2024年,换房人与自己和解:损失百万不甘心,低卖低买寻找平衡

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划重点

012024年房地产市场政策力度和频率史无前例,鼓励改善型需求入市,降低换房成本。

02根据贝壳研究院数据,近年来全国每年平均有300-400万家庭换房,一、二线城市二手房交易占比高。

03然而,房价下行期换房人面临降不降价的困境,低卖低买的换房人生在房价预期平稳上涨时更容易实现换房目标。

04由于房价预期走低,部分有房一族开始反向置换,将大户型房产置换成小户型,降低生活成本。

05无论换房客还是反向置换者,都在追求更美好的生活,成为楼市中最重要的力量。

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编者按:以变革应对变局,以远见超越未见。时代周报、大象新闻、大象财富联合腾讯新闻、腾讯财经推出2024年终策划《变局之下》,回望2024、展望2025,让洞见穿越时间,向未来寻求确定。

本文来源:时代周报

作者:陈泽旋

房地产市场持续调整的一年,多地楼市止跌回稳态势渐显,售楼处又火热了起来。

2024年,房地产政策的力度和频率均史无前例。据中指研究院监测,截至12月底,全年出台的楼市政策数量超780条,平均每天超过2条。

密集的政策中,鼓励改善型需求入市成为重中之重。北上广深集体降低二套住房首付款比例,超百城发文鼓励“以旧换新”,降低房贷利率、减少交易税费、增加购房补贴……一系列利好之下,换房成本降至历史低位,买家在政策转向中拥有了更多的主动权和选择权。

随着置换需求的释放,换房客已经成为楼市的主力军。

根据贝壳研究院于2023年5月发布的报告,近年来,全国每年平均有300-400万家庭换房,一、二线城市二手房交易占比高,卖旧买新对当地一手房市场的贡献较高。其中,对一线城市的贡献率平均为53%,二线城市平均为21%。克而瑞研究中心重点监测的193个城市数据显示,三房产品成交套数占比54%;四房产品的市场份额则逐年增长。

不过,身处楼市调整周期,房价是换房人需直面的第一道坎。换房人站在“卖一买一”的十字路口,降不降价,仍是一个问题。

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图源:图虫创意

低卖低买的换房人生

为了盘活二手房市场以及实现一手房去库存,全国多地陆续对房地产政策进行优化调整。

2024年9月下旬,中央定调促进房地产市场止跌回稳,多地开始调降住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策、放宽落户门槛、优化住房公积金使用政策、推行契税和增值税等税收优惠措施。

近两年,多地还先后以不同的形式开展住房“以旧换新”政策,即由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新。根据央视新闻在2024年12月27日的报道,全国范围内已有超过150个城市先后推出了住房“以旧换新”政策。

罗宇便是在这样的政策环境中做出换房的决定。“政策利好,时间合适,就想换大房子”,时值杭州房贷利率行至2.9%的低点,契税也调降至1%的低位,罗宇卖了“老破小”两房,买了一个总价将近358万的四房。

相比付出的成本,令罗宇庆幸的是购房门槛大幅降低。目前,杭州的商业性个人住房贷款已经不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为15%,而在杭州楼市管控最严的时期,执行的是“认房又认贷”的政策,二套房最低首付比例一度达到50%,“那时买300万的房子就要150万的现金,想都不敢想”。

尽管拥有一个大房子是罗宇的心愿,但顺利换房的她心情却有些复杂,“担心买了房,房价就跌,而且会一直跌,还有就是房贷压力翻倍,也担心未来收入,在这样的大环境中,我是不是做了明智的选择?”

在房价下行期苦等买家

“8月有了换房的想法,原本以为是漫长的过程,不知怎么突然加速,10月老房子卖掉了,心仪的房子也选定了,实现愿望的感觉真好”。

刚从“丝滑”换房的喜悦中出来,罗宇很快走进冰冷的现实。事后分析为什么能在卖房这件事上跑赢市场,罗宇也认为是自己开价够低,“只要价格够低,没有卖不出去的房子”,这套位于杭州的旧房,罗宇在2018年以172万元的总价买入,又在2024年以110万元卖出,“算上利息,亏了得有100万吧”。

