“照我思索，能理解“我”。照我思索，可认识“人”。
2023年，麓湖生态城销售170亿元+，截止到2024年12月，麓湖已经超过140亿元+，连续两年单盘破百亿，过去十年里，业绩与口碑持续增长，良性发展。麓湖，是正在穿越周期的“神盘”。每一年，全国有几万同行来到成都，学习麓湖。那一次在麓湖CPI的总裁访谈中，我问了万华投资集团总裁、麓湖生态城总设计师罗立平这个问题。每年几万人来麓湖学习，您认为能学到什么？有哪些学不到？罗总说：如果从照抄的角度，学不到什么。但是从尝试理解一件事情为什么这样做，在对应的逻辑上，我觉得可学的东西有很多。罗总进一步解释道，我们所有问题都经历过，什么事情都遇到过。虽然我们践行的方法不一样，我们的资源也不一样，但是它取决于背后的逻辑，以及你的立场、价值观，我觉得这个才是关键。如果不能改变价值观，只是为了应对问题，为了所谓一招鲜的工作，我觉得来麓湖学不到什么。本文源于多年对麓湖的观察以及近距离访谈万华高管，手哥把看到的，听到的，感知的麓湖，写给你。在这个行业下行周期里，或许给你一些穿越迷雾，看清远方的光。沿着罗立平的思考逻辑，窥见单盘连续年销百亿+，十年麓湖是如何走过来，以及如何走下去。“麓湖”，是业内神盘，独立而不改，持续十余载，久而久之，以至于行业都忘记了它的全名：麓湖生态城。罗立平说到，当你对一件东西不太理解的时候，用一个标签去帮助快速的建立认知和了解。对于真正了解一个项目来说，其实用标签本没有意义，或者说反而是简单化了。神盘不是麓湖的标签，如果用一个词概括，那应该是：生态。麓湖是一个很复杂的多面体，它的生态性是最大的特点，包括生态性的完整性、丰富度，在中国确实无处其右。麓湖生态城总规划面积8300亩，无论是2400亩湖水，600亩公园，还是4200亩可开发用地，在建筑面积710万方中，住宅面积540万方，公服面积15万方，公建面积155万方。这么一个超级大盘，不同的业态，不同的人群，不同的产业，未来居住人口达10-20万人，这就是一个小城市，是一个大生态。所以，罗总说到“生态”，才是它的特色，既有狭义的水生态，又有自然环境生态，城市生态，人群生态，它是一个完整的复杂系统，而且这个生态还是不断的演进，逐渐的生长中。湖与城，人与空间，商业与住宅，产业与消费……请记住它本来的名字：麓湖生态城。麓客是一个具有特定精神内涵的概念，代表了一种开放、多元、充满活力的生活方式和精神追求。麓客不仅仅是一个地理上的群体，更是一种理念的体现，强调的是共同的价值观和对高质量生活的期许。
麓客，不一定是麓湖业主，一定是热爱麓湖式美好生活的人。自2008年发起麓客，数量在逐年增多，思想也日益丰沛，在他们当中，有乘风破浪的姐姐，也有元气满满的哥哥，有会种菜、乐意跟邻居分享收成的热情大爷，也有审美公益两手抓的艺术家。在麓湖，有一位“超级麓客”邝爸，把麓湖的公益事业纳入了自己的“人生下半场”，他构思出了清晰的社区蓝图，并在蓝图中明确提出：要在人文上留给我们的子孙一个可以传世的家乡；在环境上留给养育我们的城市永恒的遗产；在机制上为发展中的社会提供一份样本和经验。罗总多次提到麓客，是他们的群智涌现，让麓湖越来越好。这也是麓湖“平等、开放、共创”理念的体现。罗立平说到，在今年起，会把麓豆作为业主活动奖励，100麓豆相当于1元钱，可以用于麓湖社区内商业消费。麓豆是麓湖小程序内的“货币”系统，如同龙湖的珑珠，阿那亚早期的享梦卡。来了之后，一是能体验麓湖的丰富商业业态，感受到生活的美好，增强与社区的互动，为交付之后的入住，提供情感链接。二是麓豆的消费支撑了麓湖的现有商业运营，增加了流动性。三是麓豆消费不限定商家，由业主自主选择，他们自然会在更喜欢的店使用，对商家经营也是激励，也筛选出更具竞争力的业态。