2023年楼市总结，提了一二手房脱钩。（延伸阅读：2024福州楼市，请小心“脱钩”）
今天来做下2024年的总结。从玄学角度，结束八运，2024年是九运离火的开端。
如果此刻让你回顾2024年福州楼市，你会想到哪些关键词？学区房变局？豪宅热销？福州国企崛起？板块分化？交付即维权？远郊板块的9999？
这几年，楼市的核心逻辑是逐步破除过去10多年发展周期对个人形成的思想钢印，比如楼市永远涨，比如小户型保值。
但2024年，购房者和房企最大的感受，就是不断调整的政策，以及颠覆三观的结果。
对购房者而言，一年经历了2次首付比例的调整，以及鼓楼区部分TOP二手学区房提前锁3年，新房提前确立学区等全新政策。
对房企而言，住建新规出炉，给予企业产品力的空间，也加剧了营销的内卷。
2024年，告别过去的楼市发展模式，在限售、限购等条框陆续被解除后，我们终于见到最真实的市场。
本相已现，2025年起，房票与征迁等政策端的巨大能量，将重塑福州楼市。
01
2024：给C端减压
2024年，对购房者和房企而言，都是等等就有惊喜的年份。
购房者，有两个关键政策转折点。
第一，517新政。明确提出取消房贷利率下限，降低首付、政府回收商品房等具体举措。
福州首套房利率降到3.3%，创造了2009年来的新低。二套房首付也降低到了25%。
本以为是史无前例，但优惠还没停。
第二，国庆节新政。
福州住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。二套房贷款年限最长由25调整至30年。
早买早享受，晚买有折扣，在2024年尽显无疑。
福州购房不再区分首套与二套房
对房企而言，最大的感觉也有两个。
第一，土拍楼面价下降，成本省了。
以晋安湖和台江等地为例，上下半年，相邻地块的楼面价相差在4000-5000元/㎡。
与前几年福州土拍，动不动地价触顶，需要依靠乒乓球决定命运不同。如今虽然大多地价便宜了不少，但很多品牌房企反而更加慎重。
鼓楼的一些高溢价、小面积地块，往往是民企出手。
全年福州楼市热度最高的地块，是13.3亩的2024-52林业厅地块，竞价了81轮。最终3.85亿被碧全置业拿下。
此外，绿城、保利、建发和华润也都拿下了一幅地块。
第二，地价下降，进入产品力赛道后，反而意味着时代的阿尔法没了，营销人员压力陡增，内卷不断加剧。
住建部门不断调整规划：从四代宅到“好房子“，赠送面积与计容部分不断调整。
地价下降，再加上参数放松，风雨连廊、下沉式庭院，新入市的房子一个比一个卷，价格也随时可以调。
保利屏西天悦
如果从拿地到设计都没规划好，那后续营销再努力降价上分销，也会无力回天。
从房企到消费者，2024年政策核心还是偏向C端发力：降低房企的资金成本与提升产品力后，消除过去楼市的不确定性和不安全感，找找市场上是否还有一些被压抑的购房需求。
02
开始卷豪宅
2024年，楼市之难卷到了豪宅。过去几年，豪宅是避风港。
福州源、天悦、养云、璞云、玺云、天琴湾，无论福州市场的风向如何变化，都能走出独立的行情。
2024年上半年，福州的豪宅内卷还比较平静。
当时的楼市热榜TOP10上，在售的豪宅是天珺、天琴樾、华林雍璟。万科城市之光尚能位居销售榜第二。
天琴樾样板间
2024年下半年，福州楼市，进入了豪宅打架。
保利鼓楼三子，建发云开三色。绿城芝兰月华，国贸天琴樾尾盘，这里已是8个。
建发紫宸实景
再加上尘封多年的东二环泰禾的金府大院，最近准备入市。更何况福州市属国企，建总地产、榕发、新榕、左海手上都有鼓台与金山、王庄的地块，蓄势待发。
左海烟山江翠与建总流花溪打响金山之战的第一枪。明年福州市属国企入主金山的多个项目，面积段基本都在120㎡以上。
