上海土拍收官激战：贝壳胜象屿，宸嘉豪补仓

地产深度报道

2024-12-31 18:08发布于上海国际金融报旗下《地产深度报道》官方账号

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1.上海土地市场迎来为期两天的收官之战，共7宗涉宅地块成交，总收金约192.3亿元。

2.民企宸嘉发展在徐汇龙华地块竞争中脱颖而出，以43.82亿元封顶价摘地，招商+越秀联合体惜败。

3.贝壳旗下的贝好家拿下奉贤区奉贤新城10单元17-02地块，成交总价6.97亿元，溢价率13.89%。

4.国央企方面，金茂、招商分别加码补仓，金茂连下三城，总出让面积超24万平方米；招商牵手越秀拿下一宗长宁地块。

5.由于此次土拍，2024年上海集中供地共出让48宗宅地，总出让建面337.36万平方米，土拍成交总金额为1321.62亿元，与去年相比大幅减少。

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岁末之际，上海土拍迎来为期两天的收官之战，这场颇具看点的竞拍既为2024年申城土地市场画上圆满句号，也为明年楼市传递出更多积极信号。
12月30日至31日，上海土地市场进行第八批次出让活动，共7宗涉宅地块，分布于徐汇、长宁、宝山、奉贤和自贸区临港新片区等地，总起拍价高达164.8亿元。
最终，7宗地块全部出让完成，共收金约192.3亿元。

01

宸嘉豪赌徐汇龙华

本场土拍中，最具看点的莫过于民企宸嘉“硬刚”国央企，重金押注徐汇龙华的戏码。
徐汇区S030501单元N06-22地块位于内中环间，地处发展成熟的龙华板块，周边配套齐全，地块起始价31.3亿元，出让面积约2.19万平方米，容积率低至1.59，中环内低密配置给房企未来打造高端住宅提供了较大的想象空间。
更重要的是，龙华板块距离今年新诞生的国内单价最高“地王”——徐汇区斜土街道xh128D-07地块所属的徐汇滨江板块不远。开拍前，市场多将两宗地放在一起做比较，预测热度不低。
正式开拍后，4位竞买人宸嘉发展、保利发展、中海+徐汇城投联合体、招商+越秀联合体，出价干脆，拿地意愿强烈，报价被不断刷新，增价幅度也从最初的200万元逐步升至1000万元。
历经101轮报价、50多分钟的剧烈竞拍，地块达到中止价43.82亿元，溢价率约40%。按照规定，竞买人需确认是否接受中止价，并进入竞“高品质建设”指标环节。这时，保利发展、中海+徐汇城投联合体举手示意放弃，另外两家再战。
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上海中原地产首席分析师卢文曦表示，部分房企比较在意竞高品质建设方面的投入，会增加开发成本，压缩利润空间。
最终，宸嘉发展以43.82亿元封顶价、7000元/平方米装标、1840平方米公共服务设施面积的代价摘地，招商+越秀联合体惜败。超12.6万元/平方米的成交楼面价也让外界猜测“未来入市有望冲击20万元”。
拿地的宸嘉发展是一家年轻的房地产企业，成立刚满4年，在上海口碑分化。
其操盘的普陀长风板块的嘉佰道在今年5月认购，422套房源获1000组认购，一度跃升为当时的网红盘，在产品开发打造上具备优势。然而在认购期间，因售楼处材料审核周期长、多次驳回材料等原因，其被购房者认为存在“人为筛客”，进而引发了维权事件。
这次力压国央企夺得徐汇龙华地块，宸嘉发展或许想再造一个“嘉佰道”。
企查查显示，宸嘉发展法定代表人为郭斌，崔帅任为董事长，梁飞任监事。三人此前都曾在中海任职。其中，崔帅曾担任中海地产上海公司总经理，梁飞为副总经理，而郭斌曾任中海地产海南公司总经理。“中海旧将”操刀，也为重金摘地增添了几分底气。
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左宇 摄
除宸嘉发展外，民企贝壳旗下的贝好家也有斩获。其拿下了奉贤区奉贤新城10单元17-02地块，成交总价6.97亿元，溢价率13.89%，折合楼面价约2.28万元/平方米。市场认为，该地块距离轨交奉贤新城站500多米，且一街之隔就是龙湖天街，生活氛围浓郁，适合刚需购房者。
这并非贝壳首次涉足宅地开发领域。早在9月，贝好家曾以近11亿元的价格斩获了成都锦江区金融城三期地块。当时公司透露，项目将打造成高端住宅产品，预计全流程由贝好家团队自主操盘。
此番首次亮相上海，也是第一次在一线城市拿地，卢文曦认为贝壳最大的优势在于营销，区域内二手房交易活跃，公司累积不少客户，且项目体量不大，流量型产品比较适合该企业先在上海练手。
这些民企竞相拿地也向市场传递了更多积极信号。卢文曦评价，随着楼市企稳，市场情绪回归，房企对未来市场趋稳向好的信心在增强。

