1.面对2024年经济与行业调整的大环境，企业需思考如何穿过风暴，赢得生存与发展。
2.CTP亚太区总监Jaromir Cernik表示，欧洲中部和东部是CTP主要布局区域，目前出租率已达到93%。
3.由于中国市场竞争激烈，中国企业正寻求海外市场新收入来源，CTP预计2025年中国市场特点将是高竞争、价格普遍下降等。
4.然而，企业出海面临成本、售价及市场响应时间等挑战，CTP提供“即插即用”一站式解决方案，缩短市场响应时间。
5.CTP严格遵守BREEAM标准，助力企业满足欧洲ESG要求，提升竞争力。
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编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 2024年，伴随着“走出去”的浪潮，越来越多中国产业企业逐渐将视野拓宽至海外，并将海外市场作为第二增长曲线。但与中国市场环境差异较大的海外市场，一直都让较多中国企业面临挑战。
具体来说，目前大多数企业出海要解决的痛难点包括熟悉海外市场的具体情况、了解不同国家和地区间的文化背景、熟悉对应海外市场的法律法规、出海产品的成本与确定售价等。
2023年8月21日，欧洲最大工业和科技园区开发商CTP开设亚洲办事处，反映其“近岸外包”业务需求的不断增长。
CTP新办事处设在香港，由亚太区总监Jaromir Cernik领导，初期工作重点为开发中国大陆、香港和台湾的客户。
CTP的园区生意
在中国，产业运营服务企业不仅是园区开发商，自持、运营产业园区，也会将旗下成熟资产盘活出售并输出轻资产服务，同样也会发行公募REITs来实现对该项资产的完全退出，这部分所获的资金可以用来滚动开发、建设、运营企业的其他项目。
CTP于1998年在捷克开发 第一个园区，并于2021年成功在阿姆斯特丹泛欧交易所启动IPO，成为自2014年以来欧洲最大的房地产IPO，也被纳入泛欧交易所小盘股指数。
与中国产业园区开发商不同，CTP在一条彰显自身特色的道路上“一步一个脚印”，买地建厂获取租金，并长期重资产持有，以这种商业模式进行滚动开发、建设及运营。
Jaromir Cernik对观点新媒体表示，CTP的资金主要是由客户需求驱动，按照客户需求和要求进行相应建设，且拥有着优越的地理位置。目前，CTP主要布局在欧洲中部和东部，包括匈牙利、塞尔维亚、斯洛伐克等国家。从历史上看，这些地区有大量的工业产业进入，带来了大量的供应链上下游企业。
他续指，目前欧洲整体出租率较高，对比建造成本来看，CTP实际上从租金收取上已获得了足够的现金流，而且这些现金流是非常正向的。租赁需求非常高，意味着可以用好的资产获取银行贷款。同样，CTP严格遵守BREEAM杰出标准，有利于其获取银行资金。2年前在泛欧交易所的IPO金额大约为10亿欧元，也为CTP增添了光彩。
ESG方面，Jaromir Cernik指出，目前CTP会在园区内铺设光伏来发电，进而可让租户和企业满足欧洲的低碳要求，
根据CTP今年三季度业绩报告可知，前三季度共签署了149.5万平方米租约，同比增长了4%。
对于中国园区开发商的投资、出售等商业模式，Jaromir Cernik认为，这样可能会面临一项困难，即当风险危机出现时，特别是疫情期间，想要卖地、卖住宅或卖资产相对而言比较困难。而CTP即使在疫情期间依然可以收到租户的租金，依然能为他们提供租赁服务，所以CTP的现金流量非常强大。
观点新媒体了解到，2024年上半年，CTP经营活动收益有形资产增值（EPRA NTA）每股上涨10.1%，达到了17.52欧元，这主要得益于CTP开发项目的租赁与建设进展。截止至2024年9月30日，CTP出租率已经达到了93%。
