虞晓芬：2025年要继续做好房地产政策储备丨对话2025
中国房地产报
2024-12-28 07:56
发布于北京
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对话嘉宾：虞晓芬
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长
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“稳住楼市”对维护好人民群体利益，稳定宏观经济，促进宏观经济健康发展意义重大。
中房报记者 苗野丨北京报道
“2024年，对于住建系统而言是极不容易的一年，全系统围绕4大板块18个方面62项任务扎实推进，在‘稳、进、立’上取得显著成效，在复杂形势下交出了一份沉甸甸的成绩单，来之不易。”虞晓芬表示，2025年将在稳增长、惠民生、防风险、促转型等方面更加积极作为、主动担当，奋力推进住建事业高质量发展。牢牢把握深化改革，狠抓落实这一条主线，全力稳住建筑业和房地产业两根支柱。
虞晓芬是浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长，今年是她第2次应邀参加全国住房城乡建设工作会议。
她于会后接受中国房地产报记者采访时表示，全国住建工作报告政治站位高，改革思路清晰，重点工作明确，既有顶层设计，又对地方工作有具体指导。相信2025年，住房城乡建设工作必将为国家“十四五”规划圆满收官作出贡献，也为“十五五” 规划开好局起好步打下扎实基础。
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住房城乡建设部部长倪虹在会上作了重要工作报告。
本次会议明确了2025年全国住建工作的五项重点任务：即持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
虞晓芬认为，“稳住楼市”对维护好人民群体利益，稳定宏观经济，促进宏观经济健康发展意义重大。“稳住楼市”要稳定市场供求关系、稳定价格、稳定成交量、稳市场预期、稳投资。随着存量政策逐步落地显效，增量政策持续跟进发力，市场预期正在持续改善，2025年房地产市场总体表现肯定会止跌回稳。
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“稳住楼市”要做到五个“稳”
中国房地产报：听完倪部长的全国住建工作会议工作报告后，有什么感触？
虞晓芬：
听完之后感触颇多，报告有3大关键词，第一个关键词是深化改革。
报告紧扣二十大三中全会精神和刚结束不久的中央经济工作会议的精神，明确了住建工作改革的重点，核心通过改革进一步充分释放住房城乡建设稳增长、惠民生的巨大潜力。
第二个关键词是狠抓落实，体现了住建系统一贯的工作作风。从党和国家事业大局着眼，从实际出发，想明白、干实在。
第三个关键词是高质量发展，房产品优质、市场平稳、风险可控、城市更韧性更安全更智慧等。
2025年继续狠抓落实。报告明确了五大方面工作重点，既结合当前需求，如持续用力推动房地产市场止跌回稳，也提出了许多新赛道，如”中国建造“升级版新赛道、城市更新新赛道、好房子新赛道。又涉及基础性制度建设，以更好地增加适应新时代住房城建工作新变化。
中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市”，对于这一定调怎么看？
虞晓芬：
楼市是最大的民生工程，关系千家万户，房地产又处于产业链链主地位，涉及几十个产业的发展，更关系到金融安全。住有安居、住有宜居是中国式现代化建设的重要内容和重要标志，所以“稳住楼市”的意义十分重大。今年的经济工作会议将扩大内需放在首位，尽管在这一篇幅中没有提到房地产，但不可否定的，以住房为核心的房地产是最大的内需。
中央经济工作会议中关于2025年9项重点工作，我仔细分析有7项都与房地产有直接或间接关系，如扩大内需、科技创新、新型城镇化和乡村全面振兴、防范化解重点领域风险、加大保障和改善民生力度等都与房地产有关。稳住楼市对稳定宏观经济，促进宏观经济健康发展以及更好地解决民生问题意义重大。
中国房地产报：如何才能“稳住”楼市？
虞晓芬：
“稳住楼市”首先要稳定市场的供求关系。如果一个城市严重供不应求或者严重供大于求，那就意味着很难稳价格和稳成交量，所以，第一要稳供求关系，要精准制定每年的供地计划，合理控制增量，优化调整存量。
其次是稳定价格，要防止房价、地价的大起大落。2025年既要防范三四线城市或者一二线城市局部区域房价继续下跌，也要防范防止一线城市的热点板块出现高地价的现象。
第三要稳成交量，通过鼓励“卖小买大”“卖旧买新”、城中村改造货币化安置等保持市场交易的活跃。