麓豆不止于新业主的赠送获取，通过社区活动，社区公益等各种都可以获得麓豆，当然也可以与RMB互换，充值获得。麓豆在后续社区应用中，会有越来越大的功能，比如停车费，物业费等。麓豆，或许将串联起未来商业场景，可以想象的空间很大，它也会随着麓湖的生长而变化。麓湖美食岛是实验性质的探索，它本身是麓湖住宅地块的一部分，设计有大量的独栋商业、美食街等和商家共创，一线临湖的环境以及聚集了大量黑珍珠、米其林等特色餐饮，而吸引了成都前来消费的人群。如果说美食岛是麓湖商业的1.0，那么麓湖商业的2.0就是麓坊了，而今年大火的CPI就是麓湖商业3.0。天府美食岛于2020年开启，位于麓湖的4A级微度假景区「麓湖水城」的主入口。它是麓湖依托城市稀缺的湖泊与湿地场景优势，以临建的策略试水主题性餐饮商业。老罗说到决策美食岛的三个动因：第一，天府美食岛可以为当时周末游客如织的麓客岛提供餐饮配套功能，第二，希望为未来水镇规划的「美食岛」组团进行迭代试验。第三，餐饮是在不成熟地段最易存活的商业业态。开业后的美食岛成为了区域商业的新名片，「银庐」「子非」等成都最优秀的黑珍珠餐厅汇集于此，并曾在疫情期间创下了单店全年业绩近亿的数据。麓湖商业2.0的重要实践是社区商业「麓坊中心」。麓坊由A、B两馆分阶段规划拼合构成，A馆是2019年就已经落成的基配型商业，B馆之后经历了规划调整，时隔4年在2023年完成落地。麓坊中心作为核心业态的餐饮坪效，达到了1500元/㎡的平均水准，周末与平日的消费也没出现较大落差。麓坊业绩的持续上升趋势，体现了麓湖商业在场景营造与非标商业创新方面的影响力。之后，麓湖商业持续升级，比如在海浪公园，做了麓坊延展区的零售尝试；在麓镇焕新中，是欧洲小镇的「旧改」探索，在海南世纪海角，是主理人商业的在地孵化。每一次，麓湖都在突破创新，探索新可能。麓湖商业的3.0代表是2024年4月开业的CPI。麓湖CPI解决了麓湖水镇的最大挑战——零售商业的破局。在不成熟区域如何做出好的零售内容，潮汐式人流对项目持续经营的挑战，这两大难题在CPI克服了。至12月，CPI已经有4家店月流水破百万。而且周末与周中营业并无明显差异，甚至周中的转化率好于周末。现在CPI已经成为成都潮人的网红打卡地，也成为全国非标商业的标杆学习案例。在罗总看来，这是麓湖商业的以战养战，迭代进化，如波浪一样，一浪叠加一浪，奔涌向前，创新没有止息。在未来两三年，麓湖水镇项目将正式起航，以每半年一个新项目的速度面世。记得2020年，麓湖第一次踏上80亿元时，万华重新梳理了其核心价值观，经内部高管团队探讨，由总裁罗立平执笔，董事长汪俊刚签发，将其总结为：万华十规。手哥曾经在万华集团看到过这十规，在电梯正对面，看似不起眼，但是其理念贯彻却沉入万华的骨子里。无论是商业的持续进化迭代，还是十年麓湖的长期笃定，无论是建筑风格的不拘一格，还是自我突破的创新精神，无论是专注舍得的匠人精神，还是开放包容的组织建设，无论是大盘麓湖，还是全国新探索，在重庆，在武汉，在海南……罗三最说，“我不在乎是不是亏损，我关心的是能不能保持第一品牌。”成为第一品牌，一定是产品为基，用户为先，同时又引领行业。
万华十规，是麓湖之所以成为麓湖的底色，每一条的践行，是刻在骨子里的坚持，这也是长期主义。罗三最说，麓湖要赢两次，不仅大盘开发成功，资产价值也要倍增。物业增值与商业活力是“赢两次”的太极双鱼，相互促进，互为增长。