据悉，CTP拥有1000多个客户，以及广泛和多样化的国际客户网络，包括信用评级较高的蓝筹公司。客户涵盖众多行业，包括制造业、高科技／IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流等，且没有任何一个客户占CTP年租金总额2.5%以上，排名前50客户也仅占总租金的33.4%，这为CTP带来了稳健的现金流。
另据CTP发布的2024年第三季度业绩，目前投资组合中已有超过10%出租给在欧洲的亚洲租户，占2024年整体租赁活动约20%。
对此，Jaromir Cernik认为，中国会是一个非常大的市场，且这个占比在不断增长。但是由于中国市场充满竞争且“内卷”严重，这也导致中国企业需要去海外生产，并谋求新的发展。
一起“走出去”
12月10日消息，上海汇众汽车制造有限公司（SHAC）将租赁CTP诺维萨德东园区（CTPark Novi Sad East）1.9万平方米的厂房、仓库和办公空间。
据了解，诺维萨德东园区位于塞尔维亚北部，地理位置优越，直接连通穿越诺维萨德市的国际铁路网络，距离欧盟边界仅100公里，距离贝尔格莱德西北方向90公里，使其成为跨境业务的理想枢纽。
作为工业和金融中心，CTP诺维萨德东园区将成为上海汇众汽车高效进入欧洲市场的重要基地。
与上海汇众汽车一样，在国内经济转型大背景下，众多中国企业为寻求增长开始试水海外业务，但是目前企业出海的难度较高。
对此，Jaromir Cernik表示，这些困难主要来自于成本、售价及市场响应时间，如果企业想要建造海外新工厂，就涉及到复杂的流程，包括土地购置、环境法规合规、招标、尽职调查、法律风险分析，以及与地方政府签订合同等。
他指出，目前中国企业出海最主要还是为了满足市场响应时间，这些企业把生产搬到最终市场，如匈牙利等一些欧洲国家，因为那里有需求存在。但是当地企业需要中国企业帮忙生产时，则希望能够把交货的时间缩短，因为如果生产制造基地位于亚洲，则面临着交付时间过长的问题。
Jaromir Cernik进一步解释：“如果这些企业想要建立自己的工厂，通常需要12个月以上的时间，这样太久了，所以企业想要CTP为他们提供各种解决方案，包括定制化方案等。”
他还提及，目前中国已经有很多中小企业搬到了新的市场，他们在当地投资了很多基础设施；在劳动力方面，则会根据市场选择布局地区。例如，之前为了更便宜的劳动力，在美国附近制造，企业会选择墨西哥进行投资，现在为了满足欧洲市场，则会选择布局东欧。
“因为现在中国企业的技术水平不断提高，所以企业也希望能够用到一些高水平的劳动力，比如说欧洲等，但最终的实现还是要按照消费者需求而定，比如把生产基地建在离最终市场不太远的地方”。Jaromir Cernik指出。
观点新媒体获悉，CTP提供“即插即用”一站式解决方案，企业可以直接入驻CTP已经获得法规许可的园区，大幅缩短市场响应时间。许可和流程清单对于建设时间表而言至关重要，大多数土地开发项目可能需要数年才能完成。而CTP提供的园区内，土地和建筑已经为工厂准备就绪，这将大大缩短投产时间。
此外，企业出海还需要额外关注当地的政策因素，如是否对中国企业友好等。Jaromir Cernik表示，目前匈牙利、斯洛伐克、塞尔维亚等都是对中国企业非常友好的国家。这些国家有着利于中国企业发展的政策，这也促使很多中国企业选择去这些国家发展，且当地重要企业也能够为新来企业分享经验。
CTPark斯洛伐克，特尔纳瓦园区
