划重点
01广州近日宣布新楼盘首层及二层部分架空或无围蔽的公共空间不计入容积率建筑面积，有助于开发商充分利用公共空间和提高楼盘经济效益。
02然而，这一调整引发争议，主要在于公摊面积越来越小，可能导致税费不公和房地产市场波动。
03由于报规先后顺序问题，同区域楼盘使用率差距巨大，让先开发的房企陷入被动降价销售。
04此外，超高使用率产品引发关于税赋公平与效率的讨论，因为同样套内可使用面积的产品，在建筑面积上可能有较大差距。
05广州等个别城市先行先试，提升住房使用率和土地可建面积，但先发优势不可能持久，可能带来房地产市场或财政冲击。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
文｜邓浩志
广州近日宣布：新楼盘首层及二层部分架空或无围蔽的公共空间，不计入容积率建筑面积。
这次建筑规范的调整，一则意味着开发商可以更充分的建设和使用这些公共空间，为业主带来更丰富的活动场所。二则是楼盘可以节省更多的计容面积，也就是在同一个楼盘，可以建设更多的可售的面积，楼盘的经济效益也将获得提升。这对想在广州拿地的房企是一个利好。最终也会促进广州的土地市场的活跃。
最近，广州一轮又一轮推出新的建筑规范，不但让户内使用率越来越高，也让公共区域越来越可做的文章越来越大。这种做法在市场上产生了一个所谓的住宅4.0版本的新概念，大致意思是一种史无前例的高使用率产品的出现。但实际上这完全不是设计和产品上的创新，只是因为规范认定发生改变，从而产生了更多灰色空间（比如阳台和飘窗台）的出现。由于规定调整之前和之后的影响是巨大的，所以这也让广州的建筑新规产生了很大异议。
主要有几个方面：
1、就是我之前已经分析过的，广州及出台类似政策的城市出现了不可思议的新产品，比如100%以上的使用率，公摊为“负数”的产品。
一是外地同行和消费者表示惊讶和理解不了。二是由于报规的先后顺序问题，导致同区域楼盘使用率差距巨大，让先开发的房企完全陷入了被动态势，他们只能大幅降价才能卖得动。而这种亏损并不完全是市场造成的，更有一部分是规范调整所产生的影响。所以据说近期有部分楼盘对主管部门提出了意见。当然，影响的不止同区域的新房，整个板块内的二手房市场也同样受到冲击。
2、对税费的不公。
最新的超高使用率产品，60多平米可以做3房2卫，这在旧产品中要90平以上才能实现。而目前140平方以下的户型，已经能做到以往大概180平米的效果。但在契税的征收标准中，90平米，140平米是契税会否增加的“红线”。
税收优惠措施大致如下：
首套房：
90平方米及以下的普通住宅，税率为1%；
90平方米以上的普通住宅，税率为1.5%；
二套房：
90平方米及以下的普通住宅，税率为1%；
90平方米以上的普通住宅，税率为2%；
家庭唯一住房：面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
家庭第二套住房：面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
所以，同样套内可使用面积的产品，在建筑面积上可能有较大差距，这将直接影响到征收契税多少的不同。所以也一定会引来关于税赋公平与效率上的讨论。
3、广州等个别城市先行先试，让住房使用率大幅提升，让土地可建面积大幅提升，让开发商也提升了物业开发的利润空间。但这种先发优势注定不可能持久。因为之前我已经说过了，这类所谓的4.0住宅引来了房地产行业，不同消费者，还有其他城市的羡慕嫉妒恨。最终，要么各地都效仿，都推出越来越宽松的建筑设计规范，让偷面积越来越严重，这也可能是城市土地市场竞争越来越卷的一个结果。或者某一天主管部门突然叫停这种不断放宽容积率，不断放大半敞开空间比例的做法。但无论是哪一种，对房地产市场或某些城市的财政冲击可能都是巨大的。