要实现这样的野心，麓湖要走面向未来的发展之路——找到企业的第二发展曲线。所谓第一曲线与第二曲线模型，是将企业的发展过程视作一条“S”型的曲线：前期不断试验，发展缓慢，随着不断积累，在某一个临界点会迎来一段爆发式的增长期，曲线持续向上。麓湖现在正处于住宅开发销售的红利期，而这条 S 型曲线，未来将不可避免地达到高峰并增速放缓、停滞。为保证企业的可持续发展，建立第二发展曲线变得必要，而且必须要在第一曲线的上升期就开始进行探索。按照麓湖目前可开发面积，静态可售货值约有1000-1200亿元，即使年销售100亿元，也需要十年时间，麓湖可谓是提早十年开启第二曲线。麓湖的创新，不仅是外在看到的建筑设计，也不止于社群等显性举措，更在于组织机制的创新。麓湖鼓励创新，给予试错机会，这让每一位万华人都迸发出满满的活力和创新力。内部根据课题设有不同的小组，做各种创新探索，这种组织创新激活了内部源动力。《创新的扩散》一书中说到，2.5%的人是创新引领者。麓湖创造了一片水面，让勇于创新的人，在这里有属于自己的大江大河，澎湃奔腾。在万华，对于年轻人一样信任并给予空间，在全集团4100多位员工的平均年龄线是36岁，平均司龄5.5年。仓廪实而知礼节，良田沃土育好苗。在好的机制下，创新也如赛马一样你追我赶，日新月异。麓湖的水环境治理，通过在麓湖的实践，已经成为行业领先，开始对外输出；麓湖的社群运营延伸出的CCC成都社群大会，已经举办四届，成为行业盛事；成熟一个，放手一个，给予机会，最终成为主角，站到C位。每一个C位，都是对麓湖的拱卫，相互吸引，彼此映照，如同宇宙星系。有人说，阿那亚的灵魂人物是马寅，那么麓湖的灵魂人物必然是罗立平。手哥一直认为，产品即人品，创始人气质就是企业气质。在每一个值得长久探寻的企业背后，都有一个值得深度研究的操盘手。罗立平15岁上清华大学土木工程系，可谓是天才少年。在90年代初，他在海南见证过地产泡沫，2001年参与操盘麓山国际社区，之后操盘麓湖生态城。他经历过中国房地产几次起落周期，于市场有敬畏心，他更欣赏港资企业如太古地产这样的稳健潜行者。在掌舵企业上，他更重视安全稳健，比如负债率，比如住宅与商业的比例，比如开发与营销的节奏把控，比如成都与全国的战略布局。老罗本人也是保持好奇、持续探索新知的带头人。每年全球考察学习，犹如吸星大法，每每遇到有创新或启发处，用手机记录下来，敏锐捕捉全球新思维，在万华日常工作中激活提取。他是麓湖创新的超级操盘手，从前期设计，到后期运营，他一直站在麓湖的C位。即使麓湖被行业奉为神盘，他依然“战战兢兢，如履薄冰”，每一阶段都有不同的敬畏，举头三尺有神明。在老罗看来，麓湖的灵魂人物，是每一位麓客、每一位热爱美好生活的人。麓湖的水面之上，是可见的建筑，空间，活动，精彩纷呈。在水面之下，麓湖有更多尚未浮出的新探索，还未被更多同行关注的新鲜事。在渔获节上，老罗的时间被拍卖，如同巴菲特的午餐，业主们纷纷举牌，热烈程度不亚于苏富比佳士得大拍，最终老罗限定了上限，有幸拍到的业主姐姐兴奋不已，拍照为证领走“拍品老罗”。
麓湖的社区报已经改进到了第四版，还没有刊出。为什么在线上如此发达的时代，麓湖要逆潮流做一份纸质报？而且还是仅限于社区流通。老罗自有他的思考，且待揭晓。麓湖渔获节的邻里宴每年举行，有不少的赞助企业想挤进来，往年郎酒都是支持头筹，今年终于有一家新的酒业挤入其中，如同中了大奖。这也是麓湖的平等体现。跟罗总访谈整理出来了5万字的实录，再提炼后，又经过沉淀，出此10条。或许，带给你一些湖面之下的启发。麓湖，不在于建筑，不在于社群，不在于活动，不是单一的构成，在于埋藏其中，串联起来的生态。麓湖不是细胞，不是器官，不是局部，而是整体，是进化的生命，是共同体，是生态城。
如同沈从文给予的启示，“照我思索，能理解“我”，依照麓湖的底层逻辑，去发现，去体悟，才能找寻到神盘的神，才能找到自己的路。这，是麓湖成为麓湖的根本，也是麓湖之于行业的意义。—九思营造【品牌传播+营销咨询+文旅运营】实战专家—