Jaromir Cernik预计，2025年中国市场的特点将是高竞争、价格普遍下降、制造能力极高、自动化水平高以及制造技术含量的提升，但总体需求疲软。中国制造商可能会寻求海外市场的新收入来源，因为海外市场价格可能高于国内。
“中国供应商将占据欧洲许多大型OEM客户的主导地位，高新技术比如绿色科技、电池，都是中国出海的重要机遇。我们相信，欧洲是定制工厂建设的理想地点，而且2024年的业务流入已经证明了这一趋势”。他续指。
市场上也有声音对中国企业出海会影响国内GDP表示担忧，Jaromir Cernik认为，企业出海并不会对中国GDP造成影响，因为企业出海其实是业务扩张，而非全盘搬走。中国企业出海实际上有益于中国GDP，因为这促进了中国的产品出口。
此外，Jaromir Cernik谈及目前全球产业的发展趋势，并给出了五个关键词，即地缘政治、保护主义、贸易壁垒、关税、物流路线中断。
他具体介绍，未来交货时间更长，价格风险更高，创新速度更快，但自动化、机器人技术、智能制造仍将快速发展。企业在削减成本的同时，加大对智能技术和设备的投资。中国企业凭借庞大的国内市场和高度竞争性，在海外市场中具备显著竞争力。
以下为观点新媒体对CTP亚太区总监Jaromir Cernik的采访实录（节选）：
观点新媒体：目前亚洲业务占CTP业绩总量只有10%，作为企业管理层，对企业长期发展有怎样的思考？公司今年有怎样的计划和目标？
Jaromir Cernik：先介绍一下CTP名称的来源，CTP实际上是CENTRAL TRADE PARK，也即是中央贸易园区。概念是要建立很大规模的一些工业园，在里面不仅有仓储、生产空间，还有工人的住所，让他们在里面不仅仅可以工作，还可以社交、网络、交流等正常生活。
所以CTP不仅仅是一个工作的园区，还是一个生活在一起的园区。
目前中国会是一个非常大的市场，且10%的占比还在不断增长，因为每一周都能从中国政府得到一些新的需求。但是由于中国市场充满竞争且“内卷”严重，这也导致中国企业需要去海外生产，并谋求新的发展。
CTP目前约三分之二业务来自于现有客户增长，所以希望不断拓展业务，这也是为什么会在香港设立办事处。通过设立香港办事处，可以方便CTP到中国内地访问不同的工厂。
过去一年，我们接触了很多计划在欧洲设立业务的亚洲企业，来自中国客户的总需求约为30万平方米新仓库和制造设施，主要集中在中东欧国家，比如匈牙利、斯洛伐克、波兰和塞尔维亚。
现在一部分的项目还在推进中，我们正在解决合法创建、资本需求以及跨境转移之类的复杂问题。大多数企业都有客户的即时需求，所以他们需要快速推进。CTP提供邀请函、签证支持、法规咨询和全方位的物业解决方案（“即插即用”）。
目标方面，CTP希望一年能够租出50万平方米空间给中国企业，每个客户1万平方米的话，则是希望每年能够增加50个客户。
观点新媒体：近期很多事件看上去对中国企业出海不利，您怎么从欧洲视角看目前对中国经济的影响？
Jaromir Cernik：很多欧洲客户例如奔驰、BMW等，他们都会选择在比较靠近客户的地方进行采购，以避免价格和供应链风险。所以还是有很多中国企业有机会到外面设立工厂，在靠近当地客户的地方去生产。
像匈牙利和其他一些欧洲国家，那里还是有需求的。当地的消费者和企业，如果需要中国的企业帮他们生产，他们希望能够把交货时间缩短，不想要等待太久。如果制造基地在亚洲的话，交货时间就会太长，所以他们希望能够把这些生产外包到附近一些地方。
其实很多中小企业为了保持竞争力，已经搬到了一些新的市场，比如说之前在美国附近制造的话，为了更便宜的劳动力就会选择在墨西哥投资；现在为了满足欧洲市场，很多会选择东欧，因为东欧的劳动力价格也比较低。