王庄与凤凰新村等地块，同样也应该是大面积主打。
豪宅赛道，做好了确实亮眼。鼓楼建发紫宸高歌猛进，快速去化。绿城芝兰月华，通过产品力，正名海派风格。
芝兰月华实景
就像当下汽车赛道，电动车依靠堆叠配置，已经打得燃油车节节败退。
豪宅赛道，与电动车赛道类似，如今更依靠科技与场景的营造。不少产品交付即落伍，交付即维权。
此刻，高悬在诸多豪宅操盘手头顶有2个问号：
第一，2025年什么地块要入市？清盘前有没有新盘出来抢风头？
第二，什么时候建筑参数又要调整了？比如容积率1.0左右的别墅地块是否会重出江湖？
年底土拍，新入局的福州地铁置业拿下2024-56地块，容积率已接近1.2了。离容积率1.0的别墅线并不遥远。
2024年上半年，不少人可能还在等，后续是否会出现放水，整体推动房价的走高。但到2024年年底，这一切都已经明牌了。市场上客户是有限的。
卖豪宅，也是有代际差的。和卖手机卖汽车一样，要有紧迫与急切感。
类似融侨外滩捂盘N年，直到2022年还有新房出售的营销策略，不能用了。
03
福州国企，实战演练
2024年，福州楼市的逻辑非常清晰，挣脱掉框架束缚，从市场端给到购房者与房企信心，看看是否能激发出一波需求。
今年国庆前后，股市联动楼市，走出的一波行情，就是一个非常好的示范例子。
今年上半年推出的“以旧换新“试点，则说明C端的交易环节比较复杂，单独交给一个APP或者一家公司，是比较困难的。（延伸阅读：福州拆迁户“以旧换新“，想说爱你不容易？）
2025年，经过了1年的松绑，福州楼市的逻辑可能就从市场主导，转向政策发力。这其中主要三个变量。一个是征迁，一个市属国企，一个就是房票。
福州各区这几天都对外官宣了2025年的规划。
无论是鼓楼、台江、晋安、仓山，征迁都是重点工作。甚至经常被提到的三江口南湖片区南侧地块，都要进行征迁。
那么在这个过程中，已经接受过市场化检验的福州国企，必然承担起红线内外的联动。
从算账的角度，已在厦门楼市重塑格局的房票，也必然出现在福州楼市。
厦门房票登上央视
这几天，闽侯南通的几十位拆迁户选择用房票置换了江湾悦城的新房。
但从全国范围来砍，不少外地房企不愿意接受当地开出的房票，因为担心兑换现金问题或者只能拍地抵扣土地款。
如果福州版房票新政在2023年前后推出，确实可能被动。但经过福州市属国企1年多的努力，福州鼓台之外，市属国企已经搭建起了相应的框架，形成了自己的品牌力。
建总地产新盘金山流花溪
假设房票在仓山进行启动，金山、南二环、江南CBD的诸多品质新房，也必将是诸多拆迁户的首选。
2025年，房票入市，很可能瞬间就改变不少楼盘从滞销到热销的命运。
一个盘的命运，既要考虑自己的奋斗，也要考虑历史的进程。
04
从金融逻辑到区域逻辑
2024年，不光是福州，北京、上海、深圳，都进行了楼市松绑。
纯松绑的市场化逻辑下，房企灵活开发产品，按栋取证，定价灵活，供应批次也增加。购房者的购房资格和资金比例也大大放松，让你应买尽买。
2024年福州楼市政策，整体步调和全国一致，偏金融属性。
但是2020年年底，10年期国债收益率在2.6%左右。2024年12月，十年期国债收益率下破2%，22年来的首次。
如果调整与松绑纯粹从金融逻辑走，上限空间被锁定后，再努力也很难超过。
更何况，今年的松绑背后，福州虽有新房与改善产品的亮眼表现，但二手房挂牌与法拍房数量等库存压力依旧不小。
所以2025年，福州楼市政策依旧会出，但或将更偏重地方性，政策的颗粒度也会更细致，仓山、晋安、鼓楼，都不一定相同。
地价与住宅参数可调整，商住用地属性可转，福州国企准备发力，推出区域性大政策的基本条件已经具备。
2025，福州楼市大变局就要来了。