02

金茂、招商加码补仓

民企现身摘地的同时，国央企一些“老面孔”也在积极补仓。
第八批次土拍中，央企金茂上演帽子戏法，将3宗宝山地块尽收囊中。
具体来看，宝山区N12-0402单元K1-11地块和宝山区N12-0402单元D1-04地块相距较近，均位于宝山淞南板块，外环内，有地铁规划预期。数轮竞拍后，金茂+招商蛇口联合体接连竞得这两宗地，成交价分别为43.07亿元、29.29亿元，溢价率16.03%、14.86%。
另一宗宝山区BSP0-0801单元13A-01、02aA-04地块则是底价成交，金茂联手杨行城市建设、宝冶竞得，成交价31.16亿元。整体来看，3宗地块合计总价超103亿元，总出让面积超24万平方米。
这对金茂来说，极大地缓解了在沪的土储压力。
中报显示，金茂2024年以前在上海获取的物业开发项目有5个，为上海中环金茂府项目、静安天悦项目、横沔二批地08-02地块、普陀金茂府项目和未来城项目，合计可售面积约71万平方米。其中，中环金茂府、横沔二批地08-02地块已在今年多次开盘去化。
但近两年金茂的补仓动作不多，去年7月，其获取了中环金茂府项目，间隔一年多，才在今年11月联合华润、建发房产以底价15.81亿元竞得了普陀桃浦地块。此番连下三城，及时增加了储备粮。
持续补仓的还有招商。本次，除了联合金茂摘下的2宗宝山宅地，其还牵手越秀，拿下一宗长宁地块，成交价21.83亿元，溢价率24.54%。三宗地块合计涉及金额超94亿元。
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吴典 摄
有人春风得意，也有人抱憾而归。
第八批次中，中海与保利发展均参拍了徐汇龙华地块与长宁地块，颗粒无收；象屿地产则报名了奉贤新城地块，最终不敌贝壳。
需要注意的是，此番未能补仓，中海地产的处境就显得有些尴尬。
前11月，中海地产以521.64亿元的权益销售额，高居克而瑞上海房企权益销售金额排行榜首位，拉开第二名超292亿元。这主要得益于中海领邸和中海顺昌玖里两个高端豪宅项目的热销。
但根据2023年年报，中海地产在上海的在建项目仅剩中海领邸、中海顺昌玖里/恒昌玖里、海上和集3个，目前正陆续去化。2024年，其仅在第六、第七批次土拍中，各摘下一宗杨浦定海社区地块，合计出让面积约4万平方米，“弹药”补充明显不足。明年能否蝉联销冠称号，还需静观其后续拿地情况。
随着第八批次土拍落幕，上海2024年土地市场也正式收官。
据中指研究院数据，2024年上海集中供地共出让48宗宅地，总出让建面337.36万平方米，土拍成交总金额为1321.62亿元，与去年相比大幅减少。
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制表：左宇
记者 左宇
编辑 孙婉秋
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