现在中国企业的技术水平在不断提高，像中国制造的很多商品对很多复杂技术有需求，所以希望能用到一些高水平的劳动力，比如说像欧洲、像德国的劳动力。
他们会去哪里生产和出海，还是视乎最终消费者的需求而定。但无论如何，现在东欧还是一个非常受欢迎的出海市场。比如匈牙利，成本相比其他的欧洲国家还是比较低的。
观点新媒体：在欧洲，偏好于把产业园区、工业园区等称为工业地产，但内地较少用工业地产来代表产业园区、工业园区，背后的逻辑是什么？
Jaromir Cernik：欧洲国家像德国等，一些市政府或者市长，他们会根据市政地图划分不同的部分，作为不同的用途。有些地块可以做地产，有些只能做工业园区，有些只能做农业用地，这些用途不能随意更改，其实跟中国是差不多的情况。
但最大的一个区别，比如说中国卖地有期限，但欧洲卖的是永久土地使用权，这是最大的一个区别。但当然现在欧洲的地也越来越少，拿地越来越难。
CTPark匈牙利，比奥托尔巴吉园区
CTP在整个欧洲不同城市竞争这些地，官方网站上其实也有写到，至2024年三季度，CTP有2710万平方米未开发的工业园区用地，总建筑面积约为1260万平方米，在整个欧洲有200多个工业园区，规模比较大的是罗马尼亚和匈牙利。一般来说，这些工业园区的面积是30-35公顷，匈牙利布达佩斯的园区就达到了35公顷。
这些工业园区会分成不同部分，用于生产、仓储、物流，有些也可以用于定制化园区。比如说用于研究或者研发工业园。
CTP其实是在补充政府的决策，因为政府也需要确定不同的地块用途，所以CTP会参加一些招投标，然后把这些土地买下来进行建设。
CTP对整个城市也会有责任，因为通过这样的动作能够创造出很多工作岗位，为当地居民创造出更好的生活。
CTP并不能够随心所欲的做一些事情，也要满足当地政府所提出的一些条件，要创造出不同的工业园区，要跟政府保持密切关系，让所有利益相关方包括政府、企业、人们等等都能够得到一种满足。
欧洲工业园区也与中国园区有很多异曲同工的地方，比如说在园区内会建设一些学校，能够招很多人进来，能够为政府提供税收。
中国政府现在很想提高土地价值，所以可能之前会给物流企业很多地块，从中得到很多租金。但是他们现在也希望利用这些土地建立更多的学校、研究机构等，这样才能更好提高土地价值，而不仅仅是用来做仓储。
做仓储是低价值的，如果用来做研发，科技创新等等，才是能够实现高价值的一个方面。
观点新媒体：CTP的运营模式是只租不售，现金流方面是否会面临压力？
Jaromir Cernik：CTP的现金流非常健康，整个业务都是按照需求来驱动的，根据客户的要求和需求做事情。
我们的地理位置也很优越，处在整个欧洲的中部和东部，也有荷兰、捷克、匈牙利等，在历史上很幸运有很多工业产业进入到这些地区里面，比如说富士康、华硕等一开始就来到这里建厂。
现在这些计算机等企业已经转型，生产的不仅只有计算机，还会有AI产品。此外还有一些汽车工业，如韩国现代和法国雪铁龙等都在CTP的斯洛伐克、匈牙利等地园区进行生产，所以很幸运能有这么多的工业公司留在这些地区。
由于有优越的地理位置，所以这些企业对CTP的需求很高，且在欧洲的租赁率也非常高，相对于建造成本来说，出租率还是很高的，所以CTP从租金里面能够得到足够多的现金流。
CTP整个资产负债表的表现都非常好，可以用好的资产负债表向银行贷款，扩展业务。比如说债务和资产比例一般都是50：50，代表着CTP有健康的财务报表，能够从银行得到足够多的资金。
此外，CTP在两年前上市，上市之后在资本市场融资10亿欧元。然后也通过严格遵守BREEAM标准让银行提供更多资金，并进行投资。
目前来说，CTP的现金流非常正向，租赁方面也有很多的需求，比自己建造然后卖掉的话好很多。CTP整个业务流程是得到验证的，商业模型是有效的，所以没有投资然后再卖房产或卖地这样的业务模式。
