西安售楼处的场景革命

西派天著的售楼部上周末开了，海洋风格让人耳目一新，我随便拍了几张照片发到了新注册的小红书上，结果浏览量1.5万+、点赞收藏将近300。

我们公司的汽车博主说，小红书上这个浏览量是非常不错的，特别是对于普通账号来讲。

咱也不懂，咱就信以为真吧。

除了西派天著之外，中铁阅湖的售楼部里，本周挂牌了陕西省图书馆中铁阅湖分馆。

能让国家一级图书馆陕西省图书馆在这里挂一个分馆的牌子，可以想象这里的书香氛围。

不管是西派天著的海洋美学艺术馆，还是中铁阅湖的陕西省图书馆中铁阅湖分馆，你会发现西安售楼处的场景革命不断在升级！

从咖啡馆到书店，再到海洋馆

西安的售楼部掀起场景革命，实际上不是今年才有的事情。

2016年上半年的时候，西安就曾经掀起过一轮主打体验感的售楼部，代表项目是华远海蓝城、白桦林国际、万达西安ONE。

当时的背景是，西安楼市经历了2014年、2015年的低谷，又刚好处于2016年四季度行情启动的前夕，大环境之下开发商希望通过新的营销方式，能够给到访客户带来体验的同时，从而带动项目销售。

售楼处这种场景革命的核心是：淡化此前的销售功能，而通过咖啡馆、图书馆等方式为到访者提供一处空间，而不只是一个卖房子的地方。同时，通过文化的力量提升了项目整体的气质！

塞尚沟通的老板胡瑞龙，在当时还打造了一个品牌：Alamos讀·品·會。

Alamos讀·品·會的定义和逻辑是：以咖啡、书吧为基础载体，以意大利文化营造出主体氛围，以社群交流互动为主要展现形式，以展览、聚会、品鉴、文化沙龙等文创体验为拓展表现，形成一个集社会资源聚会、分享、互动、交流为一体的复合体验空间。

实际上，在西安之前，售楼处的这种场景革命，在深圳等城市已经出现。

这其中，最具代表的就是深圳宝能城的册之丘。5年前到深圳参观的时候，专门到这个地方参观过，在这处4000㎡的社区书社里，可向市民免费提供15000册中外文及儿童书籍的阅读服务。

整个4000㎡的构成是：2250平方米的书吧+250平方米休息区+80平方米咖啡馆+150平方米儿童馆+120平方米展示美学馆+240平米的屋顶花园。

虽然说宝能现在陷入危机了，但宝能城册之丘依然值得被记住。

2016年四季度开始，西安楼市行情启动，接下来的几年西安楼市一片火爆，这个时候已经没有开发商愿意沉下心来投入时间、资金、空间来延续之前的售楼处场景革命了，大家都忙于摇号卖房……

当然，当年的售楼处场景革命，有些东西实际上是有延续的。当会所已经成为各大项目的标配时，不管是独立的会所，还是架空层的泛会所，此时就需要更多的内容去填充会所空间，健身房、图书室、私宴厅等已经成为各项目会所功能区的标配，只不过不同的项目给出的空间大小不同罢了。

信达凌玺臺会所实景

在这其中，招商雲墨、招商揽阅、信达凌玺臺等紧邻学校主打书香氛围的项目，则在图书馆部分给出了更大的空间，实现了小区浓厚的书香氛围；保利阅云台则引入了樊登书店，中国铁建西派玺悦、中国铁建语澜溪则引入了万邦书店社区店。

中铁阅湖，则将生活体验馆实现了进一步的升级，在整个会所的负一层打造了约1300㎡沉浸式儿童友好体验会所，包含有魔法森林蹲蹲儿童主题乐园、沉浸式的阅读空间【全知山谷-水镜书阁】等。其中，全知山谷-水镜书阁就是读书阅读空间，一亮相就成为西安网红打卡地！

与其它项目的体验馆/会所以咖啡馆、图书阅读等功能为主不同的是，中国铁建西派天著则在西安打造了首个海洋美学艺术馆，一亮相就让大家感到惊艳，将西安售楼处的场景革命卷出了新高度！

艺术馆外部，约9.3米高LED曲面屏，将整个售楼处打造成海底的光影世界。在这里，人们仿佛潜入海底，与神秘的海洋生物共舞，感受着大海的无限活力。

在馆内，创意巨型地面缸体——亚克力海下森林，十余种海洋鱼类在水下珊瑚造景中穿梭游戈，展现出五彩斑斓的海底世界！

卖完房后，后期运营是关键

事实上，不管是独立的会所，还是架空层打造的泛会所，这些被开发商在销售阶段作为卖点的小区配套，在接下来面临最重要的是后期运营维护。

毕竟，项目售罄交付之后，这些空间的维护是需要人力、资金的投入的，更多的时候需要专门的团队来完成。

此时，面临的问题是：后期运营团队，到底是由开发商来承担，还是由物业公司来承担？或者是由第三方来承担？另外，运营成本问题如何来解决？

还有一个问题就是小区的这些公共空间是否对外开放？不对外开放的话，紧靠小区业主是很难支撑起运营的，特别是规模较小的小区更是难上加难；对外的话，又涉及到了外来人员、收益等问题。

总之，这些都是接下来需要摸索的。

同时，面积较大的阅读空间、咖啡馆等，还需要丰富的活动、资源的导入来维持运营。

从西安此前已经交付的小区来看，有的会所已经出租给了第三方，成为游泳培训、健身房、教育培训机构等；有的则已经处于闲置状态，物业费标准根本无法支撑起日常运营维护。

一个小区的会所要想保持交付后正常的运营，需要多个条件的支撑：

• 1.较高的物业费，西安在售的一些小区算上增值服务的话物业费在5元/㎡·月以上；

• 2.小区有足够的住户，起码需要1000户以上；

• 3.开发商实力足够强大，并且是真的想做好小区后期运营，愿意在后期运营方面投入。

上述三大因素中，物业费这一点，可能是很多刚需盘很难实现的。对于刚需购房者来讲，会所其实比较鸡肋，与其关注会所，大家不如多关注一下实际得房率、阳台赠送面积等这些跟自己有关的。