空间的均衡性，不会出现某间卧室特别小的情况。

建面约110㎡户型，一进样板间就可以感受到公区的尺寸相当豪华，不仅摆了大沙发，客厅的餐桌也是可容纳8-10人的长餐桌，但即便如此，依然丝毫不显得空间逼仄。

不过，该户型样板间是选择将两间次卧都布置在了北向，在小前线看来，其实也可以考虑将餐厅和其中一间次卧的位置对调，对流会更加通透。

建面约123㎡户型，就已经完全是大户型的观感，格局方正，LDKB一体。

灵动空间联通客厅，可形成超7米的大面宽，随时都可以在家中开party。

主卧的270°飘窗、独立卫生间、步入式衣帽间等一应俱全，无论是功能性还是舒适度都是绝佳。

越秀熙悦江湾的第二个升级，体现在理念上。

当前很多新盘都追求时髦和现代，但其实都少了一些本土化的特色，在其它城市你可能也能看到类似的产品。

而越秀熙悦江湾，则会更加考虑如何贴合广府人的生活方式。

这一点在项目的营销中心就可以体会，挂画、摆件、盆景等装饰都充满岭南特色，在其中能看到木棉花、广彩、剪纸等各种老广熟悉的元素，充满亲切感。

整个示范区其实也是提取榕树的造型理念，打造“新榕树下”城市会客厅，包含咖啡、茶饮、阅读、亲子等功能，配合超级“粤”享环、“粤”韵商业街、以及约1000㎡街角公园、榕树街区等。

以后项目在园林的打造上，还会融入药膳围圃、樾下花街等极具广府特色的分区，充满岭南韵味。

就连室内的交标也都是完全出于本地人的视角去考虑，像是“懂煲汤”的厨房，配置煲汤防干烧炉灶、带制冷功能超薄低吸油烟机、蒸烤一体机，可满足不同规格厨具清洁的多出水模式抽拉龙头+大单盆，收纳效率更高、兼具防潮抑菌功能的橱柜等。

可以说，即便你是从老城区搬出来，在新家也完全不会有不适应。

最后，越秀熙悦江湾的生活配套也同样出彩。

首先就是近地铁，项目正好位于11号线的燕岗站、棣园站中间。以后无论是日常在天河、海珠的商务区上班，还是周末到越秀、荔湾的老城区看看爸妈，亦或是出差、旅游时去广州东站坐车，都可以搭乘11号线解决。

商业方面，项目自带商业街，附近也有广纸天地荟、乐峰广场以及江南西、中大等商圈。

不过，项目自身并未配建学校，需要依赖周边现有教育资源，包括了工业大道中小学、宝玉直实验小学、第四十一中学、江南外国语学校等。（具体对口学校以当地教育局公布为准）

周边也不缺休闲娱乐的去处，有广纸历史公园、庄头公园等，当然，还可以到珠江边走一走。

总体来说，项目生活配套成熟，产品设计前沿，还不乏老城区的烟火气和人情味，无论是新广和老广都可以考虑。

剩下的悬念，就在于价格了，项目方尚未透露，可参照周边的保利燕语堂悦，均价大约是在6万元/㎡左右，由于越秀熙悦江湾的地价会低一些，可能还会更惊喜。

值得一提的是，2024年海珠卖的地真不少，注定了市场会越来越卷，而这对购房者来说并非坏事，有意在主城区购房的买家，可以重点留意。