第四是稳市场预期，避免市场过度恐慌或者过度乐观，引导市场理性发展。
第五是稳定房地产投资，通过加大城市更新、城中村改造、加大保障性住房等稳定房地产投资规模。
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最大困难是受到宏观经济面影响
中国房地产报：您怎么评判2024这一年来房地产行业的发展？
虞晓芬：
2024年房地产行业经历了波折，1～9月份房地产市场的投资、房价、成交量等核心指标都呈现单边下行态势。9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，各部门及时出台了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，市场信心、成交量和房价都在恢复，楼市止跌回稳初见成效，这是中央各部门以及地方政府协同发力的效果。
2024年房地产工作的亮点有两个：一是打好了“保交房”攻坚战，已交付住房338万套。保交房对增强市场信心、解决和维护老百姓的切身合法利益具有重要作用。
二是从中央到地方及时调整供需两端的房地产政策，到目前为止应该说有效遏制了发生系统性风险，市场总体趋于止跌回稳。
中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”、“收储”、调整限购限售政策、利率调整等，您如何看待这些政策及市场效果？
虞晓芬：
这些政策主要是围绕需求端和供给端着手展开的。
先看需求端，实际上市场的有效需求非常大，特别是在全国城镇占比约58%的住房都是多层公寓，难以适应老龄化时代和品质居住的需求，大城市超过30%的常住人口都是租房，一些小区配套设施不全、设施老旧等，难以满足居民对美好居住需求。但由于原来房地产市场处于过热期，各地房价偏高，导致房价与普通居民购房能力之间存在脱节。而且，供给结构调整滞后问题突出，例如高品质住房供应相对不足、“老旧小”供给明显过剩，因此，这次通过需求端降低利率、降低购房契税，降低首付款比例，调整限购政策，鼓励建好房子等，实际上就是在释放有效需求。
第二个方面是供给端，需要解决开发商资金困难问题，已预售项目按时竣工，确保交房。同时多举并措，加快去库存，通过收储、加大城中村改造和货币化安置等政策，从供给端促进供求基本平衡，促进市场信心恢复。
随着一系列政策的落实，居民预期正在持续改善，房地产市场已出现多重积极信号。10月和11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比正增长，这个成绩是来之不易的。
中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？
虞晓芬：
宏观经济影响房地产发展，当然房地产发展也影响宏观经济。当前，最大的困难首先是宏观经济的外部压力明显增大，内部多年积累的结构性矛盾一直没有消除；老百姓就业增收压力比较大，导致老百姓在过去经济高速增长期通过扩张性杠杆购房的意愿和能力下降。
其次，供需错配比较严重。一些城市具有良好配套和生活便利的优质土地供给严重不足，制约品质住房的供给。一些城市出现满足市场新需求的好房子、好小区一房难求，品质一般、配套一般的房子销售不出去。
最后，是房地产开发企业的拿地能力和资金周转仍然面临较多困难，进而导致有效供给能力不足。
中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？
虞晓芬：
影响房地产市场发展因素非常复杂，尤其是经济面对房地产影响具有一定的不确定性。国家已定调“稳住楼市”，反映了中央的决心与信心，肯定会力促楼市稳定。因此，2025年房地产市场总体表现肯定会止跌回稳，但因我国城市之间差别大，供求平衡甚至供不应求的城市会加快止跌回稳，库存量较大的城市需要一定时间。
首先，建议中央和各城市需要加强市场动态监测，做好相关政策储备，比如三四线城市要做好出台应对市场成交量可能再次下探的政策储备，一线城市也需要出台应对过高地价或者开发商盲目竞地的政策储备。
其次，要加大城市更新和城中村改造力度，彻底消除安全隐患，改善居住条件，更好地保障民生，提升城市功能。
再次，加大好房子建设。这次住建工作报告特别提到不同面积、不同价格都有不同好房子，好房子不等于高端住宅，要把保障房率先建成好房子。在供大于求的区域，要加大收购已建成的商品房用于保障性住房，满足工薪阶层和住房困难群体的刚性需求。这些工作都是为了提高老百姓的满意度和归属感。
值班编委：李红梅
责任编辑：马琳 刘亚
审读：戴士潮
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