特别是在疫情期间，CTP还是能够收到租金，且租户也能够交出租金，那是如果卖地或卖房产就会非常困难。
观点新媒体：您在香港工作了20多年，拥有管理不同业务的丰富经验以及金融和投资方面的专业知识。在CTP亚洲的初期工作重点将是开发中国大陆、香港和台湾的客户，您将如何开发这些潜在客户？
Jaromir Cernik：我们和一些企业的合作关系已经超过了15年。比如2001年富士康在捷克帕尔杜比采建立工厂，中国台湾的投资者也随之进入中欧。从此以后，大约有20家来自中国台湾的企业进入了捷克，这些企业现在仍在运营中。
中国投资者的全球扩张是在近几年加速的，我们现在每周都会接到来自中国不同省市企业的工厂需求。我们也频繁访问中国，与企业在其工厂会面，保持密切联系。在欧洲的CTP同事也能直接接触到中国企业，并快速将信息共享给我们。
更重要的是，CTP与各国政府密切合作，许多企业直接由中央政府推荐。我在2001年曾为捷克政府工作，频繁的拜访、投资研讨会和论坛都是吸引潜在客户的关键要素。
观点新媒体：2024年即将过去，您了解到的今年中国企业出海情况怎样？全球化逆行中，您对中国未来企业出海的趋势判断是怎样的？
Jaromir Cernik：我们预计，2025年中国市场的特点将是高竞争、价格普遍下降、制造能力极高、自动化水平高以及制造技术含量的提升，但总体需求疲软。
中国制造商可能会寻求海外市场的新收入来源，因为海外市场的价格可能高于国内。
我们认为，中国供应商将占据欧洲许多大型OEM客户的主导地位。高新技术，比如绿色科技、电池等都是中国出海的重要机遇。
我们相信，欧洲是定制工厂建设的理想地点，而且2024年的业务流入已经证明了这一趋势。
观点新媒体：目前实际成功出海的企业并不多，您认为背后难点是什么？CTP的优势是什么？
Jaromir Cernik：困难主要源自于成本、售价和市场响应时间。
如果想要建造海外新工厂，涉及到复杂的流程，包括土地购置、环境法规合规、招标、尽职调查、法律风险分析以及与地方政府签订合同等。
CTP提供“即插即用”的一站式解决方案，企业可以直接入驻我们已经获得法规许可的园区，大幅缩短市场响应时间。
许可和流程清单对于建设时间表而言至关重要，大多数土地开发项目可能需要数年才能完成。而我们提供的园区中，土地和建筑已经为工厂准备就绪，大大缩短了投产时间。
我们认为，企业应倾向于保持精简的资产负债表，并专注于其核心业务，而不是成为房地产投资者。
观点新媒体：您如何看待全球产业目前发展现状？对未来的趋势有哪些判断？
Jaromir Cernik：近岸外包或友岸外包的趋势，在靠近客户的最终市场建立生产能力。关键词是地缘政治、保护主义、贸易壁垒、关税、物流路线中断。
总体上，交货周期更长，价格风险更高。创新速度快，自动化，机器人技术，智能制造都会发展。企业在削减成本的同时，加大对智能技术和设备的投资。中国企业凭借庞大的国内市场和高度竞争性，在海外市场中具备显著竞争力。
观点新媒体：近年来政府、企业和公众对ESG越来越重视，CTP在ESG方面作出了哪些突出贡献？
Jaromir Cernik：CTP严格遵守BREEAM标准，验证了我们的公园对环境的影响最小化。CTP的园区和建筑都会测量碳足迹，这些指标在当今的供应链中对企业至关重要。
园区的建筑除了铺设光伏装置，还有相应的充电桩配置，而且在建设之初是按照绿色建筑标准来建设的。此外，CTP可以帮助租户满足欧洲对这些企业的ESG要求。
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