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展望2024年，悉尼房产市场的价值仍在稳步上升。尽管待售房源数量有所增加，但强劲的买家需求依然是推动整体价格上涨的核心因素。然而，随着上市房源的增加、房价可负担性受限，以及高利率环境的持续影响，价格增长在过去几个月明显放缓，并呈现出逐步回落的趋势。目前，悉尼房产市场面临的主要问题是高税收和高房价导致的低可负担性，以及经济疲软引发的投资者信心下降。
悉尼总房源量
悉尼30日内新上房源量未来十年，悉尼的人口密度将进一步增加，这已成定局。预计到2034年，新南威尔士州将新增近100万人口，其中超过65万人将选择定居在悉尼。这一增长将进一步加剧悉尼本就供不应求的房地产市场压力。虽然这意味着悉尼房产市场在长期内仍具增长潜力，但短期内受到多重因素的影响，投资者需更加审慎地制定策略以应对挑战和机遇。
2025年市场展望
根据CoreLogic的数据，从疫情初期到2022年1月的周期性高峰，悉尼住宅价格上涨了25.4%，随后在2023年1月的低谷前经历了13.8%的跌幅。
目前价格仅比前一轮高峰低1.4%，因此新的价格纪录有可能在经历2025年上半年的小幅回调后，于下半年末或2026年初创下。然而，由于经济数据未显示任何强劲复苏的迹象，个人认为整体涨幅可能不会超过4%，预计将与通胀保持一致。所以2025年悉尼房地产市场或将经历“前缓后升”的格局：• 上半年： 在高利率环境下，买卖双方的信心或将保持低迷，市场表现较为缓慢。• 下半年： 随着利率的下降，买卖双方的信心有望回升，市场活跃度或将重新增强。
悉尼房地产市场最新整体情况
尽管待售房源数量增加以及房价上涨导致负担能力下降，但新房建设放缓限制了新增住房供应，使买家需求集中于现有房源。2023年，悉尼高端房产市场引领了新一轮房产周期，但在经历了一轮大幅上涨后，由于可负担性问题，价格较低的房产近期表现出更强劲的价格增长。
悉尼房价四分位涨幅情况
悉尼房地产市场正呈现出优胜劣汰的态势，投资者和买家需密切关注各细分市场的动态，尤其是针对BTR（租赁型公寓）项目的推进及新项目的审批情况。据预计，到2028年，悉尼将有约10,000套BTR房源入市，且未来几年这一供应量将持续增长，为市场带来新的投资机会与挑战。
Build to rent项目数据
买卖双方信心展望
中期来看，随着未来一到两年内利率的下降，买卖双方的信心将逐步恢复，买家预计将重新进入悉尼房地产市场。然而，负担能力仍然是许多潜在买家面临的主要挑战。买家的支付能力将受到收入水平的制约，因此，如果投资，依旧建议聚焦于那些收入增长快于平均水平且居民收入来源多元化的地区。类似于布里斯班的情况，应重点关注悉尼的富裕内环城区和正在进行城市更新的中环城区。这些地区的表现将优于价格较低的郊区，因为后者的居民在未来几年仍将面临较大的购房压力。
2025年悉尼房产区域推荐
2025年，受人口结构调整、生活方式偏好转变以及经济因素影响，悉尼某些类型的住宅投资将优于其他类型住宅。由于家庭，尤其是有孩子的家庭，对空间的需求持续增长，优质住宅在成熟且富裕城区的需求预计将保持强劲。尽管悉尼独立屋的中位价较高，位于优质地段的家庭住宅依然具备稳健的长期资本增值潜力。• 3-4间卧室的独立住宅
• 位于成熟社区，拥有宽敞的土地600平以上最佳
• 靠近优质学校、便利设施、交通枢纽和绿色空间
东部城区：Randwick、Coogee和Maroubra等区域因其优越的地理位置，靠近市中心、海滩、高质量学校以及生活便利设施，一直以来都深受家庭青睐。这些区域不仅具有强劲的长期增长潜力，而且租赁需求稳定。下北岸：投资者可以考虑Willoughby、Lane Cove和Artarmon等区域，这些家庭友好型社区不仅拥有优质学校和绿地空间，还交通便捷，距离市中心较近，深受租户和购房者的青睐。北部海滩区：在北部海滩，Dee Why、Mona Vale和Freshwater等区域吸引了希望享受轻松海滩生活方式的家庭。这些区域不仅靠近优质学校和户外活动场所，随着人们对生活质量和远程工作需求的重视，展现出强劲的增长潜力。联排别墅因其相较独立屋更具性价比，并且提供便利的生活方式，正逐渐成为投资者和自住者的首选。随着悉尼逐步向中密度居住模式转型，联排别墅的需求预计将持续增长，特别是在经历城市更新的中环城区。• 3-4间卧室的现代设计联排
• 位于低密度开发项目内，双层土地200平以上最佳
• 强调功能性居住空间和拥有私人庭院
• 靠近便利设施、交通枢纽和社区配套设施
内西区：Marrickville、Dulwich Hill和Petersham因其丰富的文化氛围、便利的CBD位置以及持续的区域建面更新，成为联排别墅投资的理想区域。这些地区深受年轻专业人士和家庭的喜爱，能够在城市生活与郊区空间之间找到理想的平衡。圣乔治地区：Hurstville、Kogarah和Carlton这些区域凭借基础设施的提升以及靠近悉尼CBD和机场的优越位置，正经历显著的增长。特别是联排别墅的需求非常强劲，成为家庭和专业人士的热门选择。西北发展走廊：Rouse Hill、Kellyville和Castle Hill凭借不断扩展的基础设施，包括购物中心和学校的完善，成为联排别墅投资的热门区域。这些地区在提供经济适用性、便利性和优质生活方式方面具有明显优势。相比高密度公寓开发项目，精品型、家庭友好的公寓在过去几年中表现出色，并在未来有望继续优于市场表现。目前，投资者可显著低于重建成本购买成熟的精品公寓，这进一步提升了其吸引力。公寓投资的关键在于选择位于人口增长区域的小型低层建筑，这些地区始终对年轻专业人士、学生和退休人士具有强大吸引力。投资者应优先考虑具备以下特征的公寓：• 宽敞的1-2卧室户型
• 配有阳台、现代化装修
• 靠近咖啡馆、餐厅和公共交通
东部海滨城区：Bondi、Bronte和Coogee因其靠近海滩、城市中心以及丰富的餐饮和购物选择，始终受到高度需求。特别是那些拥有海景或便捷海滩通道的优质公寓，长期表现卓越。内城区：Surry Hills、Darlinghurst和Redfern是以生活方式为核心的热门城区，深受年轻专业人士和情侣的青睐，这些区域提供活力十足的城市生活，且紧邻工作场所、餐饮和娱乐设施。在这些地区，设计精良的低层公寓项目仍能带来稳健的租金回报和资本增值。综上所述，未来两年随着买卖双方逐渐认识到通胀得到有效控制以及利率下调预期的增强，市场信心预计将逐步回升，交易活动也将随之增加。在2025年，我认为这是本地投资者和自住买家在大众尚未全面进入市场前抓住房地产投资机会的关键窗口期。