“不过新买的房子也便宜了很多,低买低卖,只能说相互抵消。”罗宇自我安慰道。

下行的房价是换房路上的拦路虎。贝壳研究院指出,房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件,原因是在此阶段,由于有足够的首次购房者入市,改善需求释放出来的房源更容易被消化,从而更容易获得购买新房的资金;如果市场下行,刚需进不来,这些房子也很难卖出去,市场则不会有强烈的换房需求。

放到大数据之中,罗宇只是幸运的“少数派”。在杭州,即便是成交的热门区域,2024年11月的成交周期也普遍超过了250天,也就是从挂牌到卖掉耗时8个多月;同时期,在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中,一共2.91万套降价,仅有3951套上调了挂牌价格。

“房难卖”在多地的市场中是一个突出的问题。广州的两名房产中介告诉《时代周报》,他们成交的客户以首次置业的刚需客户为主,占比为7至7.5成,剩下的包括卖一买一的换房客和直接购买的改善客,而换房客面临的最大困境是旧房卖不掉、新房买不了。

想要迅速找到下家,这些换房客的唯一方法就是把价格降到足够低,不过,对房价“打骨折”的做法,换房客往往会心生不甘。而在支持性政策的刺激下,广州楼市第四季度迎来翘尾行情,“他们觉得现在市场回暖了,更加不太愿意低价卖掉”其中一名房产中介表示。

在成都,陈仪遇到的买家同样毫不手软,“都是大刀砍价,大部分买家砍价20万,最离谱的一个试图以2010年的开盘价买我的房子”,最后,陈仪的房子在今年以市场价卖掉,耗时将近一年,“算上利息的话,卖出的价格比2020年买入时低了将近50万”。

“反向置换”开始流行

在房价预期走低、收入预期不稳的市场中,部分有房一族逐渐意识到,持有房产不意味着财富的保值、增值,也不一定能够提高生活质量,曾经重金购入的房子,可能为自己的生活带来较大的风险,一股“反向置换”的风潮悄然萌发。

曹婕在当了14年的深圳业主后,去年卖掉房子,“房子在我眼里就是商品,周期到了我就清仓,15年前买的,卖掉的时候价格翻了8倍”。

曹婕把房款重新进行买房以外的资产配置,她暂时成为一名租客,“突然发现租房比买房‘香’,以后都不想买房了怎么办?”

实际上,曹婕在等待下一个周期的到来,“当商品到了可以买入的周期,我就会出手”,但下一个周期什么时候会来,曹婕也说不准,“得看货币政策和市场”。

卖掉房子租房住,也是陈仪的基本逻辑。但与曹婕胜利的投资者姿态不同,卖房对陈仪来说,是一个沉重的决定,她犹豫了将近半年,“很不甘心,卖房的钱全部拿去还房贷了,我连首付都拿不回来”。

最终让陈仪铁了心卖房的原因,一是“自住体验不好,对低素质邻居和物业忍无可忍”,二是房子的房龄已有14年,“加上物业维护差,以后只会继续缓慢下跌,不如及时止损”。

向上置换曾经是买房人的共识,小房换大房、旧房换新房、郊区房子换市区房子是更为主流的选择;反向置换指的是人们不再遵循传统的向上置换,而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成郊区房、从高线城市迁往低线城市、从大新房换成老破小,甚至卖掉房子租房住。

而反向置换的目的,包括减少房贷减轻月供压力、降低生活成本、解除家庭在降薪裁员等一系列风险下面临的压力,用剩余资金用于储蓄或投资,提升生活的可持续性和幸福感。

陈仪原来的月供是同小区租金的两至三倍,“这个金额我可以租到好很多的房子”。因此,卖房后她去了高档小区租房,“生活质量整体提升了很多”,目前来看,租房也是一个不错的生活方式,她放下了对买房的执念,“退休前基本不会再买了”。

长期来看,人们追求美好的目标不变,对居住品质的需求亦日益提升。在政策转变和楼市起伏的浪潮中,无论是换房客为了置换所作出的让步,还是反向置换青年“保留实力”的选择,都是时代之下追求美好生活的样本。他们构成了楼市中最重要的力量,推动市场向止跌回稳迈出坚定一步。

(罗宇、陈仪、曹婕均为化名)