摘要：三季度营、利由正转负（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
这两年的房企销售榜上，滨江集团绝对算得是黑马般存在。
12月26日，滨江集团一年一度的媒体恳谈会在胡家坪举行。会上董事长戚金兴的两句话让杠杆地产印象深刻。
一是他表示：2024年是滨江集团32年以来最满意的一年。二是他坦言，2025年“主动卧倒现在已经可以站起来了”。分别对现在和未来给予肯定和信心。
这份肯定和信心“含金量”有多少？通过各种公开披露的数据，我们一起来看看。
1、“最满意”一年：营、利由正转负
2024年度数据还没出，从最新三季报数据里杠杆地产看到，滨江集团似乎交出的是一份对比数年来最差的三季报。
图表来源|东方财富（特此感谢）
如上图东方财富数据显示，滨江集团2024年前三季度实现营业收入407.84亿元，同比下降12.09%；2023年同期为463.9亿元同比上涨133.5%。
对比近9年滨江集团三季报的营收增长情况，2024年是该司降幅第四高的年份，降幅前三名分别是2017年-53.47%、2019年-18.76%、2022年-18.69%。
利润指标滨江集团2024年的三季报表现更糟糕，前三季度归属于上市公司股东的净利润为16.33亿元，同比下降33.94%；2023年同期为24.73亿元同比上升20.23%。
对比近9年滨江集团三季报的上述指标增长情况，2024年是该司降幅第二大年份，最大的是2018年为-35.83%。
利润指标降幅更猛，反映的是房企目前普遍存在的利润率承压情况。
尤记得3年多前，滨江集团举行2020年度网上业绩说明会，戚金兴就回答投资者说，“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”当时这句话让市场觉得意外，放到如今这个数据算得上是正常水平，利润率为负值的都已经一大堆。
2024年前三季度滨江集团的净利率为4.34%，相比去年同期的6.33%下滑，但横向对比来看不算低。
2、财务确实稳，现金流异动
财务是滨江集团目前来看比较稳的一部分，这在目前的民营房企里实属不易。
如下图，2024年前三季度滨江集团总负债同比减少约245亿元，除了合同负债减少的201亿元，其他负债总共下降44亿。
这其中主要是短债下降。前三季度滨江集团1年内到期的非流动负债从去年同期的93.09亿元下降33.33亿元至59.76亿元；短期借款则从2022年同期的33.85亿元下降至今年的3.9亿。
相对增加较多的有两项，一是应付票据及应付账款，同比增长约16.7亿为63亿元；二是长期借款，同比增长10亿出头为273.2亿元。
图表来源|东方财富（特此感谢）
值得注意的是滨江集团的经营活动现金流略有异动。
2024年前三季度，滨江集团经营活动现金流净额较去年同期下降105.04%，为-14.07亿元，这也是该司近4年来这项数据首次净流出。
财报里滨江集团说，主要因公司维持较强的拿地力度，购买商品、接 受劳务支出相对稳定，但报告期内资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，与去年同期相比降幅较大。
图表来源|东方财富（特此感谢）
说到拿地，2024年滨江集团拿地幅度确实不小。杠杆地产不完全统计，截至2024年11月底，其取得土地20宗，其中19宗位于杭州，1宗位于南京。
克而瑞数据显示，2024年前11月滨江集团新增土地货值约559.2亿元，同比下滑43.66%，相比前11月的下滑52.78%有所缩窄。
从账面上看，滨江集团好像不太差钱，截至2024年9月末，其货币资金有291.2亿，2023年同期是299.2亿。
3、销售完成千亿，2025年会如何？
2024年，滨江集团已经完成销售额1000亿左右的目标，前11月销售额为1020亿元，同比下滑28.7%，全年销售额预计在1100亿以上。对比2023年该司销售额1534.7亿元，杠杆地产粗略计算出其2024年销售额同比降幅大概在26.7%左右。
2025年，戚金兴给滨江集团的销售目标还是1000亿元左右：1100亿元，这个数据和今年全年的销售额差不多，也意味着滨江集团对明年止跌回稳的“乐观”预期。
戚金兴的原话是：在这样一个不确定状况下还是能在1000亿元左右，如果幅度大一点的话就是能到1250亿元，幅度小一点的话就是在900亿元—1000亿元。
2020-2023年，滨江集团的销售额依次为1363.6亿元、1691.3亿元、1539亿元、1534.7亿元，实际上一直相对较稳。如果2024年是1100亿-1200亿这个区间，已经算近4年来降幅比较大的一年了。
不过当利空差不多出尽后，滨江集团确实有理由可以足够乐观。只是目前房地产市场整体来看离稳定尚有一定距离，能否在2025年实现全面回稳存在较大不确定性。
但梦想还是要有的，万一实现了呢？
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